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博客

思考對談:內地收緊房策利港樓市?

疫情之下,本港市不跌反升,中原指數距離歷史高位只是一步之遙。紀惠集團行政總裁湯文亮及107動力召集人何民傑在節目中預測指數短期內會突破歷史高位。湯文亮更指出,內地省市紛推出壓抑樓市政策,更有利香港樓市。   湯:紀惠集團行政總裁湯文亮 何:107動力召集人何民傑   何:首先講下樓市,中原指數距離最高點只是相差0.38%,好大機會衝破歷史高位。 湯:估計下個星期有機會突破歷史高位,大家都認為會超過,但是否繼續升便是另一個問題。中原指數於1996年創立,當時的數字為100點,經過廿多年,指數上升至190點,升幅實際不是太高。中間在2003年沙士時期跌至約30多點。樓市由2003年開始計算,到現在確是升了很多,但幾多人能在2003年低位入市呢? 何:30多點只是好短時間,好快便上到60點。   「摸頂」多 「摸底」少 湯:在低位是否願意入市亦是另一問題,「摸頂」我聽了不少,但「摸底」則相當少。一旦買了合心水的自住樓宇,不要為少少利潤便賣走,以免落錯車。現在港人移民也不賣樓。 何:最有實力那批確實沒有賣樓。寧願保留在香港收租。 湯:現在不少省市都推出壓抑樓市政策,不少人認為這些措施會令國內樓市下跌,影響所及香港樓市也會跌,但我的看法剛好相反,點解國內要壓抑樓市,就是太多資金,政策不容許他們買樓,唯有到外地買樓,本來可以到英美澳加等國買樓,但恐怕被美國制裁,資金被凍結,那就損失慘重,不如到香港買樓,起碼可以避免美國制裁,同時令本港樓市繼續上升。別忘記現在疫情未完結,尚未通關,中原指數在破頂後仍然上升是絕對有可能。一旦內地省市放寬樓市政策,香港樓市便有下跌的可能。   美「避風港」如逐客令 何:內地房策若放寬,內地人確沒有必要來香港買樓。我在杭州工作,自必然購買當地樓。再講講拜登政府近日為港人推出的避風港計劃。 湯:現時有幾千名香港人簽證快到期要離開,美國政府容許他們多住美國十八個月,大部分住在美國的香港人都用到這個避風港計劃。留在美國的數千港人應對這個避風港計劃拍掌歡呼,但事實又不是。我覺得,這個避風港計劃其實是一個逐客令,只不過延長了時間,現在不要求他們離開,但十八個月後仍要走。部分居美港人以為自己和特區政府意見不合,可在美國長住,但希望成泡影。 何:年半時間轉眼間就到。 湯:這個政策沒有人歡呼,證明居美港人不太滿意。又好奇怪,中國及特區政府對這政策也不滿意,認為是干涉香港內政,這政策確是兩面不討好。我認為,美國應給予已到美國的數千港人綠卡,這才送佛送到西。, 何:美國這些政策只是擺姿勢向外界交代,稱已為香港間題做了事。十八個月後,這些港人又怎樣。美國都不是第一次,看看敘利亞,看看阿富汗,出兵後留下爛攤子,受苦是人民。 湯:這好像降血壓藥丸,長期依賴他們,隨時變成一種毒藥。阿富汗長期依賴美國援助,也成為一種毒藥。最慘是一批翻譯人員,會被視為阿富汗奸,要找辦法離開。 何:近日有個網上傳聞,美國呼籲香港的外資撤走,但美國當局好快便澄清這是假消息。傳這些消息出來可能是一個動作來。   香港有如襄陽城 湯:外資要走的應該已走了,我們公司很多租客是美資。他們離開香港會去那兒呢,莫非入大陸嗎?香港便成金庸小說郭靖守護的襄陽城,裡面打打殺殺,但又能做到生意。過往美國英國佔上風,國安法之後,中國佔上風。希望大家有偈傾,現在美國企業都希望重啟關稅談判,當然是希望能減關稅,因一旦不減關稅,中國產品將要加價。再加價,美國的通脹將更厲害。通脹若不能降低,美國便要加息,美國經濟將有問題。   何:他們預計2023年加息。 湯:2023年又有選舉,選舉前後未必會有大動作,加息只是自找煩惱。任何外資選擇在香港設亞太區總部,內地做生意也較容易。過去大半年豪宅的租金沒有下跌,還有輕微上升。   何:國際企業的高管都要找地方居住,所以各行各業都能受惠。 湯:我也問過我們的租客,為何選香港而不選新加坡,他們的答案是新加坡很悶,例如新加坡氣候沒有變化。香港是有優勢的。 [...]

香港

息魔來了?! 市傳大型銀行加按揭息率3點子 經絡:料只因應個別客戶調整

市傳有大型銀行調升細碼貸款額的按揭息率3點子。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,相關消息仍然向銀行了解中,相信主要是銀行一如以往地因個別客戶的入息及信貸條件而批出略高的利率。然而,現時銀行承造按揭的邊際利潤微薄,銀行或針對個別客戶群輕微調整息率以增加盈利,加上上半年按揭市場暢旺,估計銀行全年批出按揭貸款額的目標或已接近「到數」,下半年或會更審慎作出批核,未必需要太進取搶攻按揭市場。 事實上,現時大部份銀行的新造按揭息率介乎於H+1.3%至H+1.45%不等,一般視乎客戶的貸款額、入息及信貸條件、及銀行的風險評估、按揭取態而略有差別。一般來說,假如貸款額較大(達到600萬以上),或優質客戶較易批出較優惠如H+1.3%的按揭利率。根據經絡按揭轉介研究部的內部數據,今年首半年承造300萬至400萬元貸款額的客戶只佔整體8.8%,而承造400萬元或以下貸款額的客戶只佔整體13.2%,因此料是次調整對整體客戶的影響相當輕微。 是次市傳的按揭息率只相差3點子,對客戶實際供款影響十分輕微。今日(7月23日)一個月銀行同業拆息(HIBOR)只下調至0.07厘(圖一),已創11年新低,相比去年同期一個月拆息為0.27厘,已減少20點子。而按揭實際息率由一個月拆息及銀行提供的按揭利率兩部份所組成,若根據經絡按揭轉介研究部數據,5月份MMI(即反映普遍按揭客戶一般可承造到之最新實際按息水平)為1.56厘(圖二),已屬有紀錄中相當低的水平,相信一個月拆息下跌可抵銷按揭利率輕微上升。 曹德明認為,現時一二手樓市持續暢旺,加上香港經濟重拾上升軌道,未償還按揭貸款拖欠比率一直維持接近零的水平(圖三),相信銀行對按揭業務仍保持審慎但積極的態度。料年內按揭利率上調空間不大,一個月拆息亦會於0.1厘以下反覆上落,估計實際按揭息率維持於1.5厘附近水平。 (圖一) (圖二) (圖三) 中原按揭:拆息跌勢抵銷銀行加息影響 中原按揭董事總經理王美鳳亦回應指,銀行提供的按息及優惠會因應自身的資金成本、業務策略、行業競爭及市場因素而作出調整,市傳之按息微調主要針對細額貸款,且幅度輕微,現時亦有一些銀行針對不同目標客戶及業務在按揭計劃上提供分層息率及優惠,旨在調配資源運用。即使有銀行微調按息,在拆息跌勢下,相互抵銷不會對樓市、按市構成實質影響。 事實上,與樓按相關的1個月拆息本月已連續下跌9個工作天,今日1個月拆息報0.07339%,屬於今年新低,亦創下11年新低水平,拆息跌勢下推低市場按息跌至低至1.37厘,在這息率跌勢下,銀行按揭利潤較前收窄;而今年樓市旺勢下市場按揭貸款額錄得顯著增長,首5個月新取用住宅按揭貸款按年增長達35%,導致銀行在業務策略上有條件將按揭息率及優惠作出調配,以分層方式提供予不同客戶群或貸款個案。在實際情況上,不少銀行通常會再按客戶、物業質素及個別情況調整或決定批出息率。 事實上,年初至今,樓市持續向好鞏固了銀行叙造樓按業務的信心,銀行樓按取態維持積極正面。現時市場按息因應不同貸款額仍然介乎H+1.3%至H+1.5%為主,預期第三季內樓市靠穩銀行樓按取態維持積極。 [...]

博客

毛偉廉:美聯儲局暗示或在2023年底前加息|其姿態由「鴿」轉為「鷹」

上週三(16日)美聯儲局暗示或在2023年底前加息,其姿態由「鴿」轉為「鷹」。提前加息言論公佈後頓時令美元急升,黃金下挫幅度較非美貨幣多,美股亦下跌但不太凌厲。然而,鮑威爾表示對於「收水」(縮減QE)則未有定案,通脹飆升方面仍堅持形容只是「暫時性」,對通脹急升有刻意淡化之嫌, 這似是避免股市有太大震盪。市場焦點將集中在拜登6萬億預算案,這或令美元上升遇到阻力。 美聯儲局上週議息會議後的會後聲明,因提及到可能提前加息,一改過往的「鴿派」態度轉為「鷹派」,令市場出現少許振盪。不過,市場最迫切關注的每月減少買債(縮減QE)方面,聯儲局則無實質定案公佈; 這個令市場有點意外。而近期飆升的通脹,鮑威爾仍然以「暫時性」來淡化,他這㸃令美股投資者尚算放鬆了不少;因此美股上週的下跌幅度未算太大,納斯逹克指數(Nasdaq)更在FOMC會議後翌日創新高。道瓊斯指數(Dow Jones)全週下跌近3.4%,週五在33,290收市。加息言論難免令股市下跌,但美股在聯儲局「放鷹」後跌勢不算猛烈。見[圖一]道瓊斯指數日線圖,可見道瓊斯指數仍在上升通道支持線之上,但本週要留意這支持線32,760能否守得住,若失守則或下試至32,672或更低。 聯儲局上週的提前加息言論,導致美元匯價急升。首當其衝被拋售的是黃金,其次是非美貨幣。黃金跌勢則較猛烈,相信是因為自3月底金價從1,678美元 一直升至上週最高1,916美元。下方[圖二]中所見,金價升勢過程中近乎完全沒有回吐,因此上週當有消息刺激美元反彈,導致黃金借勢作出顯著的獲利回吐。 預計未來至少一年,全球通脹率將持續上升;當通脹不斷上升將支持金價上升。雖然短期內金價或受到美國「收水」在即的壓力下而下跌;但長線而言,仍看好金價上漲。 黃金技術分析 : 見[圖二]黄金/美元週線圖,上週黃金一週內下跌110美元,跌幅凌厲,但仍在上升通道支持線之上。此上升支持線維持了近一年,因此這支持線擔當著十分關鍵角色;本週的支持線位置是1,728,上週收在1,770,相距1,728支持位只有42美元。若然守得住,料金價將有顯著反彈。但若失守,金價在短期內將作更深的「打底」。 雖然美國聯儲局收緊貨幣政策的步伐漸催逼近,令美元匯價上升,美股亦回落;但拜登的6萬億美元預算案可能與共和黨妥協,目前仍在國會討論中,若然進程順利,料將令美元返回下跌之路。 市場最關心美聯儲局何時開始減少買債(縮減QE), 鮑威爾在16日晩始終未有向市場交待。然而,上週三晚(16日)聯儲局隔夜逆回購(Reverse-Repurchase Agreement)金額超越了7,000億美元,突破了6月15日前每日高達5,000億美元,隔夜逆回購金額再創紀錄新高,似乎縮減QE迫在眉睫。預計聯儲局可能在7月29日FOMC會議時公佈縮減QE細節。 [...]

投資策略

市傳加息,跌市將至?

早前有傳聯儲局將會加息,不少市場人士憂慮加息會對股市不利。究竟加息對股市會有正面的影響,還是會構成負面的衝擊?一般傳統經濟學分析認為,加息會導致股市下跌,減息則會推動股市向上。但事實真是如此嗎?讓我們簡略探討一下。 要知道利率與股市的關係,最好的方法就是從歷史中找答案,下圖展示了1990年至2021年聯邦儲備利率及道瓊斯工業平均指數 (DJI) 的走勢,圖中紅色線則是道指,綠色線是利率,左軸是道指的點數,右軸是利率: 我們可以將上圖分為幾個時段作分析: 1993至2000年,股市呈上升趨勢,利息亦由3厘加至6.75厘。 2000至2003年科網股泡沫爆破,由6.75厘利率減至1厘,股市大跌。 2003年至2007年,當時由1厘息,加至5.25厘息,而當時的道指亦是上升的。 2008年金融海嘯,股市急跌,而當時利息卻由5.25厘,大減至0.25厘。 2015年開始多次加息,由0.25厘加至2. 5厘,道指仍不停創歷史新高。 2020年初,道指大跌10,000點,同時利息亦由2.5厘大幅減低至0.25厘。 基於以上的觀察,可以得出一個簡單的結論:加息週期就是牛市,減息週期就是跌市。數據顯示的結果與一般傳統經濟學分析恰恰相反,這是因為在政府的角度,他們希望經濟能平穩上升,當經濟不景氣,便減息刺激經濟;當經濟過熱,則加息壓抑經濟。這個結論的前提是政府採用混合的貨幣政策,而且加減利息只是貨幣政策的其中一項,政府亦可以透過控制供幣供應及儲備率,或者實施各種行政政策及財政政策以調控經濟。 在作出任何的投資決定之前,必須要深入了解及分析,並且要相信客觀的事實和數據。如果只聽到一些報導及理論,便認定加息會令股市下跌、減息必然刺激股市大升,在減息時大手買入股票、加息時沽空,便很大機會損失慘重! 撰文: [...]

吳老闆週記

【吳老闆週記】: 通脹勢重臨 加息不遠矣

吳老闆週記(3月4日) .港股如坐過山車,皆因美債息率上升,反映通脹的憂慮。 .通脹將重臨,美聯儲將加息,最快今年第三季便會實現。 .改革香港選舉制度,即使不納入人大議程,也遲早實行。 通脹勢重臨 加息不遠矣 剛過去的一個星期,港股繼續如坐過山車——淨計單日波幅,恒指絕大部分日子的高低位均超過600點,唯獨本週一(1日),上落只是355點,但當日全日計也比上週五(2月26日)上升了472點;而事實上,兩個交易日之間的起跌亦相當厲害,上週五急跌了近1,100點,本週三(3日)又反彈了785點。 港股忽上忽落,依舊繫於上週本欄所指的三大因素——美債息率、內地「收水」、「北水」收兵;當中,最牽動市場神經的,首數美債息率。10年期國債息率上週四(2月25日)一度突破1.6厘,至1.614厘的2020年2月14日以來最高;從去年11月拜登勝出美國大選時的不足0.8厘起計,已翻了超過一番,此之所以拖累美股三大指數當日齊齊下跌——道指跌1.76%,標指跌2.45%,納指更跌3.52%,繼而推跌翌日港股。 油價升 金屬價格升 美債息率上升,市場何解懼之?這則源於恐防通脹重臨。其實,油價今年以來正拾級而上,紐約期油年初時還在每桶50美元不到的水平,上週四曾升至63.81美元,雖然其後輾轉回落,但全週仍升3.78%,全月更升18.09%,連升第四個月,目前還企在60美元樓上。 此外,工業金屬價格亦升。LME期銅上週四曾升至每噸9,617美元,創下2011年8月以來新高,距離2011年2月創下的歷史最高紀錄10,190美元,僅差6%。此前高盛已指出,今年銅供應將是10年以來最缺,預期銅價2022年上半年將可創出歷史新高。 眼見通脹憂慮震盪金融市場,美聯儲主席鮑威爾急急趁着到國會作證的機會,大派定心丸指,美國失業率仍很高,就業人口減少了1,000萬,經濟距離實現就業與通脹目標,還有很長的路要走;物價的上升,可能是疫後供應鏈遇到樽頸,以及經濟重開下需求急升,只屬一次性,並不會持久,認為當地的通脹,需要3年時間,才會達到當局定下平均2%的目標,因此將會維持貨幣寬鬆云云。 即使加息 看好後市 [...]