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【樓巿蔣門人】疫情再爆發,買樓要小心按揭收緊,如何成功通過壓力測試上會?

新冠肺炎疫情反覆, 近日又再度大爆發。筆者發現,在現時疫情的影響下,很多朋友都十分關心樓價的發展。 事實上,樓價當然重要,但大家絶對不能忽視在疫情影響之下,即使找到了心儀的樓盤,但卻做不到按揭,便會更麻煩了。 疫情反覆,引致銀行提高按揭門檻 在疫情反覆的大前提下,銀行很有機會會收緊按揭政策,想要買樓入巿上車或投資的朋友們,在尋找心儀樓盤的同時,更應該同時確認按揭文件已經準備妥當。 事實上,在疫情反覆下,不少受影響朋友們很有可能面對收入大打折扣、被迫放無薪假期的問題。在現時的情況下,銀行也特別注重這種情況。 而有個別銀行對按揭文件的要求,也從 3 個月的糧單、 強積金報告,增至6 個月的要求。 也會按個別例子,將其糧單上的收入作調整,例如可能只計算7成人工。這樣的情況下, 買家便很有可能不能通過壓力測試。根據HKMC指引,所有按揭保險申請個案須遵守香港金融管理局相關指引及要求。未能符合壓力測試的首次置業人士,有關按揭保險保費須因應風險額外調整(不適用於香港按揭證券有限公司推出定息按揭試驗計劃)。 甚麼是壓力測試? 壓力測試的話,針對不同申請人的條件,在供款與入息比率上有不同的要求。假如申請人是自住、無按揭在身,當前按揭利率下,每月供款不能超過入息的50%;如要通過壓力測試,即加息3厘後,每月供款不能超過入息的60%。 簡單點來說,舉一個例子,陳先生的月收入是六萬元。假設陳先生以自己名義申請按揭的話,他的每月用以償還所有的貸款 (包括樓按、信用咭貸款等等) 的金額不能超過 3 萬元, 假設現時利率是 3%, 當利率升至 6 %時, 他每個月用於償還貸款的金額,不能超過3 萬 6千元。 解釋完甚麼是壓力測試,讓筆者再為大家舉一個現實的例子,看看要安排好按揭文件並確認其能過關的重要性: 一位買家在準備按揭文件時,認為數目不大,因此掉以輕心,以為銀行應該一定批妥,結果就在成交前一星期左右,被銀行告知其按揭申請不獲接納,買家極度徬徨。最後雖然能成功找財務公司借貸,但卻要面對極驚人的利息。結果他渡過了非常辛苦的數個月,再次重新預備文件,才能將其按揭轉回一般銀行。 在那短短的一年間, 筆者可以說是見証著他因為壓力得變 “一年白頭” 從得知被銀行拒批按揭時,直到找到財務公司以高息借貸時的那種忐忑的心情 在未能將按揭轉至銀行的低息按揭, 要償還高息貸款的那種財務壓力 所以,有心想要買樓的朋友們,在你們興沖沖地尋找心儀樓盤的同時,也絶對不能忽視按揭文件的預備。 申請按揭所需文件 假設你是一位普通的上班族,在預備按揭時,請確保你已經準備好以下文件喔: 香港身份證副本 最近期之住址證明(如水、電費單) 工作及入息證明: 最近年度之薪俸稅單 最近3 個月薪金入帳銀行紀錄 最近3 個月之糧單 最近3 個月之強積金供款紀錄 注意,這些只是最基本的,銀行有機會視乎按揭申請者的行業和入息証明文件,銀行有機會需要申請者補回更多的文件,例如上一年的入息証明、稅單等等。 [...]

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摩登中菜館DUCKEE登陸銅鑼灣 創肉素「鴛鴦」概念餐單

全新摩登中菜館DUCKEE上月正式進駐銅鑼灣利園三期,當中大玩顛覆元素:以傳統中國文化,糅合創新飲食概念,結合飲、食、玩三個不同主題區域於一身。 餐廳特別引入全新鴛鴦概念,推出多款肉食配搭素食的菜式;同場亦設有酒吧,調酒師會了解客人喜好口味度心手調雞尾酒,亦有以傳統中國飲食文化的器皿,盛載特別手調的各款雞尾酒。   廚師推介菜式 避風塘鴛鴦魷魚 同樣以避風塘主要的調味料辣椒蒜頭炸香鮮魷,素魷魚為切片椰子肉,炸出意想不到的口感及配搭。   鴛鴦小籠包 一籠小籠包當中夾着新鮮豬肉小籠包及新豬肉小籠包作配搭。紅色的素小籠包以紅菜頭汁製成外皮,絕無色素,包釀素豬肉為餡料。經師傅巧手手勢製成皮薄餡靚。外表如同一般小籠包,卻內有乾坤。   北京填鴨及啤酒鴨 大廚亦特別炮製傳統鴨菜式,包括烤北京填鴨($230半隻/$450一隻)及啤酒鴨。其中啤酒鴨更有有趣典故,相傳康熙微服出巡於客棧品嚐鴨肉,酒醉之時把杯中的酒倒進沸騰鴨肉鍋中,頓時奇香四溢。康熙念念不忘微服出巡,吩咐禦廚用進貢啤酒和中草藥烹調菜式,名為「啤酒鴨」。把米鴨先以秘製醬汁調味,再加人啤酒炆煮, 讓肉質變得更軟嫩多汁,令鴨肉更香濃入味。   雪花日本松葉炸蟹鉗 [...]

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黃偉雄:對檢討《上市規則》有關紀律處分權力及制裁條文之建議

香港專業及資深行政人員協會認同香港交易所就《上市規則》作出檢討,加強若干紀律處分制度,確保在面對不同類型的不當行為時,都有針對性的有效監管措施應對。   為更有效針對董事和高級管理層成員失當行為,本會支持聯交所降低現行作出聲明的門檻,包括只要相關人士繼續留任可能會損害投資者權益,便能作出損害投資者權益聲明,且無論有關人士於聯交所作出聲明時是否仍然在任。 現行《公司條例》規定,公司董事需共同承擔責任,若一位董事因疏忽而違反《上市規例》,其他董事均會受責。本會建議聯交所鼓勵公司高級管理階層,需保存會議記錄及工作報告,保障自己及公司。 為確保損害投資者權益聲明能有效制裁作出失當行為的人士並達到阻嚇作用,本會認同聯交所能作更多跟進行動,包括聲明中所述的上市發行人的所有公告和公司通訊中,必須提及損害投資者權益聲明,除非及直至該人士不再是該相關上市發行人的董事或高級管理階層成員為止。本會建議聯交所設立名單,公開曾被發出損害投資者權益聲明的人士,讓相關投資者一目了然。 此外,本會同意擴闊披露範圍,要求提供法定或監管機構對該等人士作出的任何公開制裁詳情,讓信息更為全面及一致。 本會同意若聯交所認為有關人士「因其作為或不作為導致違反《上市規則》,又或在知情的情況下參與違反《上市規則》的情況」,所有相關人士均違反《上市規則》必須承擔責任。不過,必須清晰定義「相關人士」,聯交所須明確指出「相關人士」涵蓋的範圍,而被納入「相關人士」的人,聯交所必須要求其簽署文件確認,得悉自己被列為「相關人士」。除此之外,「高級管理階層」亦須作清晰界定,令市場更加清晰及明確。 本會同意聯交所將結構性產品的擔保人納入相關人士,同時建議將發行債務證券的擔保人納入《主板規則》下的相關人士,確保若涉事人士未能履行《上市規則》下的責任,聯交所可對其採取紀律行動。   撰文:黃偉雄 香港專業及資深行政人員協會會長   [...]

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蔡向成: 美股先跌後回穩 港股支持看20天線

美國昨晚私人企業職位數據欠佳,加上早段獲利盤湧現,三大指數表現反覆;其後市場再度憧憬紓困方案談判有新進展,以及對新冠疫苗開發的樂觀情緒,支持尾市收回失地。道指收報29883點,升59點或0.2%;標普500指數收報3669點,升6點或0.18%;納指收報12349點,跌5點或0.05%。 港股方面,由於上月累升2808點或11.6%,短期料續處於調整期。市場憂慮新一輪配股潮將至,其中科技股表現較為反覆。後市支持見20天線(約26366點),阻力則為26800點水平。 新意網可攻可守 推介股份方面,本周為本港最大的數據中心營運商新意網(1686)。該股主要從事互聯網服務中心及提供資訊科技設施。集團作為主要控股股東新地(16)(持有約73.8%股權),旗下從事提供數據中心及系統開發的主幹,擁有超過14000條光纖互連網線連接數百間電訊公司,為新經濟與傳統企業作網絡連接的交接點。 全球新冠疫情爆發,對網上業務需求大增,如視像會議、電子商務、遊戲和其他網上應用程式,帶動企業對數據分析的需求。截至6月底止,2019/20年度營業額按年上升6.8%至17.14億港元,純利則下跌9.5%至7.83億港元,主因出售物業出租業務,令貢獻盈利減少;若撇除一次性項目,基礎盈利則增加6%至7.09億港元。 新意網業績理想,反映在目前波動的宏觀環境中,仍能以其穩定營運取勝。有別於傳統行業,集團受疫情影響較少,期內數據流量激增,以及經濟活動由面對面通訊轉向線上的趨勢,令其收入及利潤增加。集團旗下MEGA Campus取得不少遊戲和社交媒體的新合約,令上半年數據中心及資訊科技設施收入上升10.8%。另獲得總值1.34億港元的安裝超低電壓合約,對下一年度的超低電壓業務有正面幫助。 新意網亦有規劃對未來數據中心的發展,兩個新項目的建築工程,即荃灣的「TWTL428」項目及將軍澳的「TKOTL131」項目,計劃於2022年起分階段落成。該兩個新項目落成後,集團於香港的數據中心總樓面面積,將增加1倍至約280萬平方呎,進一步鞏固其市場領導地位。 新冠肺炎疫情促使數據中心需求大增,新意網作為本港最大的服務商,最能受惠。另方面,全球經濟朝向數據化及新經濟方向發展,基於新意網的業務性質,可視為中長線攻守兼備之選。建議投資者於現價買入,上望7.8港元,止蝕6.35港元。 [...]