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海外樓市:北卡州夏洛特樓價 未來十年大幅增長

根據美國房地產經紀公司Redfin最新報告,該國有四個都市的房屋買賣與外來買家大幅增長,而且這四大市場的房價成本低,都位於無須繳納州所得稅或者州所得稅很低的州;這四個房市預期未來十年將大幅增長,包括華盛頓州斯波肯市(Spokane)、內華達州拉斯維加斯(Las Vegas)、北卡羅來納州夏洛特(Charlotte)及佛羅里達州奧蘭多市(Orlando)。 斯波肯市去年第四季的新屋銷售比前一年同期增加37%。根據Redfin,該市有國內目前最具競爭力的市場,近四分之三的房屋詢問來自外地買家。二手屋平均售價為255,000美元,新屋則約35萬美元。 在拉斯維加斯,詢問買屋的人口中有近半是來自該都會區以外的民眾。許多加州居民,尤其是洛杉磯居民,對於在賭城置產頗有興趣。同時,此地房屋買賣成長率近乎16%。二手屋平均房價為285,000美元,新屋則為388,000美元。 夏洛特的房屋買賣年增長率為14.5%,大約40%詢問來自外地居民。二手屋平均價格為248,000美元,新屋則為325,000美元。 佛州是許多東北部稅金高的州居民買屋熱門地點,因不徵收州所得稅。該州2019年第四季新屋銷售比前一年同期增長21%,居民收入則成長5.4%。奧蘭多市的購屋詢問,逾半來自該市以外的人口。該市二手屋平均房價為25萬美元,新屋則約316,000美元。 蟬聯營商環境第一 去年底,《福布斯》發布美國各州營商環境榜,北卡羅來納州連續三年位居第一,德克薩斯州升至第二位。北卡州在所有六個類別中均排名前三,在監管環境方面得分最高(包括穆迪公司對其一般義務債務的Aaa評級),商業成本排名第四,勞動力供應排名第九。 北卡羅來納州位於美國東南部大西洋沿岸,擁有杜克大學(Duke University)、北卡羅納大學教堂山分校(University of North Carolina at Chapel Hill)、北卡羅納州立大學(North Carolina State University)三大名校的三角研究園(Research Triangle Park),科技型人才持續輸入三角研究園乃至全北卡地區。北卡羅萊納州的羅利(Raleigh)、特勒姆(Durham)和教堂山(Chapel Hill),處在三座城市夾成的三角研究區域中。 金融之都夏洛特,近年來的人口數量不斷增加,受到愈來愈多上班族的青睞。坐落包括美國銀行(Bank of America)、富國銀行(Wells Fargo)等多家知名金融機構的總部,僅這兩大公司就能為夏洛特提供近4萬個就業崗位。 勞動力增長最高 不僅如此,長年來經濟的穩定發展以及低廉的居住成本,更是吸引著廣大外來人口前往夏洛特尋找新機遇,從2009年到2017年的十年間時間裏,夏洛特的勞動力增長率達到23.88%,在全美眾多大城市中位列第一。 據美國人口普查局資料顯示,夏洛特平均每年人口增長達2萬人左右,所在的都會區人口在2009年至2014年間增長了36.4%。比較2010年以後的夏洛特房地產市場資料可以發現,在2011年和2012年這段時間裏,房價水平處於一個緩慢增長的階段,但租金在此時已有較大幅度的增長,而到了2013年,房價有了較大幅度的增長,在此之後雖然房產市場、租房市場經歷了有升有降的週期迴圈,但是穩定的人口增長與流入保證了穩定的入住率,房價與租金價格總體呈上升趨勢。 目前夏洛特都會區房價所得比約在3.5左右,房價中位數從2011到2019約上漲90%;然而因為產業結構的不同使夏洛特都會區家庭薪資中位數略低於三角研究園。 [...]

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樓市速報:撻訂增加 樓市或再冰封 政府撤辣時機

 新型冠狀病毒疫情持續擴大,加上環球股市波動,買家撻訂離場情況增加。加上銀行態度趨於保守,單位估價下調,可貸款額減少,亦加大買家撻訂機會,3月新盤市場撻訂數字走入高峰。 雪上加霜的是,政府立例禁止多於4人的公眾聚集活動,影響所及,4月上半月或無新盤推出,樓市恐防再度冰封。 成交將持續萎縮下,業界建議政府及時「撤辣」,增加二手供應流通,助市民上車兼打通換樓鏈,並幫助市場資金流轉,解決財困,以穩固整體經濟。 新冠肺炎肆虐下,政府上週匆匆頒下禁令,禁止公眾場所多於4人以上的聚會,各發展商近日推新盤亦有特別睇樓安排,除限制每組睇樓客人數,亦會作出分流及定時消毒。 當中,會德豐地產(00020)旗下將軍澳日出康城Ocean Marini開售,便限制每組參觀客,連同代理在內不得多於4人;進入展覽廳前,必須經過體溫檢查及填寫健康申報表,而示範單位內,每次只限一組睇樓客及代理參觀。長實(01113)旗下長沙灣愛海頌近日開售也有類似措施,會場更提供消毒液潔手。 雖然多家發展商馬上應變配合新例,惟市場人士指,新例對新盤銷售部署肯定有影響,中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期,4月上半月不會有全新樓盤開售,全月一手住宅交投量料將按月急挫一半,至400宗左右水平。 至於二手私人住宅單位睇樓方面,雖然食物及衛生局指出,私宅單位屬私人地方,並不受新規所限,但由於代理及睇樓客前往或離開物業時,若在公眾地方聚集同樣是違規,因此相信新例會嚇走不少睇樓客。 撻訂潮出現 除了新例,新冠肺炎疫情持續擴散、環球股市大波動,都已讓不少買家「縮沙」離場,新盤市場3月累計錄得約37宗撻訂,創去年5月約40宗以來新高,其中23宗屬撻大訂,佔比逾六成。 市場最新3宗撻大訂,包括PARK YOHO Genova、PARK YOHO [...]

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憧憬政策出台 汽車股買得

新冠肺炎疫情雖然在歐美持續爆發,但內地的情況已逐漸喘定,而內地的復工進度亦見理想,隨著疫情穩定,相信兩會亦會隨即召開。而經過新冠疫情的打擊後,相信中央會在兩會會公布連串的措施提振經濟,除5G將會是重點項目之下,汽車行業相信是中央力谷的主要行業。 歐美新冠疫情持續爆發,反觀內地的疫情已見穩定下來,中國統計局最新公布3月份製造業PMI意外大漲至52,創逾1年新高,預期44.8,前期35.7,而3月份非製造業PMI則彈至52.3,預期42,前期29.6,至於綜合PMI則達53,前期28.9。中國國家統計局服務業調查中心負責人就3月份採購經理指數明顯回升表示,採購經理指數是按月指數,反映的是3月比2月發生的經濟變化情況,變化幅度與上月基數有很大關係。 2020年以來,新冠肺炎疫情對中國經濟形成嚴重衝擊,尤其是2月份採購經理指數跌至歷史最低點,甚至低於2008年國際金融危機期間,經濟活動短期內大幅收縮。3月份,中國統籌推進新冠肺炎疫情防控和經濟社會發展工作取得積極成效,疫情防控形勢持續向好,企業復工復產明顯加快。 百達財富管理投資總監Cesar Perez Ruiz指隨著愈來愈多的國家及城市「封城」及關閉邊界,美國及英國的新型冠狀病毒遏制政策及言論均發生轉變。由於持續的遏制措施,將迎來二戰之後全球增長的第二大收縮。現在的關鍵問題是,經濟下滑程度有多大及將持續多久,而這取決於疫情的發展狀況。他指中國上週並無報告國內新增冠狀病毒病例,其經濟活動已有所恢復,但恢復至正常水平所需時間將長於預期,故繼續看好新興市場中的亞洲市場。 疫情對中國今年影響有限 宏利投資管理大中華股票專家謝企剛指在疫症爆發初期,中國政府為控制疫情,而延長農曆新年假期,並實施隔離措施和旅遊管制,導致內地的工廠生產和新增訂單在2月急跌至歷史新低。 因此,中國企業的首季盈利受到負面影響,亦不會令人意外。到了3月中,湖北省以外各個省份的工業企業產能已循序漸進地恢復至90%,加上政府推行扶持政策,意味新型冠狀病毒對2020年中國經濟的影響應相對有限。 隨著疫情擴散至全球,中國股票的盈利增長預測已回落至8%。儘管如此,他及宏利投資團隊繼續發現可望在未來兩至三年盈利增長穩健的投資機遇。他指具經驗的專業投資者,應能把握近期跌市機會吸納高確信度股票,並沽售下行風險較高的持倉。 謝氏考慮到新型冠狀病毒在全球擴散,投資者亦已微調對消費行業的焦點:對旅遊觀光相關股票保持審慎,並看好由內需推動的消費服務股。由於現時全球各國已陸續實施出入境限制,而且應會在未來數月持續生效,相信旅遊相關行業可能會在本年首季和上半年出現更多負面意外消息。相反他認為目前市場波動提供入市良機,以增持教育、物業管理和其他「全渠道」電子商貿公司。 另外,謝企鋼相信5G生態系統將成為中國股市的重大主題,因此繼續青睞藉推出5G服務而受惠的公司。投資者將繼續通過多個領域,抓緊這個主題機遇,包括上游設備、半導體、下游手機零部件、大數據分析和雲端服務,亦將密切關注整個供應鏈的估值水平,並會伺機轉持在大市下跌時出現調整的優質股票,例如手機零部件。 毫無疑問,新型冠狀病毒疫情令投資者前景陰霾密布,導致市場加劇波動。不過,若沉著應戰和看透近期的動盪,便會發現當前事件不一定拖累中國經濟和盈利增長。因此,投資者應聚焦於旨在提供穩定持久增長的長期投資主題。 汽車行業產業鏈廣 事實上,隨著疫情穩定下來,中央將會著力推出刺激經濟的措施,以在推動消費方面將不遺餘力。而在一眾消費當中,料中央會從汽車銷售方面入手,因為汽車行業牽涉的層面廣泛,包括原材料、零部件及銷售,因此一旦汽車銷售回升,便可拉動多個行業,對拉動經濟有正面幫助。 [...]