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商業活動陸續恢復 甲廈租賃漸入佳境

經濟轉趨明朗,是各界樂見的美事,不只帶動各行各業復甦,也令本地寫字樓租賃和房地產投資活動再次活躍。目前香港6至8 月的失業率已跌至 4.7%,實質本地生產總值按年增長7.6%,相信有助加快商業活動恢復的步伐,也間接增加投資者對各個物業類別的信心。 隨著「跨境理財通」及「來港易」計劃推出,更進一步推動長遠租賃需求,同時為跨境商務旅遊鋪路。目前,市場仍以租戶主導,去「中環化」仍是主要趨勢。當明年市場陸續出現新寫字樓供應時,業主應該考慮將物業升級以保持競爭力。對於租戶來說,可考慮趁現時租金仍具吸引力,物色升級搬遷的機會。 能夠令各大行看好第三季的商廈租賃及房地產投資,主要是第三季的各項經濟數據均較前兩季為佳,例如零售額按年錄約8.1%增幅,中環、旺角及尖沙咀空置率都有改善,其中旺角空置率按季大幅減少約7.3個百分點,跌至約10.9%。 大華銀行更預料,本地生產總值在第四季將按年增長5.6%。增長動力主要源自如商品出口等外部需求的持續復甦,以及本地就業市場持續改善及積壓的本地需求。隨着大灣區跨境理財通及債券通南向通推出,預期新措施將促進資金流入香港,令香港能夠維持其國際金融中心地位。 空置率連續兩季下跌 利好因素紛紛湧現,商業活動也陸續恢復,令到寫字樓租賃需求在 2021 年第三季度續見復甦。據高力第三季《季度報告》  指出,整體淨吸納量反彈至 70,900 平方呎,這是自2019 年第三季度以來首次錄得正數的季度,而整體空置率則為 10.4%。市場對核心商業區的需求亦有回升,中環的空置率連續兩季下跌,由2021 年第一季度的 7.6% 跌至第三季度的 7.2%。 該行更預期,投資活動將在今年底前進一步增加,尤其是個別房地產基金,因相關基金需要在年底前按投資指示部署資本。而其他投資者亦希望趁資產價格於2022/23 年開始回升前,把握現時機遇,以較具吸引力的價格入市。 商廈租金調整亦在年第三季度持續放緩,整體租金按季微跌 0.3%,而第二季度的按季跌幅則為 1.6%。某些市場甚至開始出現租金反彈,如中環、金鐘的租金按季微升0.3%,這是自 2019 年第二季度以來首季錄得正數。另外,受來自香港島的共享辦公室營運商及用戶需求帶動,加上九龍區內的搬遷需要,尖沙咀亦錄得按季1.4%的租金反彈。由於租戶重新調整其地產計劃,並物色更優質的辦公空間,因此,寫字樓市場的租賃活動主要涉及搬遷和辦公室整合。 以投資者類別而言,2021年第三季度的交易量仍主要來自機構投資者,佔總額的63%。然而,個人或私人投資者於本季度亦越見活躍,尤其是於零售物業方面,佔該類別第三季度成交量的比例最高。 細銀碼甲廈更具吸引力 近期的指標甲廈買賣確有放緩跡象,主要受到早前股市表現波動,加上近期多個甲廈新項目推出拆售,吸去部分市場購買力,令二手指標甲廈交投略為放緩,惟整體而言,商廈市場氣氛仍然平穩。 而九龍及新界等地區甲廈銀碼較細,較易吸引新晉投資者入市,港島核心區甲廈所涉及的銀碼較大,投資者在商廈市況尚未復甦下偏向審慎,不願意斥巨額資金入市,致港島核心區甲廈交投量偏低。 例如由新世界發展發展的長沙灣888 Lai Chi Kok Road商廈,獲金融機構斥資近12億元大手購入3層樓面自用,平均呎價約1.75萬元創項目新高。該商廈成交樓層位於高層,每層樓面面積介乎約2.08萬至2.46萬方呎,總樓面面積近6.8萬方呎。該項目為一幢樓高28層甲級商廈,於去年底開售,至今已累售近七成樓面,套現逾54億元。買家包括高等院校、醫生或其他專業服務,亦有家族辦公室等專業投資者。 東九龍租務需求都見上升趨勢,尤其以觀塘成交最為暢旺。運動品牌Nike租用觀塘國際貿易中心ITT 12樓全層以及15樓部分樓面,涉及面積共約5.2萬方呎,料成交呎租約32元。Nike辦公室原設於九龍灣國際交易中心,是次轉租觀塘新商廈,寫字樓地點及質素都更有優勢。創紀之城一期全層亦獲華潤承租作擴充用途,單位面積約2.1萬方呎,料成交呎租約25元。 香港始終是國際金融城市,未來可以預計仍有很多內企、科企等來港上市,當中涉及的金融及專業服務業如證券、會計及律師樓等,業務必有擴充需要,通關後寫字樓需求增加料將更為明顯,目前只是等待時機成熟。 但要留意,甲廈即將踏入供應高峰期,從數據顯示,2022及2023年屬甲廈供應預計將新增逾600萬平方呎樓面,並分布全港,甚至連中環,也有兩幢全新超甲廈落成,而港島東、東九龍等亦有新項目排隊登場。按目前已有900萬平方呎空置,加上明年新供應,空置樓面勢突破千萬呎。因以往正常市況,平均每年商廈吸納量約170萬平方呎,目前實在需時吸納。 「去中環化」將放緩 中環向來是企業必搶之地,近期中區租務也有上升,如國金1期5.3萬平方呎樓面獲內地金融機構中金公司租用,為今年最大手超甲廈租務成交,中金公司樓面擴充至12萬呎,成物業最大租戶。同區另一甲廈都錄大樓面租務個案,為中環交易廣場三期14樓全層,面積約10,150方呎,消息稱,新租客為金融科技公司HashKey Group,料成交呎租約120元。資料指,該集團原租用數碼港面積較細的寫字樓,今次進駐中環甲廈全層屬擴充業務同時提高辦公室級數。 中區租金下跌,是「去中環化」放緩的原因,當業主肯減價留客,搬遷節省租金開支幅度減少,租戶也傾向續租,亦是租金止跌回升的原因。 第三季待租率由次季14.4%略微下降到13.9%,反映寫字樓租賃擴張,新寫字樓租賃活動以金融和服務式辦公室為主。第三季頂租個案減少6.2萬方呎,按季減少12%。戴德梁行預計,第四季寫字樓租金將進一步下降1%至1.5%,正吸納將在第四季繼續,預計本季的待租率維持13.9%,交易將圍繞新的供應和管理良好的租賃組合。 [...]

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樓市速報:社會運動加速企業「去中環化」

本港的政治風波仍未平息,經濟已受到拖累,投資市場負面情緒蔓延,跨國企業亦放慢擴張,嚴控開支,對甲級寫字樓的負面影響逐漸浮現。有報告指出,第3季港島中環商廈租金下跌3.2%,創7年最大跌幅,一方面是因中資大幅放慢擴充,其次是中環甲廈租金高企,加上港島東交通配套物業質素佳,吸引持續有機構遷出中環,加快「去中環化」。有分析認為,港島東交通配套物業質素佳,預料未來5年會正式取代尖沙咀,成本港租金第三高市場。 政治風暴至今擾攘已4個多月,本港的經濟亦明顯轉差,樓市受影響。中原城市領先指數(CCL)最新報180.98點,按週再跌0.69%,為25週新低,樓價重回今年4月水平,而較6月時高位190.48點,更是累跌5%。不單止是住宅市場受影響,工商舖市場亦難倖免,因應局勢使投資市場負面情緒蔓延,9月商廈市場淡靜,在業主紛紛擴闊租金議幅空間下,甲乙廈租金齊大幅下跌。 據美聯工商舖資料研究部的《商廈快訊》報告指出,上月50大甲廈只錄得1宗成交,較2003年沙士及1997年金融風暴時期更差。相對於售價,業主更傾向下調租金吸引租客,令寫字樓租金顯著下跌,甲廈租金最新跌幅創自2013年10月後近6年來單月最大跌幅,而乙廈也突破橫行多月的局面,租金按月下跌1.4%,為超過3年來最大單月跌幅。總計今年下半年至今,甲廈及乙廈租金分別暫時累積下跌3.9%及1.9%。 另戴德梁行亦發表報告指出,第3季港島中環商廈租金下跌3.2%,創7年最大跌幅;而空置率達7.4%,亦創14年新高。隨著核心寫字樓區租賃需求疲弱,加上跨國企業持續遷至非核心區,第3季中環甲級寫字樓租金繼續下調。對比寫字樓市場,近月社會暴亂對商舖市場影響更是立竿見影。 港島東最受惠 戴德梁行香港寫字樓部主管韓其峰表示,全港甲級寫字樓的吸納量自第2季約51.4萬平方呎,已回落至第3季的29.5萬方呎,季內大部分成交位於港島東等非核心區。核心區今季仍有租賃成交,但承租面積明顯小於之前數季。他稱,目前市場氣氛並不理想,不少租戶均暫停其搬遷或擴充計畫,直至社會及經濟環境得到改善。因此,預料第4季的租賃活動會進一步縮減,令全年吸納量跌至去年總量的一半。 戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝亦指,因租賃減少,令全港整體寫字樓租金連跌兩季,第3季實質呎租為每月每方呎74.7元,按季下跌2%,當中以中環跌幅最高,達3.2%,大部分地區的租金均下跌,唯獨港島東租金仍按季微升0.3%。他表示,第3季的市場氣氛轉壞,不明朗因素仍未見解決跡象,故此第4季以至2020年各區寫字樓租金展望都不容樂觀,預料中環租金在第4季將續跌6%至8%,來年則會再下跌8%至13%。 事實上,中環商廈的租金曾不斷破頂,長江集團中心亦曾驚見每呎225元的天文數字,商廈租用成本之高昂,令香港登上全球最貴頂級寫字樓之譽。可是,這亦間接促使不少國際企業搬離核心區商廈。過去中環原為投資銀行的集中地,不過近年已有不少投行西向東移,陸續遷離該區,並轉移至二、三線地區如觀塘、牛頭角等。 仲量聯行香港董事總經理莫家文指出,環球經濟前景不明朗,企業以控制成本作主導,故遷出核心區已成市場大趨勢,而港島東甲級商廈的租金不及中環的一半,於成本控制上有充分誘因促使考慮遷離,以租用一個10萬方呎的單位為例,若從中環遷至港島東,租戶每年可節省8,400萬元的租金。 中環繞道效應 仲量聯行便是西向東移的企業之一,該行於今年初已遷進魚涌的甲廈作為集團總部,面積約3.5萬方呎,用以整合位於太古廣場3座和灣仔金鐘匯中心的2個辦事處,新的寫字樓地址,較舊辦公室節省約三分之一,莫氏指出,在經濟角度來看,對集團實屬「好消息」,環顧如今鰂魚涌區內發展成熟,加上中環繞道通車後,令該區與傳統商廈區變得「近在咫尺」,中環前往港島東非常方便,車程僅10分鐘,料該區商廈市場被看高一線,不論對用家及投資者均具吸引力。 據仲量聯行的資料顯示,自去年10月至今年9月期間,非核心商業區包括港島東、港島南、九龍東等錄淨吸納量達209.7萬方呎,屬10年以來次高水平。同時,逾20家公司於過去12個月遷離中環,總承租的樓面面積達420,600方呎,包括證券及期貨事務監察委員會將於明年進駐港島東商廈,租用19.8萬方呎樓面。隨著證監會遷離中環,留守在中區核心地段的金融監管機構只餘下金管局。此外,加拿大皇家銀行亦同時由中環長江集團中心搬遷至太古坊1座。 莫家文指出,因遷離核心區而引致的相關租戶組合變化,將有助加快港島東成為核心寫字樓市場之一,從租金角度看,港島東已於今年7月取代尖沙咀,成為本港商廈租金第3高的地區。目前,中環甲廈平均呎租125元,為全港最貴;灣仔/銅鑼灣平均呎租71.2元,居於第2位;至於港島東甲廈平均呎租則剛升至約55.3元水平,高於尖沙咀甲廈的平均呎租54.1元,而九龍東則以平均每呎34.4元,排行第5位。 再加上,中資機構減慢擴充步伐,亦是中區租金回調的主因之一。隨環球經濟轉差,內地資金緊張,企業暫緩擴充大計,寫字樓租賃需求轉弱。過去數年,中資積極搶租中環超甲廈,把租金水平推至高峰,中資佔中環商廈新租個案佔比例,高峰時約40至48%,即接近一半租務。可至去年比例已跌至28%,今年進一步下至約24%。 中資活躍不再 [...]