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封面故事 | 2022投資展望 | 一手樓仍主導 民生舖值得買


近日股市表現不濟,相反樓市依然暢旺,尤其一手樓市場,愈升愈有。對於今年市況,各大行均趨向樂觀,預期本港疫情持續受控,加上中港有望恢復通關,配合大灣區及「北部都會區」等概念進一步發酵,料有利樓市再闖高峯。威格斯資產評估顧問執行董事張宏業亦認為,今年住宅市道繼續由一手樓市主導,民生商舖更是入市時候,至於甲級商廈則不宜過份看好,主要受到營商環境未明朗所致。

自從《施政報告》後,一手熾熱不減,二手交投亦開始回穩,樓市與股市表現可謂大相逕庭,令到不少樓市專家相信,若情況持續,將觸發投資者「套股換樓」的決心。對此,張宏業不諱言,過去兩年的投資市場有微妙關係,股市熾熱,不少投資者獲利,樓市卻受疫情拖累,商廈租金開始下跌,部份持重貨的投資者,如資深投資者鄧成波更一度傳出傳困,需要不斷沽貨離場。但去年初,股市開始從高位回落,投資者亦分散投資,轉戰樓市。

「去年初開始,一手樓市持續大賣,尤其位置優越,如港鐵上蓋式或啟德區,相信入市資金有部份來自股市;及後國安法出台,疫情逐漸受控,雖然有變種病毒,但總算控制得宜,令到投資者對樓市的信心愈來愈強,也間接幫助樓市升勢。」

二手樓價升幅緩慢

通關已成為樓價續升的關鍵,住宅樓價的影響或較少,但仍看到一手與二手平均樓價的升勢有別,兩者的差距正在擴大。「很明顯,一手樓不受移民潮影響。由於移民情況湧現,看到大型屋苑有不少中產年輕人沽售單位,當二手樓選擇增加,買家議價能力同樣提升,令二手樓價升幅有限制。」

張宏業提到,住宅市道未來仍是以一手帶動二手,其中以一千萬左右的一手樓最受歡迎,相信與按息處於低水平有關。「按揭成數愈高,自然影響發展商推盤的策略。回顧過去七年利息走勢,自從2015年美國聯邦基金共加息9次,累計2.25厘;滙豐定下香港最優惠利率只加息0.125厘。事實證明,香港和美國利息走向是一致,但都滯後且幅度輕微。美國明年加息似是必然的,但香港銀行加息機會奇低,美國加息是刺激本地發展商,紛紛於去年底持續推售新盤。而特首宣布的「北部都會區」概念使發展商近期開售元朗/天水圍的「上車」新盤皆錄得高倍申請額,預期賣個滿堂紅!」

民生商舖宜投資

至於商廈的前景,張宏業建議投資者遠離。「雖然誕生中環地王及加老連山道商業地價較預期為高,但可以見到核心寫字樓的空置率依然高企,始終環球營商情況欠佳,尤其在家工作的情況會持續兼比例愈來愈多,令到不少機構有減省寫字樓面積的計劃。如今,核心寫字樓的呎價約為3萬元,與高峰期的6萬元仍有距離,商廈未來的成交,絕對與營商環境大有牽連。」

但工商舖的前景,他則繼續看好,尤其民生商舖,絕對值得投資。核心區舖位的業主近期出現願意減租的情況,所以看到在核心區有不少新用商戶,包括高級漢堡包店、銀行、運動服裝店或高級餐廳,奢侈品牌亦陸續看到回到核心區,而且也看到臨近佳節,有不少短期租戶,核心商舖的出租表現不錯。

「民生舖的出租率,更是從未下跌,由2019年至今,一直平穩上升,租金每年約有10%升幅,最重要是,消費人流明顯持續上升,令到西環、北角、大角咀及旺角的民生舖,不論是買賣或出租,都是暢旺。2020年8月,金管局將非住宅物業按揭成數由4成放寬至5成,接着政府公佈於11月26日撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅,入市工商舖印花稅開支大幅降低,與住宅首置印花稅率相同;兩項措施帶動工商舖交投反彈,去年首三季工商舖交投較前年同期增加逾倍。」

張宏業透露,不少人已偷步投資民生舖,主要看中其按揭息口低,且回報吸引。「現在不少投資者都看好通關後的消費能力,所以提早入市。雖然有變種病毒,但不至於是致命,而政府亦似乎已掌握與內地通關的模式,當通關的規模愈來愈大時,自然對零售業更有利,如民生舖有3厘回報,是值得投資。」

張宏業 威格斯資產評估顧問執行董事
張宏業 威格斯資產評估顧問執行董事

 

(詳細內容,請閱讀《CAPITAL 資本雜誌》一月號,按此訂閱)

 

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