本港房屋問題一直備受關注，不少市民愈住愈細，蝸居在劏房。政府早前委任劏房租務管制研究工作小組早前發表報告書，提出小設立劏房租約「2+2」標準租約年期，即首兩年業主不能加租，已住兩年的租客可優先續租；及設立加租幅度以15%封頂。紀惠集團行政總裁湯文亮日前與107動力召集人何民傑在電台節目中均質疑小組成員不太熟悉租務市場，擔心劏房實施租管會變成好心做壞事。

湯：紀惠集團行政總裁湯文亮

何：107動力召集人何民傑

何：先談談劏房問題。劏房租務管制研究工作小組最近提前發表了一個報告書。我覺得劏房這兩個字已可值得斟酌，劏房應怎樣去定義呢?

湯：我以都住過，我在澳門長大，之後前往香港讀書住的都是板間房，房東將三個房間分租，幫補收入。其實劏房過去都幫了不少人，若不是有劏房，相信不少人要露宿街頭。

何：界定劏房都困難，若說是面積細，不少酒店房間都好細小。部分酒店甚至在疫情下將房間變成月租，部分租金還低過劏房。

湯：住劏房的人確是肉隨砧板上，業主要收多少便要交多少小，這個小組突然出個報告，但兩年容許加租15%明顯是太高。

何：報告提出租約要簽兩年死約，兩年後加租不能多於15%，這是坊間最熱門的討論。

湯：我覺得小組對租務市場不太熟識。因為好小租務個案兩年之後可以加租15%，10%亦都很少，因為利息低，租金難以大升。現在給人錯覺，政府容許加租15%，業主自然會加到最盡。我聽到不少業界人士說要多謝政府，因為這個報告真是不做好過做。

何：以前有租管的年代，我曾閱讀張五常教授的文章，他寫了三十年文字才能廢除租管，每一任港督來港便表達這看法，講了近三十年才可取消租管。為何今日要走回頭路。劏房實施租管，是否好心做壞事呢? 日後租務設限制，業主不會將劏房租予經濟條件較差的人士，例如退休人士、新移民、單親媽媽等等。有好多外國自由經濟的研究，在美國不同州份有類似的租務管制，愈嚴格的地方，表面條件較差的人愈難進入租務市場，部分人更要搬往其他州分居住。

條件差市民難進入租務市場

湯：好像由美國紐約搬到新澤西。

何：低下階層愈難在大城市租到住房，愈難向上流動，因為去大城市工作的交通等成本非常之高。

湯：其實政府要解決問題，最重要是增加房屋供應。當年我們做收租，也有實施租務管制，但只針對豪宅，洋人租住你單位，不願搬走也沒有辦法。業主最多只是仲裁，判租金值多少錢，在30年前租務最暢旺的時候，加租上限亦只是15%。當時息口超過10%。

何：不能否定，部分市民在困難的時間要暫時居住劏房。我認識有些街坊在天水圍有間公屋，但為方便工作，在市區租了一個劏房居住，到放假才回天水圍。不是有些人所說，住劏房便是可憐。有些租住灣仔劏房的人士，部分是打銀行工，主要方便工作或到酒吧消遣。不少人有特殊需要，在市中心租地方居住。對劏房租務管制愈來愈辣，只會令供應愈來愈少。

湯：最可憐的應是住在偏遠地區的劏房，要花很長時間上班下班，還要住很小的空間，所以政府一定要增加房屋供應。

何：大家可以上網下載工作小組的諮詢文件，發表多些意見。討論完劏房租務管制，再談談下一個市場熱議的題目。路透社早前引述消息指中國政府考慮在內地境內設立多一個交易所，吸引海外公司前來上市。港交所的股價隨即下跌。

北京難增股票交易所

湯：我認為是路邊社消息，我認為可能不是太大。北京是一個好特別地方，中央政府一直強調北京是政治中心，北京不應會有新的股票交易所出現。為何會突然有這個消息，我估計原因是美國希望趕在當地上市的中國企業走，目前有200多間，但合資格來香港上市只得約40間，因為香港要求高。這個消息一出，迫港交所降低條件，讓該200多間中國企業，當中約一半可來香港上市。這些中國企業有其他地方收留，美國便不用趕他們離開。

何：這亦很奇怪，這麼重要的消息，沒理由由路透社放風先。其次，路透社放出這消息後，港交所當晚亦發表新聞稿，指會就一系列措施放寬香港第二上市的有關要求進行諮詢。港交所準備迎接已經在海外地方上市的公司，再回來香港上市。

湯：我覺得國內做得最好的是政治與經濟分開，如果在政治中心北京放一個交易所，便容易出亂子。

何：香港上市的規管比較嚴格，過去有規管圖利的說法，外國的規管相對寛鬆，所以有公司先到外國上市，在當地上市後再回來香港上市，從而逃避香港較嚴格的要求及監管。但近年這些事較少再出現，回流來港上市都是巨無霸，回流不少是因為政治因素。

湯：確實是。

何：湯博士對近期樓市有新甚麼新發現?

料樓價上升10%至15%

湯：年初時不少人認為好多人移民，認為樓市一定會下跌，但實際移民不一定會立即賣樓，而且目前移民的門檻降低了，不用移民前先賣樓，只要利用儲蓄，或在香港現住的樓宇加按，便可應付在當地買樓。移民潮未必會令樓價下跌，另一方面，國內人士來港置業令樓價會上升，特別在疫情完結，情況會更熾熱。實際疫情未完結，樓價都有點像脫韁之馬。我估計今年樓價會上升10%至15%，復活節假期地產新聞，常發現二手樓宇成交經常出現「零議價」。「零議價」這個字，理論上業主通常是開心，但實際是不開心。正常來說，買家一定會還價，若買家不提出還價，業主可能懷疑自己開價開少了。業主與買家討價還價，中間落墨雙方都開心，「零議價」美其名業主很開心，但實際是不開心。

何：他們可能設定了一個低於市場的價錢。

湯：樓市未來應該會向上，有能力可考慮上車，但要買靚單位，即是高層、座向好，以及地區便利等等。