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樓市速報:撻訂增加 樓市或再冰封 政府撤辣時機

 新型冠狀病毒疫情持續擴大,加上環球股市波動,買家撻訂離場情況增加。加上銀行態度趨於保守,單位估價下調,可貸款額減少,亦加大買家撻訂機會,3月新盤市場撻訂數字走入高峰。 雪上加霜的是,政府立例禁止多於4人的公眾聚集活動,影響所及,4月上半月或無新盤推出,樓市恐防再度冰封。 成交將持續萎縮下,業界建議政府及時「撤辣」,增加二手供應流通,助市民上車兼打通換樓鏈,並幫助市場資金流轉,解決財困,以穩固整體經濟。 新冠肺炎肆虐下,政府上週匆匆頒下禁令,禁止公眾場所多於4人以上的聚會,各發展商近日推新盤亦有特別睇樓安排,除限制每組睇樓客人數,亦會作出分流及定時消毒。 當中,會德豐地產(00020)旗下將軍澳日出康城Ocean Marini開售,便限制每組參觀客,連同代理在內不得多於4人;進入展覽廳前,必須經過體溫檢查及填寫健康申報表,而示範單位內,每次只限一組睇樓客及代理參觀。長實(01113)旗下長沙灣愛海頌近日開售也有類似措施,會場更提供消毒液潔手。 雖然多家發展商馬上應變配合新例,惟市場人士指,新例對新盤銷售部署肯定有影響,中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期,4月上半月不會有全新樓盤開售,全月一手住宅交投量料將按月急挫一半,至400宗左右水平。 至於二手私人住宅單位睇樓方面,雖然食物及衛生局指出,私宅單位屬私人地方,並不受新規所限,但由於代理及睇樓客前往或離開物業時,若在公眾地方聚集同樣是違規,因此相信新例會嚇走不少睇樓客。 撻訂潮出現 除了新例,新冠肺炎疫情持續擴散、環球股市大波動,都已讓不少買家「縮沙」離場,新盤市場3月累計錄得約37宗撻訂,創去年5月約40宗以來新高,其中23宗屬撻大訂,佔比逾六成。 市場最新3宗撻大訂,包括PARK YOHO Genova、PARK YOHO Milano和峻巒,單位成交價介乎612.4萬至914.4萬元,預料遭沒收10%至15%訂金、涉61萬至137萬餘元不等,殺訂總金額逾272萬元。 美聯集團(01200)主席黃建業表示,受疫情影響,本地樓價「急凍」,暫時雖未致暴跌,惟成交將持續萎縮,估計今年上半年二手住宅註冊量僅約1.7萬宗,較去年上半年減少近三成。 而且在疫情之下,銀行已出現估價不足的情況,加上收緊按揭審查,這都將影響樓市成交量。根據恒生銀行(00011)網上估價數字,10個大型私人屋苑共100個在3月份的成交個案中,有多達45宗成交出現「估價不足」情況,佔總數多達四成半,估價普遍低作價0.3%至8.2%不等,當中有8宗,即接近一成,更低於造價逾5%或以上。 有確診個案的大型屋苑估價最受影響,如鰂魚涌太古城金星閣中層E室的「兩房則王」,實用面積582方呎,本月初減價至1,188萬元沽出,恒生銀行就該單位的估價為1,090萬元,較成交價低約98萬元,幅度約8.2%。隨著疫情第二波爆發,估計物業估價下調速度將會加快,有機會令買家未能借足成數而大失預算,增加撻訂機會。 另外,本地經濟條件收緊,市場更盛傳本港銀行「落雨收遮」收緊按揭審查,對象為受疫情影響較嚴重的航空、零售等高風險行業人士,部分甚至暫停接收涉及套現的按揭申請。種種情況,都讓買家上會供樓難度增加。亦因此,雖然近期美國宣布無限量寬,市場憧憬環球資產價格趨升,但被疫情影響及本港失業率上升的抵消下,料樓市熱度難再。 資金鏈斷裂 樓市冰河期,業界紛紛呼籲政府應把握時機,撤除辣招以激活樓市。香港現時的樓市辣招,包括買家在三年內轉售物業要付10%至20%的額外印花稅(SSD);非本地買家及以公司名義的買家,須繳付成交價15%的買家印花稅(BSD);購買第二套或以上物業會被徵收畫一為15%的印花稅(DSD)。 美聯黃建業指出,辣招自2009年推行至今,經歷10年變遷,已失去壓抑樓價的原意,反而形成「三低一高」,即「低息、低供應、低流量及高剛性需求」的困局。如果及時「撤辣」,共收四大效果。 事實上,「辣招」將市場扭曲,間接將樓盤供應鎖死。這主要是因為在「辣招」下,業主購入物業後如在3年內轉售,需要繳交額外印花稅,變相樓盤鎖死3年,影響流動性。他認為,現時樓市交投低,短期樓價上升的機會低,現時「撤辣」正是時候,一可增加物業流通量,以增加二手供應;二在供應流通下,可助上車;三可打通換樓鏈。 而且,在經濟難關中,辣招亦會阻礙市場資金流通。如小商戶東主於2019年樓價高位時入市,現時便會綑綁於SSD的3年期限,放賣須繳交額外稅項。若急需放盤套現週轉,便會削弱套現能力,最終更或因資金週轉不靈而被迫結束生意。 救樓救經濟 信誠證券聯席董事張智威更認為,撤辣不單止可救樓市,亦可救經濟,因為有望吸引資金流入香港,將有助提升區內競爭力。 他解釋,適逢最近全球央行狂印銀紙,若香港撤辣,資金就會率先考慮流入這裏。因為相較之下,新加坡的辣招更「辣」,住宅額外買家印花稅(ABSD),海外及公司名義買家的稅率分別是20%及25%,公民購買第二個及第三個住宅的稅率分別是12%及15%,永久居民購買第二個或以上住宅的稅率為15%。而由於一般有意在亞洲區內置業的海外買家,多數僅會於一個地區選購一個物業,故只要香港撤辣撤得夠快,就可以搶走新加坡及亞洲區內的資金,令經濟重新注入活力。 況且,在零息時代,部分辣招其實已經變得不合時宜,以壓力測試為例,利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣就指,環球低息環境持續,目前敘造按揭貸款需要「加三厘」的壓力測試不切實際,建議可先全線免除壓測,助市民更易「上車」,其後則可考慮放寬按揭成數。 其實疫情衝擊樓市銷情,地產界已叫苦連天,儘管政府過去數月透過放寬按揭保險、定息按揭加上銀行的還息不還本計畫,冀降低樓市硬著陸風險,惟有關措施對樓市刺激並不顯著,加上香港經濟需靠樓市支撐,政府應考慮撤辣。 [...]

投資策略 股市

憧憬政策出台 汽車股買得

新冠肺炎疫情雖然在歐美持續爆發,但內地的情況已逐漸喘定,而內地的復工進度亦見理想,隨著疫情穩定,相信兩會亦會隨即召開。而經過新冠疫情的打擊後,相信中央會在兩會會公布連串的措施提振經濟,除5G將會是重點項目之下,汽車行業相信是中央力谷的主要行業。 歐美新冠疫情持續爆發,反觀內地的疫情已見穩定下來,中國統計局最新公布3月份製造業PMI意外大漲至52,創逾1年新高,預期44.8,前期35.7,而3月份非製造業PMI則彈至52.3,預期42,前期29.6,至於綜合PMI則達53,前期28.9。中國國家統計局服務業調查中心負責人就3月份採購經理指數明顯回升表示,採購經理指數是按月指數,反映的是3月比2月發生的經濟變化情況,變化幅度與上月基數有很大關係。 2020年以來,新冠肺炎疫情對中國經濟形成嚴重衝擊,尤其是2月份採購經理指數跌至歷史最低點,甚至低於2008年國際金融危機期間,經濟活動短期內大幅收縮。3月份,中國統籌推進新冠肺炎疫情防控和經濟社會發展工作取得積極成效,疫情防控形勢持續向好,企業復工復產明顯加快。 百達財富管理投資總監Cesar Perez Ruiz指隨著愈來愈多的國家及城市「封城」及關閉邊界,美國及英國的新型冠狀病毒遏制政策及言論均發生轉變。由於持續的遏制措施,將迎來二戰之後全球增長的第二大收縮。現在的關鍵問題是,經濟下滑程度有多大及將持續多久,而這取決於疫情的發展狀況。他指中國上週並無報告國內新增冠狀病毒病例,其經濟活動已有所恢復,但恢復至正常水平所需時間將長於預期,故繼續看好新興市場中的亞洲市場。 疫情對中國今年影響有限 宏利投資管理大中華股票專家謝企剛指在疫症爆發初期,中國政府為控制疫情,而延長農曆新年假期,並實施隔離措施和旅遊管制,導致內地的工廠生產和新增訂單在2月急跌至歷史新低。 因此,中國企業的首季盈利受到負面影響,亦不會令人意外。到了3月中,湖北省以外各個省份的工業企業產能已循序漸進地恢復至90%,加上政府推行扶持政策,意味新型冠狀病毒對2020年中國經濟的影響應相對有限。 隨著疫情擴散至全球,中國股票的盈利增長預測已回落至8%。儘管如此,他及宏利投資團隊繼續發現可望在未來兩至三年盈利增長穩健的投資機遇。他指具經驗的專業投資者,應能把握近期跌市機會吸納高確信度股票,並沽售下行風險較高的持倉。 謝氏考慮到新型冠狀病毒在全球擴散,投資者亦已微調對消費行業的焦點:對旅遊觀光相關股票保持審慎,並看好由內需推動的消費服務股。由於現時全球各國已陸續實施出入境限制,而且應會在未來數月持續生效,相信旅遊相關行業可能會在本年首季和上半年出現更多負面意外消息。相反他認為目前市場波動提供入市良機,以增持教育、物業管理和其他「全渠道」電子商貿公司。 另外,謝企鋼相信5G生態系統將成為中國股市的重大主題,因此繼續青睞藉推出5G服務而受惠的公司。投資者將繼續通過多個領域,抓緊這個主題機遇,包括上游設備、半導體、下游手機零部件、大數據分析和雲端服務,亦將密切關注整個供應鏈的估值水平,並會伺機轉持在大市下跌時出現調整的優質股票,例如手機零部件。 毫無疑問,新型冠狀病毒疫情令投資者前景陰霾密布,導致市場加劇波動。不過,若沉著應戰和看透近期的動盪,便會發現當前事件不一定拖累中國經濟和盈利增長。因此,投資者應聚焦於旨在提供穩定持久增長的長期投資主題。 汽車行業產業鏈廣 事實上,隨著疫情穩定下來,中央將會著力推出刺激經濟的措施,以在推動消費方面將不遺餘力。而在一眾消費當中,料中央會從汽車銷售方面入手,因為汽車行業牽涉的層面廣泛,包括原材料、零部件及銷售,因此一旦汽車銷售回升,便可拉動多個行業,對拉動經濟有正面幫助。 [...]