2022年，隨著數波新冠疫情衝擊，以及美元利率持續上升導致全球經濟增長放緩，香港樓市一度面臨衰退風險。即使其後封城措施的逐步解除，經濟下行趨勢出現緩和迹象，但住宅和商業地産市場的投資和租賃需求仍然受到明顯抑制。投資方面，由於香港浮動利息按揭貸款大多以1個月期港元銀行間拆借利率（HIBOR，即H按）爲標準，HIBOR利率上升導致住房抵押貸款利率上升，置業人士每月還款負擔加重，影響入市意願。

從香港差餉物業估價署的數據可見，2022年第四季香港房地産成交量及總金額爲8,386戶及約740億港元，而2021年同期則爲15,197戶及約1,495億港元，價量齊跌。租賃方面，與2021年相比，零售物業和寫字樓的空置率同步上升，造成租金進一步下行，同時地緣政治局勢升溫也讓企業擴張計劃變得謹慎。

然而，隨著今年邊境開放，港府也對房地産市場發出積極訊號。在政策方面，香港政府今年2月公布2023年財政預算案。值得注意的是，預算案調整了購買住宅或非住宅物業時的從價印花稅稅率（第二標準稅率）。調整後，價值介乎於的物業交易，將按不同比例降低印花稅，減輕置業負擔。根據香港差餉物業估價署的數據，成交額低於1,000 萬港元的住宅物業交易將佔2022 年總交易量的80%（2021 年爲75%），其中，介乎500萬至1,000萬港元的住宅成交佔總成交的54%（2021年爲56%）。作爲兩地恢復通關後的首個財政預算案，這次印花稅調整將使大多數的買家受惠，刺激入市意願，有望推動本已企穩的香港房地産市場重回上升軌道。

市場情緒方面，根據2023年3月2日香港政府統計處公布的數據，今年1月份社會消費品零售總額初值362億元，同比增長7.0%及5.8個百分點，高於市場預期的4.5%，而初值社會消費品零售數量同比增長5.1%，顯著高於市場預期的2.2%。這主要歸功於香港與內地恢復通關及人員流動，訪港游客預計與12月相比增加2至3倍，也很大程度上為市場強力注入樂觀情緒，提振了今年香港經濟發展的正面預期。房屋成交方面，香港呈現企穩回升態勢，「中原城市領先指數」自2023年以來持續反彈，穩步轉好。在今年2月發佈財政預算案後，香港土地註冊處資料顯示，2月香港一手私樓成交643宗，較上月大增83.2%，二手住宅成交4,130宗，較上月增加27.2%，創下九個月新高。2月全港18區除元朗及黃大仙二手房成交較上月有所回落外，均錄得較大升幅。

綜上所述，在兩地通關及利好政策下，今年的市場情緒有望顯著改善。柏衛資本預測，雖然寫字樓市場供應壓力依然存在，但隨著空置率和租金企穩，資産價值下行壓力將明顯减輕，價值回暖將在今年下半年逐漸顯現。

撰文：吳旨賢柏衛資本董事總經理及首席投資總監

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