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經歷香港史上最大租金跌幅 尖沙咀仍貴絕亞太區購物街 銅鑼灣租金下挫43% 香港、東京、悉尼分列亞太區三甲

戴德梁行最新發表的亞太區《主要大街》(Main Streets) 報告顯示,亞太地區內三分之二的零售帶於2020年出現租金下降,當中香港的銅鑼灣區租金下跌43%,跌幅最劇烈。銅鑼灣過去兩年均居全球零售租值最昂貴地段,然而2020年改由尖沙咀登上最昂貴地段的首位。中環及尖沙咀的零售租金亦分別按年下跌42%及35%。平均而言,截至2020年第四季,香港的零售空間租值下降38%。 戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威指:「尖沙咀與銅鑼灣的零售租金表現差異,主要源自業權擁有者多元化的因素。尖沙咀廣東道為主要的購物區,相較於銅鑼灣羅素街,其業權擁有者比較集中,因而能保持相對穩定及較高質素的商戶組合,達至品牌效應。經濟下行時,集中的業權往往較能提供具彈性的措施挽留租戶,所以能維持較穩定的市場狀況。」林先生同時認為:「展望未來,國際間旅遊有望於2021年較後期恢復,加上穩定商戶組合的支持,我們預期尖沙咀區的零售租金表現將會率先復甦。」 與區內所有市場相比,中國大陸的零售業務所受影響最輕微,平均租金跌幅為5%。北京中央商務區租金於2020年下降14%,然而深圳羅湖區的租務卻出現最大的5%增長。 戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩指出:「儘管香港的平均零售租金於2020年下跌38%,高踞首位尖沙咀的租金較第二位的東京銀座仍然高出31%。除卻疫情及經濟下行影響,這現象正反映香港異常高昂的零售租金。」 戴德梁行亞太區洞見與分析主管 Dominic Brown指出:「新冠肺炎期間的主要帶動市場運作因素,即國際關閉邊境出入、封城及在家工作等措施,在所有地區均適用。因此亞太地區的租金成本排名沒有太大變化,最起碼在首10位的城市,香港、東京、悉尼、首爾和大阪仍然雄踞在內。」 2020年第四季度按市場計最昂貴零售區域(每年每平方尺美元) 2020年排名 2019年排名 市場 位置 租金 1 1 香港 尖沙咀 $1,607 2 2 東京 銀座 $1,223 3 3 悉尼 Pitt Street Mall $974 4 5 首爾 明洞 $930 5 4 大阪 心齋橋筋 / 御堂筋 $805 6 6 上海 南京西路 $600 7 [...]

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傳大班西餅接「摸貨」接燶 實蝕逾「6球」沽旺角自用舖 戴行:網購疫市增 料上半年街舖租金持續跌

買舖自用向來好少人後悔,除非你好似「大班西餅」咁,接「摸貨」接燶,要損手蝕讓離場……市傳「大班麵包西餅」近日劈價逾兩成,以4,750萬元沽出旺角1,400方呎自用舖。該舖由大班於9年前以「摸貨」形式買入,現時轉售,帳面損手330萬元,實際勁蝕逾640萬元。另外,雖然本地需求推動今年首兩個月的本港零售額按年微增2.7%,而短期租約湧現亦提升街舖佔用率;然而,銷售數字仍較2019年同期大減3成,現時主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,有研究更預測,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。而「疫情新常態」亦促使網購成為趨勢,今年首兩個月網上零售額已達41.7億元,按年激增74.5%,預料線上消費已經成形,疫後網上零售額雖會回落,但仍會保持一定份額,比疫前強勁,對舖位租金將有一定程度衝擊。 傳大班沽旺角自用舖 「摸貨」勁蝕逾「6球」 市場消息指,舖市新近錄得旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖買賣成交,地下舖位建築面積700方呎,入則閣700方呎,總面積合共1,400方呎,門闊約15呎。原業主為「大班麵包西餅」,最初叫價6,300萬元放盤,最終劈價至4,750萬元沽出,呎價33,929元,減價幅度達1,550萬元或24.6%。該舖現由原業主大班西餅自租自用,每月租金13.5萬元,租期由2016年9月底至2021年9月28日屆滿;市傳大班有意以現租金水平售後租回舖位,為期3年。若以現時租金及最新成交價計算,舖位租金回報率達3.4厘。 據土地註冊資料顯示,原業主「大班麵包西餅」於2012年7月以5,080萬元「接摸貨」買入上址,現持貨近9年易手,帳面蝕讓330萬元,物業貶值6.5%,扣除印花稅及雜費料實蝕逾640萬元。大班的上手業主則於2012年5月以4,580萬元購入該舖,「持貨」兩個月即將買賣合約權益轉手(俗稱「摸貨」),帳面勁賺500萬元。 有業內人士指,上述舖位位處旺角「重災區」,以往快富街一帶人流勁旺,惟今時今日已靜了好多, 要等遊客回港才會有升值空間。而大班「售後租回」雖然可確保舖位有穩定租金收入,惟所謂「售後租回」通常有「水份」,以今時今日區內租金計,該舖市值租金頂多約10萬元,租金回報率跌至2.5厘。 旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖。 今年首兩個月零售額按年微增2.7% 仍較2019年同期大減3成 戴德梁行日前發表香港商舖租賃市場第一季表現報告。雖然市場自2020年第四季度以來,已經從谷底開始逐步回升,本地需求推動零售額於2021年2月按年增長30%,而短期租約的湧現亦提升了街舖佔用率;然而,主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,戴行更預料,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。 由於缺乏遊客,本港零售市道現時由本地消費者支撐。2021年第一季度,在本地零售消費力推動下,銷售額有溫和回升。參考政府公佈數字,2021年首兩個月的銷售額按年輕微增加2.7%。尤其2月份主要受惠於農曆新年、低基準效應、以及為海外買家提供的購買服務增加(表1),期內零售銷售總額按年增長30%,當中零售數字特別受惠於珠寶和手錶(114.1%)以及時尚與配飾(89.4%)的驅動。 然而,若對比2019年1至2月份數據,今年首兩個月的零售銷售總額仍然大跌30%,其中珠寶和手錶、時尚與配飾、以及藥妝品的銷售額,分別較2019年同期大減57.3%、44.8%及55.9%。 表1 – [...]

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短租撐舖市 街舖繼續蝕?? 尖沙咀吉舖急增近兩成創新高 佐敦地舖8年前「摸頂」貨今勁蝕近「8球」易手!!

本港失業率飆升至7.2%、達17年來新高,而購物區亦反映經濟狀況,街舖十室九空,甚至要靠短租雜貨店「吊鹽水」死頂!最近有研究報告指,在短租行業支撐下,今年1至2月份四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)空置舖位(吉舖)數目淨減少77間至867間,最新整體空置率為11.5%,較2020年第三季微跌1%,不過尖沙咀舖位空置率依然急增至17.7%創新高,亦為四核心區空置之冠。而事實上,短租舖的租金一般低過長租6成,四核心區短租舖多達99間,其中62間屬今年新增,較去年第三季的37間急增1.68倍。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 無獨有偶,佐敦吳松街近日有地舖錄得大蝕讓,原業主於2013年斥2,818萬元購入該舖,惟幾日後政府突然宣佈為非住宅物業設立雙倍印花稅(Double Stamp Duty,DSD),業主隨即「被摸頂」,持貨8年至今終以2,180萬元沽出,帳面蝕讓638萬元;若扣除印花稅及雜費等,料實際勁蝕約790萬元,物業貶值達22.6%。 民生贏核心 元朗空置跌至5.7% 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,該行最新統計顯示,今年1至2月五個主要購物區(銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角及元朗)共錄1,018間吉舖,當中四核心區佔867間,四核心區最新空置率由去年第三季的12.5%回落至最新11.5%,元朗亦降至5.7%。是次統計涵蓋222條街道共10,174間街舖(四核心區佔7,539間;元朗佔2,635間),是次數據主要反映香港第四波疫情後、本港疫苗開始接種前的商舖市道。 尖沙咀彌敦道急增至43間吉舖 美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋表示,最新的整體街舖空置率略為回落,主要因為舖租大幅下挫,吸引短租行業(如口罩店、賀年用品店及散貨場)進駐,吸納部分吉舖所致。此外,部分業主趁市況轉弱,因而加快重建/翻新物業,也減低空置率。 旺角、銅鑼灣、中環及元朗的最新空置率同錄下跌,只有尖沙咀區上升,陳浩璋指主要是由於尖沙咀的商戶結構組合以旅客相關行業為主,加上期內不少商戶租約期滿遷出所致。該區吉舖數目及街舖空置率最新分別報271間及17.7%,為四核心區之冠,也是該區有統計以來新高。同時,受到栢麗購物大道吉舖增加,加上區內有不少珠寶鐘錶店、藥房及電子產品店結業,尖沙咀彌敦道吉舖數目急增16間至43間,成為四核心區吉舖最多的街道,空置率高見29.7%。 短租吊鹽水 尖沙咀最多 然而,街舖空置率微減1%主要是因為舖租大幅下挫,吸引短租支撐所形成的「暫時」現象。事實上,短租舖的租金一般低過長租6成;而報告數據顯示,四核心區於今年首季錄得的短租街舖多達99間,較去年第三季的37間急增1.68倍。至於元朗於今年首季亦錄得27間短租街舖,較去年第三季的12間急增1.25倍。今年首季五區合共錄得126間短租,佔是次調查的10,174間街舖的1.2%,較去年第三季的49間多1.57倍。其中四核心區有62間短租舖屬今年新增,即短租舖比去年第三季激增1.68倍;相反,區內吉舖只減少77間,亦即新增短租舖佔減少的吉舖量達80.5%。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 若以行業劃分,短租舖最多為散貨場,四核心區共48間,元朗有11間。次多為口罩店,四核心區共錄31間租短口罩店,元朗則有2間。其餘為賀年用品店,四核心區共錄20間租短賀年用品舖,元朗則有14間。另外,四核心區內的重建及翻新街舖則至少有9個,分佈於中環、銅鑼灣及尖沙咀,其中尖沙咀佔5個最多。 疫情下民生消費行業受惠 若按街道劃分,核心區遊客街的空置情況個別發展,例如銅鑼灣羅素街吉舖數目淨減少1間,主要是由於有口罩店、散貨場及衣服店短租,尖沙咀名店林立的廣東道今季吉舖數目淨增加8間至15間,再創統計以來新高。而民生消費元素較重的元朗區,主要街道元朗大馬路 (青山公路-元朗段)吉舖數目大減17間至9 [...]

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港島市區舖「慘劇」連連 中環地舖租值僅1.48厘創新低 北角劏場舖勁蝕逾77%沽!!

雖然防疫限制逐步放寬,市面人流亦逐漸回復,惟舖市仍連釀多宗「慘劇」!有最新成交的中環街舖租金回報率僅1.48厘,創中環租值新低;另外亦有北角城市金庫劏場舖易手,舖位由市值近200萬元變成只值幾十萬元,業主慘蝕逾77%!不過,市場有悲亦有喜,尖沙咀百利商業中心一個不足200方呎的劏舖最近成交,舖位由市值最低僅48萬元,經過近20年時間慢慢回升至最新造價190萬元,業主持貨11年終於守得雲開,帳賺67%! 中環街舖租值僅1.48厘 市場新近錄得中環九如坊2至4號地下連入則閣樓買賣成交,地舖建築面積約750平方呎,入則閣建築面積約500平方呎,總面積約1,250平方呎,原業主開價3,600萬元放盤,剛以3,230萬元沽出,呎價約25,840元。該舖現由越南餐廳Co Thành以每月4萬元承租,租約期至2022年1月31日,租金回報率僅1.48厘,相信是近年中環舖租金回報新低。據悉,舖位原業主於1990年10月,以295萬元購入上址,持貨31年易手,帳面獲利2,935萬元,物業升值近10倍。 中環九如坊2至4號地下連入則閣樓。 北角劏舖慘蝕過百萬 另外,北角城市金庫地下99號舖錄得註冊成交,舖位建築面積僅72方呎,實用面積36方呎,以40萬元沽出,建築面積呎價5,556元,實用面積呎價11,111元。據了解,原業主於2013年8月,以176.8萬元買入上址,持貨近8年轉手,帳面勁蝕136.8萬元,物業貶值77.4%。 北角城市金庫商場。 結婚商場劏舖24年間「U」形反彈 雖然買劏場舖投資的人大多「損手爛腳,流血收場」;然而,間中亦有投資者「扑中」,買劏舖捱到物業升值,最終轉手獲利!市場新近錄得尖沙咀漆咸道南87至105號百利商業中心2樓105號舖買賣成交,舖位建築面積191方呎,門闊約7呎3吋、面向商場,以190萬元售出,呎價9,948元。據悉,該商場以大量結婚用品店聚集見稱,而上述成交舖位造價則於過去24年呈「U」形走勢!該舖於最初1997年3月一手劏出時,成交價達176萬元,惟其後舖價瞬間插水,2002年6月業主以48萬元沽出,慘蝕72.7%;不過舖價隨即尋底完成,2007年12月該舖以52.5萬元成交,其後於2009年9月以73萬元再度易手,之後又於2010年3月以113.8萬元轉手。現時再以190萬元獲承接,原業主持貨11年帳賺76.2萬元,物業升值67%,較谷底時反彈近3倍! 尖沙咀漆咸道南87至105號百利商業中心2樓105號舖。 [...]

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新界仔菜檔再買天水圍舖自用 呎價貴過尖沙咀金馬倫道!! 內房萬科再購深水埗地舖 高市價兩倍圖重建??

正當傳統核心零售區仍在疫市掙扎,最近仍頻頻錄得街舖蝕讓時;民生區消費力就相對穩陣,尤其街市簡直「無得輸」,甚至有菜檔在牛年伊始即榮升業主,以高價購入天水圍街市檔自用,呎價更貴過尖沙咀金馬倫道!另外,內房在疫市之下繼續在港「收地」,萬科近期剛收購一個深水埗海壇街地舖,造價更比市價高兩倍! 「新界仔菜檔」租轉買舖自用 呎價貴過尖沙咀 昨日年初六 (2月17日),市場錄得天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下L21號舖買賣成交,舖位建築面積約434方呎,實用面積約340方呎,舖闊約16呎,深約22呎,現由「新界仔菜檔」以每月5.2萬元承租,舖位昨以2,420萬元易手,建築面積呎價約55,760元,實用面積呎價約71,176元,租值回報約2.6厘。新買家為加禾農業董事李小玲,亦即「新界仔菜檔」老闆,菜檔榮升業主後繼續自用上址。 是次菜檔呎造甚至貴過尖沙咀金馬倫道街舖!參考近月成交的尖沙咀金馬倫道30號金馬商業大廈地下A舖,舖位造價8,788萬元,實呎價約6.4萬元;而另一金馬倫道19至21號地下D舖於去年12月成交,造價4,500萬元,實呎價約6.9萬元。 天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下L21號舖「新界仔菜檔」。 「新界仔」頻入市 俊宏軒錄8成交逾3.5億 上述天水圍俊宏廣場地下L21號舖原業主為蔡至莞,蔡於2012年9月以3930.1萬元一連購入俊宏廣場地下L19、L20及L21舖,以現值計合共約7,260萬元。蔡至莞亦曾持有L22舖,於2012年8月以1,658萬元買入,後於2019年11月以2,380萬元售予加禾農業董事李小玲,帳賺722萬元。L22舖建築面積434方呎,現由「銀河牛腩牛雜粉麵」以每月6.2萬元承租。 天水圍俊宏廣場地下L22號舖。 事實上,「新界仔菜檔」最近頻頻入市買舖,除了上述天水圍俊宏廣場地下L21及L22號舖,「新界仔」於去年6月亦以天價2,950萬元購入粉嶺聯安街17號地下A舖,舖位實用面積僅約230方呎,呎價高達12.8萬元! 另外,天水圍俊宏軒街市及飲食段最近亦頻頻錄得成交,先後多達8宗,包括:2019年11月L22舖牛腩麵店售2,380萬元,買家「新界仔菜檔」;2020年7月L17舖快餐廳售2,380萬元;2020年8月L26舖外賣小食店售2,650萬元;2020年9月L11舖誠興超市售1,500萬元;2020年9月L8舖銀河車仔麵售1,500萬元;2021年2月L21舖「新界仔菜檔」售2,420萬元,買家「新界仔菜檔」;以上6宗成交合共1.283億元。若連同對面馬路, 一樓的百佳超市售1.05億元,佳寶沽貨,樓上集團接貨;及地舖麥當勞售1.168億元,俊宏軒近期已有8宗成交,合共3.501億元。 天水圍俊宏軒街市及飲食段。 天水圍俊宏軒街市及飲食段。 萬科高市價近兩倍購深水埗地舖 [...]