博客

鄧耀昇：安老事務何去何從
2019-10-30

人口老化是全球人類需面對的問題，各國均努力發掘解決方法，並運用創意實踐。早前參與香港菁英會工商發展研討會舉辦的午餐會，並以「創新多面睇-公私營安老服務新知」為題，細心聆聽由房協行政總裁黃傑龍，與松齡護老集團主席嚴沛基兩人的專業分享，或可窺探到本港安老事務的未來。 人口老化問題的嚴重性，視乎政府或社會對安老事務的重視程度，而在香港，安老院舍宿位的需求正象徵安老事務的前瞻性。自己的業務有與松齡合營高端養老服務，也算業界一份子，認為政府的安老政策主要針對基層長者，照顧中高端長者的需求，自己也認同應由商界去開拓，然而在政策上應可給予業界多一點誘因，例如在安老院舍的離地高度限制可作出彈性處理，讓更多合適的處所或物業可用作提供高端安老服務。嚴先生在午餐會中提及，現時私營安老院舍宿位仍然供不應求，人口老化問題繼續令需求上升，而新建的安老院舍供應也十分有限。我更認為在已發展區域或物業改建安老院舍，面對區內居民的阻力不少，令安老院舍的供應更見緊張。因政府須有更清晰的安老事務政策，方可令業界有更清晰方向，對解決基層及中高端養老服務的發展才更有利。 政府亦有改善買位計劃，目的同樣是照顧基層長者需求，並且將供應重任，交到私營市場手上。照顧基層長者是政府的責任，但商界亦理解政府在推行措施上的制肘，加上土地問題，買位計劃實在無可厚非，而且更可視之為公私營合作的一種體現。之前公布未來五年會增購五千個安老宿位，此舉一定程度上有助減輕政府資助宿位的供應壓力。預計政府將會推行提高對高度照顧院舍的床位面積要求至9.5平方米，可見政府對提升安老宿位質素的決心，而所建議的八年寬限期，也能讓市場逐漸配合。嚴先生認為政府各項有關宿位的政策，將令私營院舍的服務水平提升，質素較差的院舍將被淘汰。我相信這是對長者甚至營運商也有益處，一方面長者可更容易得到合理的服務，一方面亦減低業界害群之馬所造成的負面形象。 會上亦有探討「青銀共居」的共住概念，普遍認為香港社會仍未能接受。「青銀共居」是理想的模式，我認為值得推廣，但在現今的社會環境，跨代矛盾激烈，年青人亦未有足夠訓練去照顧長者，所以現在說「青銀共居」，仍言之尚早。 至於大灣區商機，以香港服務業的水平，對進入大灣區市場並沒有難度，現在只欠時機。我所指的時機，不只是現在社會動盪的問題，更是中國傳統社會對安老院舍的觀感問題。黃傑龍透露房協暫未有計劃在大灣區發展，但表示曾有個別機構與房協接洽。而嚴沛基亦有分享發展內地安老院的經驗。綜觀而言，內地安老院舍的商機，都在中至高端的服務；而人才短缺亦是短期難以解決的問題。我認同開拓內地市場需針對中至高端服務，如能結合香港酒店業的專業，將安老院舍的營運模式提升至媲美酒店質素，以內地龐大消費能力，絕對有發展空間。 人口老化的問題，已是刻不容緩，政府與業界均需要付出更多努力，拓展商機，才有機會稍作舒緩，為社會解決問題。 [...]

大中華時事

鄧耀昇：「廣深港澳科創走廊」與 香港科創發展
2019-08-30

今年公佈的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》提出，大灣區戰略定位之一，是成為具有全球影響的國際科創中心。為實現這一目標，規劃中也明確提出，核心措施就是推進「廣州–深圳–香港–澳門」科技創新走廊建設。據了解，香港與澳門納入這一科創走廊，其實是在大灣區規劃綱要出台前不久才成為定案，此前的規劃只是廣州到深圳。 目前問題所在，是走廊上在科技與製造業成績突出的三個重要城市廣州、東莞、深圳之間，創新要素的流動並不順暢。除了廣深之間爭奪地位，也有發展歷史限制：廣州的商貿歷史悠久，高等教育與科研院所實力雄厚，但製造業起步較晚，金融服務水平也有限。深圳創新型企業多，科技應用能力強，沒有歷史包袱，更得益於金融優勢，但科技教育仍較遜色。地處廣州深圳兩大城市之間的東莞，這些年來，在從傳統製造向創新「智造」轉型的過程中，付出了極大努力，效果明顯。 廣州、深圳、東莞這些城市各自為戰，搶奪自然資源、人才資源、金融資源的競爭有走向惡化的隱憂。正是基於這一問題，在政府協調下，廣深科技創新走廊的概念應運而生，其目的在於通過對區域內創新要素的整合與配置。得益於大灣區規劃綱要，科創走廊將香港、澳門納入其中，無論從範圍還是層次上都得到提升。站在整體的視角，具有突出高等教育實力和深厚科技創新能力的香港，能夠成為科創走廊的重要節點。同時，科創走廊也是香港未來發展的重要機遇。 首先，科創走廊為香港科創發展奠定現實基礎。香港高等教育十分發達，在世界權威科研雜誌上發表的論文數量不低。但沒有轉化為產品及走向市場的能力，科技發展終歸是閉門造車，或者科技成果無法落地，成為極大的資源浪費。因此我們必須看到產業基礎、全產業鏈、轉化能力、市場規模、人才儲備等，珠江三角洲所蘊蓄的實力，為未來香港的科技創新發展提供了無限的動能。 其次，《綱要》的頂端設計，也為香港科創發展提供了協作機制。大灣區要建設成為具有全球影響力的科技創新中心，香港必然是當中的核心，這既是由實力地位決定，也是由香港中西交匯的位置所決定。制定《綱要》時，相信內地政府充分考慮到港澳地區的重要地位，以港澳因素為突破點展開規劃，可謂用心良苦，其惠及港澳同胞的初衷亦躍然紙上。 回顧大灣區概念提出和《綱要》印發以來的發展，科創走廊上的內地城市已經按照規劃逐個項目開展工作，如廣州的琶洲互聯網創新集聚區，目前已經吸引微信、復星、唯品會、環球市場、阿里巴巴等互聯網龍頭企業為主的20個項目落地。7月初，環球夢大廈率先落成，建築期只耗時14個月！緊接著，阿里巴巴、唯品會等項目的大樓也將投入使用。深圳在建成「雲腦」、「靶場」、「雲網」三個大科學裝置外，還正在加速建設鵬城實驗室以及西麗湖國際科教城，在建設第四座「綜合性國家科學中心」項目的競爭中也已基本佔據先機。對東莞而言，投資23億元建立的中國散裂中子源，以及華為研究院的入駐，極大提高了其科技實力。 對於本屆特區政府來說，科創發展亦是重中之重。自2017年以來，特區政府在科技創新領域的投入約為1,000億元，著力打造香港的科創生態環境。正如創科局楊偉雄局長所說：「香港在大灣區發展科技創新中心的過程中，自身科創發展也迎來了難得的黃金時機。」 [...]

本港時事

鄧耀昇：創新是大灣區建設的關鍵詞
2019-07-23

放眼粵港澳大灣區，並以此為中心散發思維，我們前所未有地感受到創新這一宗旨，對於大灣區建設的關鍵意義。創新的定義，是指在現存的模式上，提出有別於常規或思路，利用現有的資源，去改造或創造新的事物、方法等。關於灣區的定義，對我們來說其實並不陌生。由改革開放以來，珠三角經濟圈所帶來的經濟民生合作，已給予香港重要的演練。 接下來，我們要思考的，是在經歷中國經濟崛起，大灣區城市的迅速發展後，香港的定位。 打開大灣區規劃，在對香港、澳門和國內九個城市的任務分配中，可以清晰看到，創新，對每一個城市，乃至對整個大灣區城市群，無一不是關鍵詞—香港負責推動專業服務和創新及科技事業發展；廣州要建設國際科技創新樞紐；深圳的任務是建設國際科技；產業創新中心；協同構建創新生態鏈；珠海必須成為國際創新資源進入內地的中轉站；佛山是製造業創新中心；江門是全球華僑華人雙創之城；中山要建設珠江西岸區域科技創新研發中心；惠州要加快創新平台建設。 認真分析大灣區規劃，我認為，之所以創新被賦予如此重大的意義，其主要原因，一是因為歷史的發展慣性，使創新驅動成為必然。人類社會的跨越式發展越來越明顯，從工業革命到信息化時代，科技創新已經深入改變人類生活，而且還將更加快速地促進人類未來發展。在中國，回顧改革開放四十年的巨大變化，成功的主要原因也在於改革和創新，而在四十年的歷史中，我們走過的道路卻沒有參照，沒有模式。這種創新的過程，使其逐漸成為一種動能與慣性，推動了歷史的發展。無論從產業鏈、市場還是資源配置方面來看，珠三角地區已經擁有完整的創新基礎。 大灣區內部要素配置的自然分工，已經使官產學研逐漸走向融合，創新因此成為大灣區地區的基本需求—香港高度學術化的科技理論建設在世界上引人注目；東莞、佛山的完整產業鏈傲視全球；港深廣的金融成本優於世界諸多地區，資金流與人才及物流相得益彰，加之這些年珠三角地區在互聯互通方面取得的建設成就，只要三地互相融合，創新平台的大規模發展就已經呼之欲出。 要運用創新，就要突破固有思維的框架。大灣區各市的優勢已多有表述，在此不贅，現在需要思考的是，如何將各項優勢對接，產生一加一大於二，以至各市互補的倍數效益。例如香港的融資優勢，將可倍增灣區城市的產業規模；內地城市的頂級產業鏈如何將創新意念落實並提升至規模經濟層面。各城市之間的相輔相成，人才互通，交通、教育配套均對倍化效益有著重要功用，令人才無後顧之憂，創新產業的發展才有無限可能。 參與大灣區建設發展，包含兩個角度：一是對於周邊地區來說，要主動融入這種趨勢，利用大灣區創新平台的建設和發展，在資源對接、市場對接、物流對接、金融對接等方面，創新觀念和手段，充分完善各種配套措施，以分享和擴大紅利。二是對於大灣區的企業家和投資者，尤其是對於青年一代來說，要主動融入戰略當中，大膽開拓，勇於創新，用足政策優勢和平台優勢，為企業和個人的發展打開一片更大的空間。 [...]

香港

鄧耀昇：房屋政策
2018-10-02

居屋定價將與市價脫鈎，由參與白表家庭申請者入息上限變成以非物業業主二人家庭入息中位數計算，變相將居屋折扣率由七五折降至五二折。相信大眾業政府的新政策均會歡迎，因為實際上居屋單位定價更低，在入息上限不變的情況下，居屋售價變得更親民。現今社會買樓重於一切，說得實際一點，大部份業主將住宅視作商品多於純粹滿足居住需求。只要入場費低，物業只有更大升值空間，受歡迎是可以理解。政府可更進一步，考慮直接以成本價出售居屋，並限制在特定年期 （不短於五年）內只能售回予政府，售價按每年通脹作計算，禁售期後仍只能在居二市場放售，下任業主同樣亦設轉售年期限制。如此既可徹底減低市民置業負擔，同時亦為業主設立足夠安全網，更能減低炒風，一舉數得；但當然，庫房收益將銳減同時負擔亦大升，對樓市亦是重藥。 樓價穩步上升，居住需求獲滿足，社會就更穩定，這是現屆政府的主題曲。政府全力滿足市民置業需求，我雖然並不全部認同，但今次值得鼓掌的是，未來居屋將加強轉售限制。將私樓市場與資助房屋市場有效分隔，是將居住與投資需求有效分隔的手段，即使樓價飆升，也不會影響基本居住需求。 房屋新策更試圖釋放發展商的供應。額外差餉或可稱為空置稅，就是向發展商徵收空置單位的差餉，總值約為樓價的5%，會增加發展商成本，迫使發展商盡快推出新盤。首先，如果政府只著力催谷已落成的供應，而忽略增加土地供應，此招只屬抱薪救火。其次，如上文所述只要有效分隔私樓與資助房屋市場，不需要劍指發展商亦能解決居住問題。 由於出生率下降，令學童銳減，現時全港有約二百間空置校舍。由於校舍一般位處交通方便的位置，而且基本設施已齊備，因此政府可考慮將空置校舍略作改裝成為過渡性房屋，估計可提供超過二萬個住宅單位。另一方面，因應社會發展，部份土地用途規劃已過時，適當的改變或能成為土地供應的生力軍。以工業用地為例，政府可透過研究中的新活化工廈政策，釋放現時全港千多幢工廈的空間，更改用途成為住宅或商業用地，既能短期內增大住宅供應，同時亦能增加商業用地，提升香港經濟的競爭力。   [...]

香港

樓市速報：首個私人長者屋　呎租57元
2018-05-20

香港與全球其他地區一樣，面對嚴重的老齡化問題，有危就有機，老齡化另一方面可以提供銀髮商機，而香港首個養老地產項目近日亦正式面世。舖王鄧成波去年買入的九龍城項目翻新後，近期開始招租，最平的月租為2.68萬元。 陞域集團（Stan group）旗下首個長者服務式住宅九龍城蔚盈軒近期開始招租，月租由2.68萬至6萬元，呎租由57元至72元不等，目標客戶群為資金較為充裕的長者。租金當中包括長者的照顧服務。項目位於九龍城聯合道，前身為住宅項目銅璵，去年獲舖王鄧成波以約13億元購入，其兒子鄧耀昇任主席的陞域集團其後斥資2,000萬元，將項目改裝成長者服務式住宅，並與松齡護老集團（1989）合作。項目合供提供79個單位，由1房至3房，面積由374至1,046平方呎。租約期最短1個月，毋須簽長約，並可與家人同住，暫時已有近10組客洽租。 鄧耀昇表示，項目為長者度身訂造，所以單位會提供基本傢俬，而租金包括水電、管理費等，以及最重要的長者護理服務。單位內的客廳、房間及廚廁均設呼叫鐘，而浴室設有運動傳感器，一旦長者跌到或暈低，可即時通知醫護人員。松齡護老集團行政總裁嚴沛基表示，項目提供護理服務包括24小時專業護理服務及家居支援、每天看護及每週身體檢查、長者照顧及復康治療等等。若租客有額外需要，例如要注射胰島素、中風復康等亦可以可提供。 項目基座2樓設有會所，提供泳池、健康食肆、健身中心、花園等設施。3至6樓為安老院舍，設有32個床位，以供需要深度照顧的老人居住，月租暫定約3萬元至4萬元，相比之下，同區護老院收費由低於1萬元至逾2萬元不等，但賣點是每個長者可享有一間獨立的房間，而每10至11個長者會享有一個大型共享空間，護理人員對長者的數目比例亦會較高。 香港的人口老化預期會加劇，政府統計處預計，65歲及以上長者的人口推算在未來20年將增加超過一倍。撇除外籍家庭傭工，長者人口由2016年的116萬，佔總人口的16.6%，上升至2036年的237萬，佔總人口比例達31.1%，為銀齡市場提供更多商機。 不過，房協在2015年12月推出的「富貴長者屋」雋悅就反應欠佳，588個單位招租3個多月只有45宗成功簽約，以致房協要減價一成救亡，以85歲的申請者為例租住權費由172萬減至155萬元。房協主席鄔滿海日前表示，日後重心會轉向資助長者房屋，未必再推出雋悅等「富貴長者屋」。 [...]

名人系列

Stan Group鄧耀昇 地產蛻變多元業務
2018-02-12