特首林鄭月娥日前發表其任內最後一份《施政報告》，土地及房屋問題為最大亮點，包括提出花20年時間構建面積約300平方公里（3萬公頃）的「北部都會區」，即佔近三成香港土地面積，涉及住宅單位總數達92萬個，可容納人口250萬。再加上「明日大嶼」交椅洲人工島填海，房屋短缺問題長遠有望逐步紓緩。

然而，政府新覓土地集中在新界偏遠地區，市區大面積新造土地卻完全欠奉，難免令不少人感到失望。市區是否真的沒有大面積土地可供發展?當然不是。

近年不少本港政治人物及智庫團體都提出葵青貨櫃碼頭重置，原址300多公頃用地改作房屋發展。有專家便曾估計，若騰出葵青貨櫃碼頭用地建屋，如果以五倍地積比率及每個單位平均面積為500方呎計算，整個貨櫃碼頭能夠提供約38萬個單位，亦即等於9個太古城的規模。再者貨櫃碼頭的交通配套早已完成，只要解決搬遷的問題，相信面對的難題不會太多。

香港房地產協會近日亦再提出，把葵青貨櫃碼頭搬往位於珠海的桂山島，認為該位置符合政府土地供應小組考慮覓地建港口時，提出每個泊位提供25公頃的貨櫃堆場等條件，可望發展成粵港澳智能物流產業園，而葵涌貨櫃碼頭原址即可釋放300多公頃土地，解決房屋供應之餘，可連接西九龍至荃灣一帶發展。

提及資金問題，協會認為港府可以通過香港資本市場向全球投資者發債集資，又可以如七十年代開發沙田新市鎮般，推動公私營合作，以減少政府支出，或在規劃完成後以預售方式先向市場出售部分土地給私人發展商作發展，相信可減少動用政府儲備，免被抨擊為掏空庫房。

事實上，隨著內地碼頭的容量不斷擴張，沿海運輸權陸續開放及一帶一路的新航線發展，本港航運貨物吞吐量難免持續下降。另一方面，本港的貨櫃碼頭成本太高，逐漸失去競爭力。當局應配合未來大勢，引入新思維，研究土地契約條款及探討將貨櫃碼頭遷往其他地方，以釋放葵涌貨櫃碼頭用地，解決市區土地不足問題。

撰文：王涵

香港理工大學在讀博士

堅策研究中心研究員