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股市

內地樓市銷售佳　物管更勝內房

2019/12/08

港股近日表現反覆，恒指在26,000點至27,000點上落，惟內房股因銷售理想而上揚，在內地樓市復甦下，內房當然可直接受惠，而物管股在地產市道向好下，亦是最大的得益者。事實上，內房股一直受政策左右，當中央壓制樓市時，內房股往往被殃及，但物管股受政策的影響較輕，而且公司有穩定的現金流，防守性較強，業務架構簡潔，而在樓市向好下，亦能受惠，因隨著項目成功出售入伙，有助集團取得更多的項目管理合約，在攻守兼備下，買入物管股更勝買入內房。彭博亞洲首席經濟學家舒暢指中國經濟減速，料央行將持續推出寬鬆政策。舒暢指10月份中國經濟活動數據顯示經濟正在減速，而且在整體經濟中的影響繼續蔓延，惟情況未有如期中惡劣。話雖如此，國內供求都低於預期，儘管公共支出增加，投資增長仍未能保持勢頭。我們預計央行將持續推出財政和貨幣政策以支持整體經濟。富達國際多元資產基金經理George Efstathopoulos指出儘管中國經濟增長步伐有所放緩，但鑑於去槓桿化自年初以來漸見成效，中國政府再次推行經濟刺激措施，將政策重點集中於改善中小企及民企的資金流動性，藉下調中小企和民企的人民幣存款準備金率和改革貸款最優惠利率機制減輕企業借貸成本，從而改善就業情況。全年銷售增長高於目標中央若持續採取寬鬆的貨幣政策，對內房股實屬好消息，因為內地房地產的表現與資金流動性有緊密的關係，只要寬鬆持續，將利好內房的銷售。花旗最新發表報告指，11月中國地產銷售優於預期，估計2019年可以超過既定目標。34只內房股的11月銷售額，同比錄得增長28%，反映開發商積極推盤，以及地方政策微調有利銷售。全年銷售額有望增長19%，高於15%的目標。而2019年前11個月已完成全年銷售目標的93%。該行預期2020年內房銷售額增長13%，表現優於大市。內地樓市向好，物管股當然可以受惠，因為隨更多樓盤開售，入伙，自然可帶動物業管理需求，而物業管理公司在接獲更多項目之後，收入及盈利自然會上升。從數據顯示，內地物業管理行業過去高速增長，中國物業管理協會《2019物業服務企業上市公司測評研究報告》顯示，從核心測評指標來看，2018年上市物業服務企業營業收入均值為20.78億元人民幣（下同），按年上升45.3%；在管面積均值為9,904.3萬平方米，按年上升28.57%；淨利潤均值為2.75億元，按年上升62.26%；毛利均值為5.93億元，升49.33%；毛利率均值為29.61%，按年增加0.17個百分點；總資產均值為28.31億元，上升67.18%，數據顯示內地的物業管理行業正穩步發展。今年以來，物管股一直是市場焦點，因今年市場受中美貿易戰困擾，市場避開對與中美貿易關係密切，或者與指數關係較大的股份，而物管股相對受貿易戰影響較輕，加上收入穩定，具有較強的防守性。物管股業務架構清晰利達LW A.M.首席投資策略師黃耀宗指物管股吸引投資者主要有三大原因，首先物業管理管受中美貿易影響微；其次物業管理收入清晰易明；最後是物管股有強勁的現金流，在三大因素驅使下使資金流入。今年以來，物管股明顯跑贏內房股，始終物管股無政策風險，反觀內房股就受政策調控股，限購限貸限價等影響，利潤被局限。反觀物業管理長收長有，要轉公司亦不容易，收益增長亦比較穩定。今年上半年，物管股盈利表現理想，支撐股價上揚，而個別物管股，更藉併購壯大規模，同時成為股價上升的催化劑。里昂發表報告表示，對公營物業管理進行了調研，當中地標性及門檻高的項目，通常具有較高的續訂率，高達100%，而且毛利率超過20%；因此認為市場對公營物業管理之前景過度憂慮，同時對物業管理股前景持正面看法。高盛發表研究報告指，看好內地物管業前景，認為其持續多元化收入來源有助改善長遠收入的可見性。行業年初至今獲得多次重估機會，反映市場對行業明年盈利增長走勢有信心。該行估計，其覆蓋的物管行業公司2020年基本物業管理服務收入已接近100%確認，料市場開始轉移聚焦於2021年盈利，以確保估值合理。該行重申對雅生活服務（03319）「確信買入」評級，亦維持碧桂園服務（06098）「買入」評級，目標價分別看35.1元及38.2元。該行給予綠城服務（02869）「中性」評級，目標價10.4元。另外，該行將中海物業（02669）評級由「中性」升至「買入」，目標價由5.1元升至6.5元，意味仍有33%上升空間。該行預期，中海業物今年確立的「一體兩翼四驅」整體發展策略將取得成果，料收入增長由2020年的20%增至2021年的26%，並料EBITDA利潤率於2020年下半年見底。物管股盈利前景正面，收入及盈利穩定，一旦有併購消息，更可成為股價上升的催化劑。近日物管股在高位進行整固，料整固後隨時會發動新一輪升浪，再次挑戰高位，故不妨逢低跟進。 [...]

香港

樓市速報：樓價下調壓力增加

2019/12/08

香港局勢仍未見緩和跡象，加上貿易戰令外圍經濟轉弱，本港樓市失去上升動力。中原經紀人指數CSI最新（4日）報45.47點，較上週的47.15點下跌1.68，已連續3週於45點淡分界區間爭持，以及處於50點好淡分界線之下，預示樓市累積向下動力。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，區議會選舉後，市場氣氛緩和，CSI有回穩跡象，跌勢未有見惡化，但指數處50點好淡分界線之下多時，預示樓市下調壓力。上月特首林鄭月娥公布《施政報告》後首星期，CSI單周急升30.88點，由30.37點至升61.25點，一口氣升穿三個重要關口，包括45點好淡分界區間下限、50點好淡分界線及55點好淡分界區間上限，反映市場氣氛明顯轉旺，前線經紀人情緒亦因而轉好，同期樓價亦結束調整，CCL連跌十週後，連升兩週。不過，其後CSI再次下跌，由61.25點連跌四個星期至42.15點，預示樓價上升受阻，CCL暫時在181點至182點之間窄幅徘徊。樓價確認止跌但回升乏力，相信有待中美貿易戰局勢明朗化後，樓價走勢才有較明顯的方向。市場上其他指數亦顯示，樓價正面對下調壓力。差餉物業估價署上週公布的數據顯示，本港10月私人住宅單位售價指數報376.1，按月跌1.33%，雖然較9月跌幅略為收窄，但已連跌5個月，並創今年2月以來新低。大單位的跌幅最勁，以面積為1,076至1,721平方呎的D類單位跌幅最為顯著，售價指數跌幅達1.8%；面積為430平方呎以下的A類單位，按月跌約1.6%；面積為431至752平方呎的B類單位，按月跌約1.1%；面積為753至1,075平方呎的C類單位，按月跌約1.5%。累計全年首10個月，私人住宅單位售價指數指數升幅進一步收窄至4.6%，較去年同期約7.4%升幅，低約2.8個百分點。租金方面，10月租金指數報194.5，按月跌近1.7%，連跌兩個月。本年首10個月，該指數上升0.6%。萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文預計，今年年底樓價將較5月高位回落約8%，全年一、二手住宅銷售量跟去年相約，成交量約6萬宗，而明年樓價會繼續下調約5%，成交量介乎5.6萬至6萬宗。他指出，明年樓價跌幅會否擴大取決於社會運動的持續時間，同時若明年首季經濟繼續欠佳，「打工仔」可能要凍薪，影響購買力，將導致中小型住宅市場受壓。 [...]

本港時事

財赤重來　急謀出路

2019/12/07

香港的局勢在過去半年持續動盪，政府未能止暴制亂，訪港旅客連跌四個月、零售銷售額急挫、大量商業活動被迫取消之下，本港經濟勢已出現負增長，而情況或者較預期更差。財政司司長陳茂波週一（二日）表示，今個財年政府可能會錄得赤字，屬十五年來首見。港府的估計實情較為悲觀，展望明年或以後，香港會有較大的財赤壓力，轉型救經濟，已刻不容緩。陳茂波出席立法會答覆議員提問時表示，香港面對的困難主要是過去數月社會事件對經濟造成很大傷害，包括商業活動減少，市民基於出行考慮亦減少消費，估計過去數月的社會事件對本地生產總值（ＧＤＰ）影響達兩個百分點。雖然一九∕二○財政年度預計會有一百六十八億元盈餘，但由於經濟環境不好，稅收和賣地收入減少，加上政府推出的紓緩措施令開支增加，估計截至明年三月底止的財政年度，政府將會出現赤字。不過，他強調，幸好本港於過去累積一定的財政儲備，目前特區政府財政狀況保持良好，面對極具挑戰、內外交困的經濟環境，會採取前瞻性、策略性的理財方針，為市民紓困，為香港投資，並恪守審慎理財的原則。在社會運動持續，加上中美貿易戰不斷升溫之下，香港經濟已出現逆轉，本港第三季經濟按季收縮程度擴大至百分之三點二，按年倒退百分之二點九，屬二○○九年金融海嘯以來首次錄得按年跌幅，顯示香港經濟已步入衰退。港府更在三個月內兩次調低全年經濟增長，最近的估計為按年下調百分之一點三，將會是十年來首次出現年度倒退。私人消費開支下挫第三季經濟數據當中，最令人擔心的是私人消費開支十年來首次錄得下跌，按年跌百分之三點四。香港的經濟構成當中，私人消費貢獻最大，按去年數據計，佔比高達百分之六十八點三，所以一旦市民減少外出消費，經濟就一定陷入困局。香港內部問題已經夠煩，而外圍的不明朗因素亦愈來愈多。中美貿易戰打足一年半仍未有和解跡象，原先市場憧憬今年內簽署首階段協議的願望亦將落空。美國總統特朗普近日突然大唱反調，表明等到明年總統大選完結後才與中國簽約或許更好。消息一出，美股立即大跌，可見影響甚大。北約本週於英國倫敦召開成立七十週特別峰會，特朗普出席的時候，與記者談到中美談判進展，他表示：「不認為是否取決於中方要不要達成協議，而是我想不想達成協議。」他更指明不會就中美協議設最後期限，或者等到美國大選之後，再與中國達成協議可能更好。中美達成協議的機會愈來愈微，香港的出口業亦將繼續受壓。今年本港整體貨物出口數字已不斷下跌，若特朗普的言論屬實，相信短期內亦難望逆轉。政府統計處早前公布，本港十月商品整體出口貨值為三千四百八十五億元，按年下跌百分之九點二，跌幅高於市場預期，亦已連跌十二個月。經濟正式陷入衰退港府經濟顧問歐錫熊早前指出，香港在九七及○三年金融風暴時，持續四至五個季度錄得經濟衰退，現時很難評估今次的衰退會維持多少個季度，一切要視乎社會狀況能否回復至讓市民安心消費、營商情緒好轉。他估計，若示威活動持續，第四季的零售及旅遊業的情況會更差，估計第四季經濟難見好轉。中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量則指出，按政府估計全年本地生產總值（ＧＤＰ）倒退百分之一點三，推算第四季經濟將收縮百分之三點三，就算修例風波可以在年底前解決，最快亦只會在明年二月至三月才會開始見到經濟復甦。過去三十年，政府共錄得六次財赤，當中二○○○至○三年就因先後發生金融風暴及「沙士」，令香港續四年錄得財赤，幸好香港本身的財政實力極為雄厚，以財政儲備計，位居全球十大，當時連續四年也挨得過，如今偶爾一年的財赤，其實不需要太過驚慌，除非是連續多年的龐大赤字，才會動搖到核心經濟。由於香港政府計數極為保守，所以過去多年不時會出現「計錯數」情況，例如由預期赤字變盈餘；預期只有少額盈餘，到最後居然有大把錢剩。由回歸至今，幾乎每一份預算案都估少收入。前財政司司長曾俊華曾擔任財爺逾九年，一共發表過九份預算案，經常估錯香港財政盈餘，最嚴重的一次為一○∕一一年度，預算盈餘與實際盈餘相差逾一千億元；一六∕一七年度，本來預計會有盈餘一百一十四億元，最後卻有高達九百二十八億元。不過，陳茂波「計錯數」較曾俊華更為嚴重，一七∕一八年預計只有一百六十三億元盈餘，最終揭盅時有一千三百八十億元。財政預測保守有因 [...]

股市

新股攻略：人瑞人才(6919)　負債率極高

2019/12/07

內地人力資源解決方案公司人瑞人才(06919)計畫發行3,800萬股，其中10%為本港公開發售，90%作國際配售，每股招股價介乎26.6元至28.9元，入場費2,919.12元，計畫於12月13日於聯交所主板掛牌上市，獨家保薦人為法國巴黎證券。並引入Anatole Partners Enhanced Master Fund及金陽(中國)為基礎投資者，合共認購2.23億元股份。人瑞人才在2010年成立，是中國一家擁有唯一自主開發的O2O招聘平台的領先靈活用工服務提供商，因以科技賦能人力資源外包服務創新行業傳統，被譽為中國版Recruit。根據灼識諮詢的資料，按2018年末聘用的靈活用工員工數目及2018年靈活用工服務產生的收益而言，人瑞人才科技營運規模最大，市場分額為2.5% 所提供的服務包括靈活用工、專業招聘以及其他人力資源解決方案。與前程無憂、智聯招聘、獵聘網等平台，通過幫助僱主匹配線上僱員以及篩選優質僱員獲利的模式迥異的是，人瑞人才科技主要是先獲得僱員，再以外包形式輸出僱員獲得收益。其優勢在於提供最大型的靈活用工服務及其他補充人力資源服務，這備受很多新興中國公司的青睞。比如，位元組跳動、摩拜及小紅書等獨角獸企業都是人瑞人才科技的客戶。負債快速增加公司為新經濟企業配置了超過1.67萬名靈活用工員工，佔截至2019年6月30日配置的靈活用工員工總數約83%。2016年至2019上半年，總收益分別為3.76億元、7.76億元、16.16億元和9.61億元。2016至2018年，年複合增長率為107.2%。中國新經濟行業客戶為公司分別貢獻了總收益的約65.3%、81.4%、81.7%及82.7%。截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度，公司虧損為35.42百萬元、44百萬元及136.94萬元，並且今年上半年公司虧損229.2百萬元，虧損金額高於2016年至2018年的總虧損金額。對於虧損的原因，管理屠稱主要是由於複合金融工具的公平值虧損逐年加大，複合金融工具的公平值虧損在截至2016年、2017年、2018年12月31日止年度及截至2019年6月30日止6個月的金額分別是1.92百萬元、53.88百萬元、196.54百萬元及277.8百萬元。隨著近幾年的快速擴張，收入的快速增長，其總資產和負債也在快速增加。於2016年、2017年、2018年12月31日及2019年6月30日，公司的資產負債率分別為165.76%、164.96%、163.27%及203.97%。由此可見，公司的資產負債率一直處於較高水平，並在今年上半年增長至203.97%。自建O2O招聘平台目前，中國人力資源服務市場正處於蓬勃發展時期，為中國增速最快的行業之一，於2018年該市場總規模逾4,000億人民幣(下同)，根據灼識諮詢報告，於2023年預期有望超過10,000億，複合年增長率為19.9%。其中，細分市場的靈活用工領域前景尤其廣闊，因為這與中國新經濟企業及市場的超前及高速發展息息相關。隨著新經濟產業對中國GDP貢獻不斷擴大、未來5G又為新經濟市場賦能，靈活用工服務將有望進一步成為中國人力資源市場巨大的新藍海。 [...]

本港時事

【迎戰16度】綠建環評既有建築2.0版，致力提升減碳生活

2019/12/07

建築環保評估協會主席蘇啟明先生（左）及香港綠色建築議會主席張孝威先生（右）。香港是高樓林立的城市，各類型建築物遍布大街小巷，難免成為了空氣、燈光、食水等污染的源頭。有見及此，香港綠色建築議會（議會）主席張孝威及建築環保評估協會（協會）主席蘇啟明正積極推動綠建環評（BEAM Plus），透過評估，讓新落成與既有建築物獲得認證，不只令建築物在整個生命週期中，減少對環境的影響，同時可促進用戶獲得健康的生活質素。協會最近為「綠建環評既有建築2.0版」評估推出新的評估機制，讓業主、發展商和設施管理人員能以物業組合形式，為旗下多個既有建築認證，評估其可持續發展表現。加上議會為批量認證提供登記費優惠，鼓勵更多公私營項目申請，協助既有建築加快變綠。自綠建環評推出約9年，本港共計有1,300多個登記項目，當中逾500個已獲得相關評級認證。目前參與綠建環評評估是新發展項目取得部份環保及適意設施總樓面面積寬免的其中一項先決條件。加上政府近年已鼓勵主要政府建築物要獲取綠建環評金級認證，並將部分用地的地契上加入綠色建築認證要求，對推動發展商參與帶來積極作用。事實上，香港約有67%碳排放是來自發電，而90%的電力消耗是來自建築物。故此，要實現減碳就必須從既有建築物入手。張孝威表示，「綠建環評既有建築2.0版」主要讓既有建築可以因應自身情況申請不同評估範疇，由淺入深，最終成為具綠色元素的建築物。因應評估更易達標綠建環評於2010年推出，其中既有建築評級工具於2016年升級至2.0版，就樓宇管理、營運、維修保養及改善範疇作評估。各種用途的現存樓宇，包括商業、教育、政府、工業、寫字樓、住宅、酒店、購物商場等，不論樓齡均可參與，評估會涵蓋申請人可直接管理的範圍。進行綠建環評既有建築評估，有利實行各種新措施以提升樓宇能源效益及環保表現，並提升不同樓齡的現存樓宇的表現，可根據實際情況為樓宇具彈性地取得認證；及為政府《都市節能藍圖》中所訂下的目標出一分力。蘇啟明解釋，既有建築2.0版提供有兩個評估計劃，分別是綜合評估及自選評估。前者可以在同一時間內申請7個評估範疇（場地、營運管理、能源使用、室內環境質素、用材及廢物管理、用水和創新），或在三年內完成，一旦符合議會所定的標準，便可以獲得綜合評估認證。「自選評估是2.0版特別之處，是可讓既有建築按自身最擅長的範疇，申請單一範疇評估，而營運管理是大多數既有建築都會選取的範疇，當獲得第一項證書，往後的評估會更易達標。」張孝威補充，新舊建築物在實踐環保上的困難是完全不同，發展商可以在新建築物落成前已因應評估的要求，而完善妥備，但既有建築，經過年月洗禮或經濟環境改變，已出現不同的問題，在實行環保時，都有不少困難。「為此，議會針對目標建築物而提供不同的支援，例如為酒店、商廈及商場的業主、租客及管理公司提供綠色管理知識。另外，正推廣綠色校園計劃，將會是議會未來一年的重要工作。」培訓更多合資格的綠色建築人才綠色校園計劃目標為120間學校達標獲得綠建環評既有建築認證，張孝威指出，環保不是專家所擁有，任何市民都有責任推行，要增加大眾的環保意識，從小培養，可以更為有效，而為學校進行評估，有效加深學生對環保的認識，甚至影響家人與朋友。環保意識可以從小培養，而綠建人才則需要及時培訓，以應付市場的需要。近年全港有近一半私人發展項目都參與了綠建環評評估，工程愈來愈多，故需要綠建人才從旁協助。議會與協會在2010年及2014年推出兩項專業資格，分別為綠建專才（BEAM Pro）及綠建通才（BEAM Affiliate），培訓更多合資格的綠色建築設計、工程、管理及營運人才。綠建專才通常是建築師、工程師、測量師、環保顧問等，一般擁有五年綠色建築經驗，其中一項重要職責，就是將最新的綠色建築標準及守則融入日常的建築規劃、設計、建造及運作當中。而綠建通才則主要是初入行的建築從業員或技術人員。 [...]