易居(中國)企業控股 (2048 HK)
E-HOUSE (CHINA) ENTERPRISE HOLDINGS

中國領先的房地産交易服務提供商 – 易居(中國)企業控股(「公司」)自 2000 年開始提供一手房代理業務，其後於 2002 年推出房地産數據及諮詢服務業務。公司一手房代理業務的控股公司易居(中國)控股自 2007 年至 2016 年在紐交所上市，並於 2016 年底私有化重組，成爲集團業務的控股公司。根據戴德梁行報告，公司於中國 2017 年産生的一手房代理服務收入最多，房地産交易數據及土地數據所覆蓋的城市數量最多，截至 2017 年 12 月 31 日以門店數量計，公司房地産經紀網絡位居第二。公司目前與 46 家領先房地産開發商訂立戰略合作協議，年期在一至六年不等。恒大(3333 HK)爲公司最大客戶，於 2016 年、2017 年和 2018 年首季，來自於恒大的收入分別佔公司總收入的 26.9%、35.1%及 33.8%;來自前五大客戶的收入分別佔公司總收入的 36.6%、44.1%和 47%。

房地産行業整合利好公司業務 – 根據戴德梁行報告，以銷售額計，中國房地産開發商 Top100 的市場份額從 2015 年的約 39.1%增至 2017 年的 56.8%，倘經濟環境及政府政策並無任何重大變動，預計到 2020 年其市場份額將繼續增長並達到 62.8%至 65.8%。由於公司的主要客戶多來自中國 Top100 的開發商，行業不斷整合使排名前列的房地産開發商市佔率增加，同時由於公司與大型房地産商有較爲穩固的業務聯繫，進而能够提振易居公司業務。此外，大型房地産開發商對房地産交易服務提供公司要求較高，要求提供從代理服務到數據服務等的全方位服務，公司業務競爭者若沒有達到一定規模，較難與其進行競爭。

收入增長穩定，一手房代理主攻二綫城市 – 公司收入從 2015 年的人民幣 27 億元增至 2017 年的人民幣 46 億元，年複合增長率爲 30.6%。2018 年首季收入同比增長 8.8%至人民幣 9.3 億元;淨利潤同比增加 12.8%至人民幣 1.5 億元，期內淨利率爲 16.4%，同比增加 0.6 個百分點。公司業務分類中，一手房代理仍爲主要業務，2018 年首季公司一手房代理收入佔總收入的 79%，該分部收入受已售新物業的總價值及平均傭金率影響。就該分部而言，來自二綫城市的一手房代理收入佔比較高，2018 年首季，二綫城市收入佔一手房代理總收入的 44.4%，一綫城市和三四綫城市收入分別佔一手房代理收入的 22.4%和 33.32%。公司其他業務分部包括房地産數據及諮詢服務和房地産經紀網絡服務，於 2018 年首季分別佔公司總收入的 18%和 3%。管理層較爲看好公司房地產經紀網絡服務分部收入，該業務於 2016 年 1 月推出，整合中國中小型房地産經紀公司，向其提供資源，允許其以「房友」品牌的名義開展業務助力其業務營運。被整合的中小型經紀公司主要提供二手房經紀服務，亦可於其擁有相關資源時提供一手房代理服務及其他配套服務。截至 2018 年 5 月 31 日，房友品牌門店的數量增至 7,051 家，覆蓋 52 個城市，潜力較大。不過，由於公司就全球發售及以股份爲基礎的付款産生重大支出，對截至 2018 年 12 月 31 日止之年度業績會産生不利影響。

經營活動現金淨流出 – 公司於 2017 年及截至 2018 年 3 月 31 日止三個月分別錄得經營活動所用現金流出淨額人民幣 2.75 億元及人民幣 1.02 億元。主要原因爲 2017 年公司變更報稅政策，導致支付所得稅一次性大幅增加至人民幣 5.22 億元 (2015 年和 2016 年同期為人民幣 3,350 萬元和 9,270 萬元)。而 2018 年公司經營現金流出淨額的主要原因是爲公司於 2018 年 2 月春節前向雇員作出的 2017 年度以績效爲基礎的付款。投資者需持續關注公司現金流情况以防範風險。

公司未來的發展策略
1)進一步拓展房友網絡和房友經紀網絡的收入來源，致力於 2018 年底前將房友品牌門店數量增至 10,000 家並覆蓋約 52 個城市。
2)通過定期組織行業會議、研討會、產品發佈會及其他促銷活動，進一步提高公司品牌知名度和行業影響力。
3)擴大公司數據能力的應用場景，增加新的收入來源。如在政府活動中的房地産數據分析應用，包括特色小鎮、文化旅游地産、養老地産等。

主要風險因素
. 公司業務受內地房地産政策影響較大，如若出現嚴重抑制房地産行業發展的政策，將對公司業務産生重大不利影響。
. 公司來自前五大客戶的收入佔總收入的比重較大，若該等客戶業務出現問
. 公司經營業績及現金流受季節性因素影響，波動較大，每年一季度爲淡季，同時公司營運資金水平受到從其作出銷售並向客戶開票到收回應收款項之間的時間間隔的影響。若公司未能采取有效措施解决資金流問題，將對公司業務産生不利影響。

權益披露
分析員嚴涵 (CE: BFN097) 及其關連人士沒有持有報告內所推介的證券的任何及相關權益。

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