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蔣一洪: 納米樓的投資價值與真相

香港地少人多,租金、樓價高昂。有意買樓的人仕, 想置業, 但又拿不出太多首期的話,便可能要找一些細單位。 近年來,納米樓、龍床盤等等這些小型的單位,也因此成為了一些首次置業人士上車的目標。 今天就讓我們來拆解納米樓的二三事吧! 納米樓的定義 納米樓,是香港的名詞,在外國通常都被稱為鞋盒公寓,即是指一個居住空間非常狹小的單位。 2019 年以前,由於香港的二手樓樓價越來越貴,香港政府為了壓抑樓市升幅,推出多項打擊樓市的辣招。 其中, 收緊按揭政策,需要業主付出較多首期才能置業, 就是其中一項挺主要的壓抑樓價辣招。 這種情況下, 一些首期有限,但又未能夠受惠於政府房屋資助政策的準買家,便只能將價就貨,購入一些較便宜的細單位。 巿面上, 通常較便宜的單位不是比較舊,就是比較細,而對一些沒經驗的新業主, 應該是因為怕買入舊樓會有很多需要裝修的地方, 而新樓就甚麼都搞好了, 挺多人都更傾向購買新樓。 發展商發現這類需求,當時便推出大量的納米樓。 鑒於香港與很多其他國家及地區不同,並沒有實施「最低居住空間標準」 – 即是指政府並沒有規定, 一個人居住的單位最低要有多少面積。 在其他地方,例如台灣,一個人的最低居住面積標準是147平方呎,英國是398平方呎,新加坡是500平方呎,日本是 269平方呎。但香港? 政府其實並沒有為一個人可住的最低面積標準設定任何下限,故此我們只能夠從差餉物業估價署中尋找最細的住宅單位類別, 以作參考。 而根據資料所得,香港納米樓的大小大概就在200平方呎左右,而事實上, 在外國這些「最低居住標準」還會限定了一個房屋內能有多少人居住,但香港並沒有設定這種規矩,故此一個香港納米樓還可以住兩人,例如一對情侶、夫婦租住納米樓, 是非常普遍的事。 這樣算下來, 個人的最低居住空間便更小了。 納米樓已成發展趨勢 近年多個主要地產發展商推出的新樓盤,大部分的最細單位均屬面積約200平方呎的納米樓,甚至更有低於200平方呎的納米單位。讓我們來看看有哪些納米樓例子吧。 奇形怪狀納米樓 通常納米樓會以開放式單位設計,廚房睡床、客廳融為一體,洗手間更是無窗的黑廁, 但, 在單位室內面積極少的時候,卻擁有露台、工作平台、空中花園等等豪宅般的室外配置。 為甚麼會有這麼奇怪的單位出現呢? 其中主要原因有幾個:政府就過去10年納米樓數量激增的原因解說時, 指出了現時的房屋政策首要是解決建屋量,建屋量解決後,才會探討人均居住標準的問題。 納米樓的出現其實正正就是符合了政府這一解決建屋量的政策。 其實, 政府也是過去數年, 牽頭引起納米樓熱潮的其中一個源頭,大家試想想過去數期的綠置居和居屋,其中的一至兩人單位最少只有270平方呎, 不正正就是納米樓嘛! 而納米樓之所以會有這麼奇怪的圖則出現,其實是因為過去的房屋政策中, 政府將露台、工作平台、玻璃幕牆、特大窗台等環保設計,分成建築面積(可供出售),但又豁免在發展總樓面面積上,故此,建築商當然把握這種機會,將單位這些可獲豁免的設施擴大,故此室內空間狹小的納米樓, 就成了發展商的生財工具。 [...]

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筲箕灣新盤THE HOLBORN明日開示範單位 最快明日開價下周六推售

由恒地發展的筲箕灣新盤THE HOLBORN,昨日(9月7日)率先開放3個示範單位予傳媒參觀,包括一個經改動連裝修示範單位及兩個無改動示範單位。恒基物業代理有限公司營業(二)部總經理韓家輝表示,項目將於本周四(9月9日)下午開放示範單位予公眾參觀,最快明日(9月9日)上戴首張價單並開始收票,最快下周末或周日(9月18或19日)開售。項目首張價單將先集中推出開放式及1房單位,當中開放式單位將佔首批約兩至三成,另外2房單位留待之後價單加推。項目價錢將參考港島鐵路沿綫新盤,亦會參考恒地其他項目最新售價,針對上車客及換樓客。韓家輝預料,東區買家會較多,因為區內已有一段長時間未有新盤推出;又指整體樓市暢旺,無論港九新界的一手銷情均相當不俗,超額認購誇張,證明市場剛需依然龐大。 THE HOLBORN共提供420伙,間隔多元,涵蓋開放式至3房,標準1房單位佔約57%,開放式單位佔約34%,2房單位則佔約6%,當中3樓及32樓設有特色單位,佔約3%,附設平台或天台。大部份單位層與層之間高度約3.5米,而32樓的層與層之間高度更達3.825米。所有1房標準單位均設專屬衣櫃,更備有指紋鎖保險箱及摺疊式梯級,提升收納空間。 1房經改動連裝修示範單位 — B座28樓B5室(實用面積255平方呎) 項目經改動連裝修示範單位,以B座28樓B5室為設計藍本,實用面積255平方呎,屬於1房間隔。單位由著名室內設計師Norman Chan設計,藍灰色主調,配合現代英式風格設計,充分演繹都會生活品味。設計師巧妙將房間及客廳牆身改動,利用透光金屬藝術 屏風,巧妙分隔客廳及睡房 ,大大擴闊空間感。睡房設藍色裝飾牆,營造出豐富的視覺效果和空間感。 開放式廚房設雲石枱面及牆身,並精選高級電器品牌,包括意大利爐具Mia Cucina及德國品牌西門子,設備完善。浴室亦以藍灰色為主調,並以VOLA 及Duravit型格黑色衛浴設備配襯,盡顯簡約時尚設計風格。 1房無改動示範單位 [...]