《資本壹週》676期 (2018年10月25日)

1．棕地加上農地轉用途，雙管齊下，便能解決未來十年的土地供應問題。
2．活化工廈政策令不少傳統工業區轉型，為甚麼工廈可以，棕地不可以？
3．新加坡填海造地增加了國土面積四分之一，香港卻只增加了百分之六。

棕地發展　
推動有法

港府施政，尤其是有關樓市的，透明度很重要。例如賣地，山頂文輝道地皮流標，特首一句「不奉行高地價政策，也不賤賣土地」便算數，是否應該公布一下政府的底價，以及發展商的出價，讓市場知道兩者預期的落差？

就像其他中標地皮一樣，招標結果公布約一個月後，便會公布其他入標金額。且看油塘高超道地皮，由保利置業以三十三億元投得，原來其他出價亦相當接近，有兩個財團出價均逾三十二億元。流標的地皮，更應該提高透明度。

其實，只要增加棕地發展的透明度，做好規畫，制訂政策，定下規矩，市場自然會發揮力量，進行收地，湊齊一大片便與政府講數，怎樣補地價，加上農地轉用途，雙管齊下，便能解決未來十年的土地供應問題。

就像活化工廈一樣，容許十五年以上樓齡的工廈業主，免補地價將整幢工廈改裝活化，作為寫字樓、酒店、服務式住宅、藝術工作室等，令不少傳統工業區，如黃竹坑及九龍灣等，轉型成為以酒店及寫字樓為主的新興商業區。個人實在不明白，為甚麼工廈可以，棕地卻不可以？始終利之所在，只要政府做好規畫，起好配套，市場力量就會自動波，一定搞得掂。

雖然，淨計四大地產商，已經有超過一億方呎農地在手，相當於一千公頃，以地積比率三倍，每個單位面積四百方呎計算，可建多達七十五萬個住宅；然而，由於配套的限制，相信當中只有三分之一可以用得着。

事實上，根據政府估算，新界共有廣達一千三百公頃棕地，當中包括五百四十公頃，已列入古洞北／粉嶺北、洪水橋、元朗南及新界北的新發展區，但借鑑洪水橋的經驗，要預留土地興建多層大廈，安置本來在棕地上營運的行業，如停車場、回收場、倉庫等，估計當中只有三分之二可以用得着。

因此，只有農地與棕地雙管齊下，才能解決短線土地供應問題。其他比較大型的供應，例如軍事用地如石崗機場，港府又不敢向「阿爺」開口收回；再例如前公務員宿舍（文輝道便屬此類），亦已賣少見少。

長線方面，則不得不填海，即使每方呎樓面成本高達六千元，但亦只可想辦法降低成本而已，譬如引入外勞、將工程判予成本更低的地方來做等。

其實，新加坡很多土地都是填海填出來的，當地一九六○年時，面積只有五百八十一點五平方公里，到二○一七年時，則達到七百二十一點五平方公里，即是五十七年間，增加了四分之一之多。這還不特止，星洲政府還計畫，至二○三○年，國土面積要再增加百分之七，至七百七十七平方公里。反觀香港，只有七千公頃土地是透過填海取得，佔全港土地總面積約百分之六。比起香港，地勢更平坦的新加坡，填海卻更猖狂，為何沒有人嘈？
只要政府做好規畫，市場自然會發揮力量，令棕地發展起來。

文章來源：Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文：《資本壹週》總編輯

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