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海外樓市:樓市供求失衡 伯明翰上升潛力大

英國一向是港人投資的熱門國之一,特別是該國啟動脫歐後,英鎊持續貶值,更受到不少投資者的青睞。然而,如今倫敦的入場門檻愈來愈高,反而僅次於倫敦的英國第二大城市伯明翰,現時成為全英國最具潛力的物業市場,一方面其樓價大幅低於倫敦,距離倫敦只有1小時車程,配合區內的交通網絡逐漸得到優化,已吸引各大銀行遷至,加上當區的供應持續失衡,伯明翰將會成為英國樓市的新寵。 據英國房地產公司Hometrack數據,截至6月份,統計20個主要城市的平均樓價為25.97萬英鎊,其中首都倫敦,仍是全英國最貴的城市,平均樓價高達49.48萬英鎊,但受到英國脫歐的不確定性和高昂的印花稅影響,其樓價升幅卻放緩至僅0.7%,同時住宅交投量亦減少,自2014年至今,成交量已累跌兩成。 倫敦一度受追捧,其中一個原因相信是其為歐洲金融中心,是商業活動的集中地。其實,在英國還有一些入場門檻低且升值潛力高的地區。位於英國中部West Midlands的伯明翰(Birmingham),是僅次於倫敦的商務中心,有著多樣且全面的產業結構,吸引大量投資。據英國國家統計署(ONS)數據,2017年,伯明翰成為最受歡迎的倫敦移民目的地,受歡迎程度超越曼徹斯特(Manchester)、里茲(Leeds)和布里斯托(Bristol)。 萊坊執行董事和國際投資部主管王美嫺表示,相對其他英國城市,如今的伯明翰可說是一塊瑰寶,卻多年來一直被市場忽視,然而,近年因受惠於政府城市規畫及基建的配合,終漸漸受到注視。 市中心擴大25% 為令伯明翰轉型成國際級城市,市政府在2008年公布其中名為「The Big City Plan」的大計,將City Centre Core及週邊的Gun Quarter等地區組成的市中心(City Centre),進行大規模重建及優化,重點是把City Centre Core的面積擴大25%,整個市中心由Middle Ring Road圍繞,計畫總投資達100億英鎊,由2010年開展,預期2031年完成。 萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅稱,伯明翰的樓價其實一直都保持強勁勢頭,自2015年年中以來,伯明翰住宅價值的年平均增長率始終穩定在5%至10%之間,自2009年金融危機後,更累升45%。據萊坊的市場報告,目前伯明翰的平均樓價為17.8萬英鎊,低於英國的平均樓價22.7萬英鎊的水平。而2房單位租金自2015年以來上升15%,達至每月860英鎊。在過去5年,與英國其他主要城市比較,伯明翰的租金增幅超越倫敦、曼徹斯特和里茲,錄得27.7%的升幅。 另外,目前倫敦市中心部分新開發樓盤價格每平方呎需1,000至2,000多英鎊以上,可是伯明翰市中心的價格僅約每平方呎300至450英鎊。如Berkeley Homes旗下St Joseph將在伯明翰Gun Quarter推出的Snow Hill Wharf項目,公司董事總經理Richard Starkey明言,定價較倫敦低,可見當區追落後的潛力龐大。 除有價格優勢外,當然要配合交通、經濟發展等因素,才夠力撐起樓市。益博睿預測,伯明翰的經濟擴張趨勢還未結束,今後10年將超過西米德蘭茲所有其他地區的發展水平;預計至2028年,伯明翰的增加值總額將上升25.5%,增速將超過該地區所有其他城市。此外,去年底伯明翰獲選為2022年英聯邦運動會的新主辦城市,此舉將進一步促進其經濟增長。 交通網絡完善 在交通方面,政府耗資560億英鎊建造的HS2分兩期發展,第一階段連接伯明翰及倫敦的路線已於去年動工,預計2026年投入服務,屆時來往兩地的交通時間將由現時的84分鐘,縮短至49分鐘。亦因如此,刺激各大銀行遷至伯明翰,匯豐銀行、德意志銀行(Deutsche Bank)、巴克萊銀行和英國皇家稅務與海關總署等公司機構,紛紛將其業務從倫敦轉移至該地區。 紀言迅表示,最重要的是,伯明翰的供求是嚴重失衡。據最新官方人口預測表明,至2039年伯明翰的居住人口將增加17.1萬人,達130萬人。換言之,在接下來的20年內,伯明翰需要新建近10萬套家庭住宅。然而,據住房、社區與地方政府部(MHCLG)的資料,2016至2017年,住宅淨增量僅約1,751套,按年錄得下降。 若要滿足市場需求,在2026年前,伯明翰每年需要新增住宅3,577套住戶。可是最近規畫的資料表明,目前處於開發階段的私人住宅只約有9,700套,包括在建和已獲得開發許可的住宅,其中包括涉及目前正在施工的5,300套住房。但需注意的是,並非所有得到許可的開發專案都會最終建成,有些大型方案或要耗費多年時間才能完成。他估計,伯明翰今年樓價最少有6%的升幅。 [...]