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樓市「小陽春」提早現 一月樓市舖市總回顧

每年農曆新年後因過年氣氛影響，加上發展商通常會在這段時間部署大型新盤，因此樓市交投都會特別熾熱，坊間稱之為「樓市小陽春」。不過今年的「小陽春」似乎提早來臨，多個發展商趕在農曆新年前積極推盤，一個月內竟多達9個新盤推售或正在部署，連個別半新盤亦趁機出手清貨尾，以致1月份一手成交量多達1,481宗，按月激增逾1.5倍，發展商資金回籠過肥年。至於商舖交投亦見暢旺，不少大戶趁氣氛回暖加速掟貨，守候多時的投資者即迅速吸納，甚至連一些「潛水」已久的資深投資者亦重出江湖，上月商舖成交金額隨即按月大增逾1.3倍。 撰文 曾業俊 2021年開首，多個新盤「搶閘」出爐，據本刊統計，1月份全港共售出至少1,481伙一手新盤，較去年12月全月590宗一手成交，按月激增逾1.5倍。 1月新盤戰況激烈，會德豐旗下啟德MONACO作為今年「頭炮」，於1月17日首推145伙，包括開放式至三房，以最高20.5%折扣計算，折實售價介乎596.6萬至1,888.7萬元，折實呎價20,368元至25,708元。項目首批累收約3,727票，超額認購近25倍，創同區3年內新高。首輪銷售即日6小時內全數沽清，套現逾16.3億元。 其後，MONACO再於1月21日次輪推售133伙，包括13伙招標單位，而以價單形式推售的120伙涵蓋開放式至三房戶，折實平均呎價24,216元，折實入場價662.8萬元，最終即日沽出124伙，套現近16億元。鑑於銷情理想，會德豐再於1月29日盡推MONACO餘貨90伙，折實平均呎價25,182元，同樣涵蓋開放式至三房，折實價666.7萬至1,927.4萬元，折實呎價由23,538至28,648元，並即日沽出42伙。經三輪銷售，項目月內累售322伙，套現近40億元。 繼會德豐MONACO紅盤高開後，南豐及港鐵合作發展的將軍澳日出康城LP10接力，於1月23日首輪銷售179伙，包括兩房至四房，最高折扣20.5%，折實售價699萬元起，折實平均呎價15,888元。項目最終累收約5,160票，超額認購逾27倍之餘，更於銷售即日4小時內沽出176伙即逾98%。發展商乘勝追擊，即日原價加推128伙，並於1月30日次輪銷售共218伙，戶型包括兩房至四房，折實入場費716.7萬元，並即日售出174伙。項目月內累售351伙，佔可發售單位近九成，共套現逾34億元。發展商乘勢加推第4號價單，涉158伙，涵蓋兩房至四房，折實平均呎價16,430元，折實入場費766.9萬元。發展商指，因市場反應熱烈，故今次個別單位輕微加價。 信置及帝國等加入戰團 眼見兩個大盤未過年先賣樓，成績亦非常理想，其他發展商均紛紛加入戰團。信置旗下馬鞍山SILVERSANDS亦趕於上月底開價單，隨即於1月30日盡推價單的50伙，並以招標形式發售8伙，與南豐LP10硬撼！SILVERSANDS首推50伙包括一房及兩房戶，折實售價由586.31萬至1,039.94萬元，呎價由18,889元至20,802元，折實平均呎價19,888元，最終即日沽出33伙，套現近2.5億元，首批一房單位更於開售1小時內全數沽清。發展商即日宣佈加推30伙，包括26伙標準戶及4伙特色戶，項目餘下的12伙一房戶亦悉數全推。2號價單折實售價由602.04萬至1,202.53萬元，折實呎價介乎19,449至23,860元，折實平均呎價21,614元，大部分單位原價加推，個別加價2%，於2月3日次輪發售。 由帝國集團及香港小輪合作發展的屯門青山公路青山灣段項目「帝御．嵐天」亦於1月尾公布首張價單，涵蓋開放式至一房連衣帽間。以最高總折扣9%計，折實入場費299.93萬元起，折實平均呎價15,020元，其後再提價1%至2%加推2及3號價單，並定於2月6日發售合共225伙，折實平均呎價15,154元。 此外，華懋集團旗下觀塘安達臣道項目亦於1月底正式命名為安峯（Mount Anderson），樓盤已獲批預售樓花同意書，料2月初上載樓書並開放示範單位，最快農曆新年前推售。項目由4座住宅大樓組成，涉及334伙，實用面積由約340至910平方呎，戶型包括一房至三房戶，主打兩房及三房單位。 半新盤出手分一杯羹 除了全新盤積極趕推，部分存貨已久的半新盤亦趁勢推盤或加推優惠，望於農曆新年前清貨尾。內房萬科香港旗下長沙灣項目The Campton第1B期早於1月16日已搶閘推售94伙，其後又加推63伙，最終月內沽出75伙。 至於龍湖與合景泰富旗下啟德尚．珒溋，亦於1月底更新價單，推出3個全新付款辦法，提供最多17%至18%的折扣優惠。太古地產旗下灣仔EIGHT STAR STREET亦於1月22日公布銷售安排，推出3伙招標發售，實用面積分別為555、497及913平方呎，指引價介乎2,028萬至3,828萬元。至於九龍倉旗下的山頂豪宅77/79 Peak Road亦於1月底上載銷售安排，以招標形式推出3個洋房。 商舖成交額疫市急增逾1.3倍 據政府公布數字，香港最新失業率升至6.6%，創16年新高。整體零售業亦正被「陰乾」，去年11月的零售業總銷貨價值按年跌4%，跌勢持續近兩年；加上訪港旅客於去年11月只有5,962人次，按年下跌 99.8%，去年1至11月訪港旅客只有356萬人次，按年大跌93.2%，零售業全靠本地消費者支撐。 儘管財經事務及庫務局前局長陳家強認為，香港經濟最壞時刻仍未過去，失業率或會再創新高，本港資產市場仍然疫市上揚。差估署上月底公布的最新數據更顯示，2020年12月份私人住宅售價指數報379.3點，2020年全年樓價仍升近0.03%，樓市連續12年錄得升幅。然而，本港除了住宅市場「脫離現實」，連最能反映經濟表現的商舖市場亦開始「脫線」。 綜合本刊數據及利嘉閣工商舖數字顯示，1月份全港錄得至少148宗商舖成交，超過去年12月全月的131宗達13%；而上月同期商舖成交金額更高達79.96億元，較去年12月的成交總額34.5億元，足足高出1.3倍！事實上，去年首8個月的商舖成交量均維持100宗以下，但自去年底政府撤銷非住宅雙倍印花稅（DSD）後，舖市交投明顯回暖，直至1月份更爆發「舖市小陽春」。 撤辣後大戶掟貨救亡 1月份有多名持重貨的投資者趁市旺加速掟貨，其他實力充裕的投資者亦睇好後市勇於掃貨，以致月內億元以上大額成交激增。其中「舖王波叔」鄧成波拋貨最多，一個月內連沽6件，包括西貢百佳fusion舖售4億元、元州街民生超市舖售 3,000萬元、沙咀道兩舖分別售4,100萬及5,380萬元，灣仔老人院及雙地舖分別售1.15億及3,100萬元，合共套現約6.708億元。 另一大戶「磁帶大王」陳秉志，亦於一個月內連沽5舖，包括大角咀惠康舖售6,256萬元、軒尼詩道泰國菜館舖售6,450萬元、筲箕灣愛禮街壽司店售2,285萬元及旺角弼街60號地舖及入則閣售8,000萬元。1月底，陳秉志及優品360創辦人林子峰等人，將藍田連德道8號興田商場商場樓層以2.4億元易手予嘉濤控股（護老院）。陳、林等人於2014年從領展手中以2.1億元連多個停車位購入商場，並早於2015年已將車位拆售套現2.1億元。陳秉志於1月份合共套現約4.7億元。 此外，佳寶超市林曉毅亦於一個月內沽出4舖，包括以4,200萬元售出福榮街自用舖、1.05億元售出天水圍俊宏軒百佳超市舖、1.3億元售出石門京瑞廣場自用舖及以1.6億元售出九龍城岩前塱道自用舖，合共套現約4.37億元。近一個月，單單鄧成波、陳秉志及林曉毅，已合共掟貨15.778億元。 柏麗大道舖價回到廿年前 雖然舖市轉旺，但個別「手緊」大戶仍要繼續損手蝕讓。例如鄧成波於上月以約4億元連租約沽出面積共28,439方呎的西貢親民街16號西貢花園地下入口及1樓百佳巨舖，持貨近4年轉手，帳面勁蝕3,800萬元或8.7%。其後，波叔再以3,000萬元，將面積2,537方呎的深水埗元州街4號地下連入則閣「民生Daily Manson」超市自用舖交吉易手，連同印花稅及雜費，明賺暗蝕約250萬元或8.5%離場。至於佳寶老闆林曉毅亦於上月以2.05億元，沽出面積約18,108方呎的大圍積存街60至68號老人院巨舖，持貨2年半，連雜費料實蝕約1,500萬元。 此外，1月底錄得尖沙咀柏麗大道地下53號舖，建築面積766方呎，以4,800萬元沽出，舖位現時「丟吉」，前租客為 Joyce and Peace 鞋店，因不敵疫情關門大吉。原業主於1994年11月以4,290萬元買入上址，現時造價已差不多時光倒流至27年前價錢。 名人湧現「撈」街舖 不過，正所謂「有危有機」，上月亦有不少「潛水」已久的資深投資者重出江湖掃貨。例如律師唐楚男就於1月份以6,500萬元，購入面積約700方呎的中環蘭桂坊5至6號蘭桂樓地下5號舖；闊別市場3年多的「神奇小子」黃海明，亦於上月以1,860萬元，連租約購入面積550方呎的上海街194號地舖，更揚言看好零售市道，未來會積極物色商舖投資。 盛滙商鋪基金創辦人及行政總裁李根興指，近月商舖市場交投暢旺，相信如非第四波疫情及封區影響，舖市會更為熾熱。他指「預料今年商舖成交量起碼較去年升五成，甚至有可能升一倍，全年約錄1,500至2,000宗。至於舖價方面，今年民生區2,000萬元以下的細碼舖，料可升值一至兩成；而基於投資者現時放膽入市，核心區3,000萬元或以上街舖蝕讓將越來越多，宗數料多過去年五成，而舖價將橫行至明年2022年。」事實上，盛滙商鋪基金已於上月購入兩間商舖，合共斥資約3,100萬元；基金今年目標要購入28間舖，預算約5億元。 [...]