領展透過為旗下物業進行翻新、升級，藉以提升租金回報。

自從二○一四年以來，領展（00823）就先後轉售合共四十四項公屋及居屋商場物業，套現逾三百三十億元，至日前，公司發表「資產組合評估」公告，意味集團可能進一步出售旗下資產，以「為基金單位持有人締造更高價值」。

事實上，自從政府在二○○五年把旗下一百八十個公屋、居屋商場及停車場等資產打包變身領匯（領展前稱）上市後，由政府管理變為私人管理，自此衍生不少衝突，繼而變為政治問題，以致領展之後不斷去公屋化，圖減少政治包袱。

領展在本月二十四日發表通告，透露有關資產管理人擬就資產組合進行評估，藉以優化領展的資產組合，並為基金單位持有人締造更高價值。為進行資產組合評估，管理人已委聘匯豐作為財務顧問，戴德梁行作為房地產顧問。而「資產組合評估可能涉及潛在的資產出售∕或收購。管理人已與獨立第三方進行獨家協商安排，以研究不具約束力的投資方案。」

分析員認為，領展此舉明顯是為進一步出售資產鋪路。事實上，該公司近年因持續出售屋邨商場，並因旗下商場不斷加租，已招來很多不滿，所以公司自二○一四年開始就開始把這些「麻煩」逐漸去掉，但畢竟資產龐大，要完全出售非一朝一夕之事，更何況在出售的同時，領展必須找回租金回報或價值相當的資產，以填補其收入空缺，保持派息率，所以公司只可能緩慢減持。據領展年報顯示，截至今年三月底，公司合共擁有一百三十八項香港物業，另在北京、上海及廣州各有一項物業。

領展行政總裁王國龍今年六月才表示公司暫沒有出售資產計畫。

領展的政治壓力，更可從現屆特首林鄭月娥在競選時曾比喻領展是三座大山之一可見一斑，雖然其上任至今未有處理曾被她喻為「大山」的領展事宜，令她不時受到反領展人士批評，所以領展如果能盡量減少政治包袱，對公司及特首而言都是好事。這次領展公告以後，相信最快今年年底前，領展就會再出售屋邨商場項目減輕政治包袱。

調查反映市民不滿

領展監察及香港理工大學應用社會科學系社會政策研究中心在今年中曾進行《香港市民對領展轉售商場的意見調查》，以了解本港市民對領展轉售商場的看法及意見，以及他們對政府解決領展問題上的角色及處理方法上的取態。問券調查於今年六月六至十二日進行，隨機抽樣形式成功訪問了一千零一十四名十八歲或以上的香港居民，接觸率及合作回應率分別為七成二及五成一。據領展監察網頁介紹，該組織由居民、租戶、勞工、兩級議會議員、學者、關心領展上市及公共資產私有化的民眾組成。

研究結論指出，政府於二○○五年把公共屋邨共一百八十個商場、街市及停車場的物業售予前稱領匯的領展，而其上市十三年，不斷透露各種手段增加收益，包括把資產翻新增值、把物業拆骨改組變更用途、大幅增加商舖租金、趕走小商戶並引入大品牌連鎖店等。多年來，領展沒有履行企業社會責任，確保提供當區居民生活所需的服務及設施，其運作偏離當初的原創和理念，並扼殺商戶平等議價機會，令他們被逼結業離場。該調查的其他幾個結論，都是在批評領展的以錢掛帥管理理念，並建議政府作監管。

特首林鄭月娥在競爭特首時，曾透露領展是要解決的三座大山之一。

其實從領展的管理人身份出發，領展作為上市基金，管理人責在提升資產回報，在其本身角色上並未有錯，錯只錯在當年政府把旗下屋邨資產打包上市，且未有設立太多管理限制，管理人依法依理行事，何罪之有。但在道德上，有關屋邨資產的成立目的，旨在照顧屋邨、屋苑人士生活需要，當相關車位租金、商舖出售產品價格被推高至超出居民生活水平時，自不免招來怨言，且確是有違道義責任。

進軍私人資產市場

相信領展一眾管理層也深知當中矛盾所在，所以集團早於二○一一年開始進軍私人資產市場。集團當年七月以十一億七千萬元，向南豐集團收購將軍澳南豐廣場商場，涉及樓面面積達七千萬六千平方呎；同年十二月，再以五億八千八百多萬元向信和置業（00083）收購將軍澳海悅豪園購物商場，樓面面積六萬三千方呎。由於南豐廣場與海悅豪園商場鄰近，相信有一定協同效益。

至一四年八月，領匯衝出將軍澳，以十三億八千萬元向嘉里建設（00683）收購黃大仙現崇山商場及停車場，總樓面面積約十二萬六千方呎；一六年二月，領展再以五十九億一千萬元投得政府產業署旗下旺角彌敦道七百號旺角工業貿易大樓九成九業權，商場項目命名T.O.P，已正式啟用。

除本港以外，領展亦有投資內地物業。如二○一五年三月，以二十五億人民幣收購北京歐美匯購物中心，成為集團在內地的首項物業投資。歐美匯購物中心於二○○九年落成並啟用，位於北京海淀區的中關村內，是北京主要購物商場之一。一五年七月，再以近六十六億人民幣，收購上海黃浦區兩幢名為「企業天地１號」及「企業天地２號」之優質甲級辦公大樓，後改名為上海領展企業廣場，為領展旗下首項內地辦公室物業投資。去年五月，領展以四十億六千五百萬人民幣，收購廣州西城都薈廣場。

領展早於二○一一年進軍私人資產市場，向南豐集團收購將軍澳南豐廣場商場。

變身房產發展商

在收購以外，領展在一五年一月獲基金單位持有人通過決議，容許領展從事物業發展及相關活動後，即變身為發展商。公司在獲批准進行物業發展的十二天後，就夥拍南豐集團，成功以五十八億六千萬港元投得觀塘商業用地，以發展甲級商業綜合項目，包括兩幢辦公大樓、零售設施及停車場。有關項目其後改名為「海濱匯」，已開始招租，料明年首季落成，年中入伙。同年六月，領展曾聯同永泰地產入標競投日出康城七期項目，惜最終敗予會德豐（00020）。

在投資私人物業及變身發展商同時，領展自然要補充資金，所以集團在二○一四年五月，出售位於香港仔、葵興、藍田及筲箕灣商場等共五項物業，作價較估值高兩成九，開始踏出售賣屋邨資產之路；二○一五年，領展再賣出五項物業，作價較估值高三成；一六年再以近二十億元價錢出售九項物業；但數最大規模出售行動，則以去年以二百三十億元出售十七項物業，作價較估值高約五成二。

在今次「資產組合評估」公告後，相信領展稍後就會再放售所持公共屋邨及屋苑的資產，而市場估計，領展應該會先出售規模較細的公屋及居屋物業，例如三聖商場、小西灣廣場、兆禧苑商場、順利商場、順安商場等。同時，由於中美貿易戰不斷升級，很大可能影響物業市值估值，有理由相信領展會盡快進行出售行動。