香港商舖市場正面臨嚴峻的結構性失衡。商舖售價較2018年高峰期大幅回落逾四成，空置率維持高企。為探討舖市暴跌對整體經濟的深遠影響並尋求破局之道，民間團體「107動力」（7日）特別舉辦「舖市暴跌連鎖效應苦水會」，邀請跨界別業界翹楚、專家學者及商會代表集思廣益，共同呼籲當局及金融機構適度放寬商業按揭，以穩定商舖市場及香港商業環境。

中原集團創辦人施永青在會上指出，商用物業若再跌價，不單是業主帳面損失，更可能引發社會負面連鎖反應。現時銀行幾乎只做住宅按揭，工商舖近乎完全不借。他以帳目為例，減租影響損益表緩慢，但舖價急跌可蒸發數百萬至過千萬資產，遠超租金損失，令生意難擴充、退休規劃受挫，社會消費及再投資力一併受損。他認為，現時舖位租金回報已回升至四至五厘，高於住宅，空置率下降，風險可控。建議金管局引導銀行勿完全封貸，按揭政策應住宅與工商舖並存；政府亦可調低印花稅，吸引資金流入，釋放被困資產，有利金融穩定。政府此時出手可事半功倍。

亞洲地產創辦人蔡志忠表示，銀行非但不願為工商舖承造按揭，甚至在舖主正常供款情況下，仍然催促還款，此舉引起連鎖惡性循環。事實上，銀行作為百業之母，有社會責任，不應該這樣做。他建議下調工商舖印花稅，例如將2,000萬以上物業4.5%印花稅降至3.75%，以減稅刺激交投，通過成交量提升彌補稅收。

粵港澳大灣區房地產業總會主席郭德亮質疑，銀行連無抵押貸款都肯批，對有實物抵押、按估值僅借三至五成的舖位按揭卻拒絕承作，屬於不公平做法。他並表示，市場最差時，樓市雖大幅下跌且出現銀主盤，但因借貸比率不高且業主已還款一部分，銀行最終損失極少，未見因業主斷供而引發銀行危機。

香港旅遊促進會總幹事崔定邦認為，旅遊業與商舖緊密相連。去年訪港旅客約五千萬，近四千萬來自內地，即使八號風球亦有過百萬內地人到訪，帶動零售、飲食及舖租需求。他續說。目前旅客數字未回復疫前水平，適度增加有助本地經濟。香港與內地自由行城市僅59個，但高鐵直達城市逾百個，多個經濟強勁的二線城市（如義烏、桂林、洛陽）尚未納入。建議當局爭取擴大自由行範圍，方便旅客，進一步支持零售、飲食及地產。

亞洲數字資產金融有限公司總經理阮德偉則建議，以代幣化方式將高價舖位拆細，提升流動性，讓中小投資者參與；透過穩定幣派發租金回報，簡化費用；他並指香港已有商業物業基金經驗，政府應加快推動相關政策與零售投資開放。

冠榮車行董事馬僑生、香港經貿商會會長鄧錦添、香港報販協會主席林長富、香港品牌總商會榮譽會長黃毅超、堅策學院研究總監陸振球，以及Pagoda智庫共同創辦人及經濟研究總監徐家健等嘉賓於會上均認為，商舖市場維持健康發展，才能促進社會經濟的穩健增長。

107動力召集人何民傑總結時指出，商舖資產價格急跌會快速蒸發社會可用資金，極力壓抑投資與消費。另一方面，在資產價值下跌下，銀行一邊逼業主減價還債（Call Loan），一邊拒向新買家批出按揭，導致用家與投資者對入市卻步，成交進一步萎縮，形成「人踩人」的惡性循環。

何民傑補充，高位入市的業主受制於銀行壓力而無法大幅減租，直接導致街頭吉舖充斥；中小企現金流壓力大增，酒樓等大型零售餐飲相繼結業。若能促進商舖順利轉售予新買家，新業主即可接受合理的市場租金水平，讓店舖重新開業，這對促進就業及恢復市面活力至關重要。

107動力早前已撰寫《香港商舖價值失衡的連鎖效應政策建議書》，本著「減少稅金、簡政便民、善用公帑」三大原則，提出應對策略包括：適度放寬商業按揭：降低買家首期門檻以增加有效需求，改善市場流動性並穩定價格預期，同時避免銀主盤大規模湧現；優化稅務與保障權益：承諾絕不增加商業印花稅，並堅決反對開徵「空置稅」，以免侵犯私有產權及打擊自由市場信心；建立閉環引入內資：建立閉環式資金渠道，在可控監管下有序引入內地資金投資商舖，為市場補充流動性，及銀行採取理性估值機制：呼籲銀行與估值機構進行客觀評估，避免因少數賤售的銀主盤過度拖累整體市場估算，並停止盲目急於抽貸。

107動力再次呼籲銀行業界與政府積極回應，透過適度放寬按揭政策打破市場僵局，共同守護本地就業、市面活力及香港作為國際商業中心的整體競爭力。