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新盤放大鏡：元朗PARK YOHO Napoli　十成按揭招徠
2018-09-21

踏入9月以來，一手市場再次活躍起來，新盤浪接浪，特別是現樓新盤更是加快推售，如新鴻基地產（00016）上週突擊推出元朗錦田北PARK YOHO Napoli，並推出首張價單，雖然相對同系前一期項目，折實均價有所提高，可是發展商推出十成按揭計畫，藉此吸引換樓客垂青。 自政府公布會推出一手樓空置稅以來，新盤接踵而來，特別是新地，現樓新盤更是一盤接一盤，旗下元朗錦田北PARK YOHO Napoli於9月11日突擊開價，首張價單144伙，折實平均呎價15,211元，較同系7月推售的Milano首批單位折實平均呎價高10.6%，較3年前首期賣的更貴四成。 為了吸引更多潛在買家入市，繼推出「King’s Key 120 plus」後，新地今次再有一個變奏版，首次向購買售價700萬元或以上單位的買家提供「十足十貸款計畫」，力吸換樓客。新地代理總經理陳漢麟稱，買家在支付5%臨時訂金後，可借樓價100%，發展商會從中扣回5%作為行政費，即買家實收95%貸款，首3年免息，期內需每月定額供款2至4萬元，第4年開始息口為P（優惠利率5厘）加1厘，貸款期最長25年，提早還款可獲最多3.5%現金回贈。 不過，使用有關計畫人士，必需以一層價值千萬元供斷物業作抵押，並只適用於樓價700萬元或以上單位。新地副董事總經理雷霆表示，相信此計畫有助刺激二手市場。中原資深營業董事方啟明表示，項目首批折實入場價450餘萬元具吸引力，新界區以至全港400萬至500萬入場的一手新盤可謂絕無僅有，勢必吸引市場追捧，其中「十足十貸款計畫」有助投資者可以輕鬆入市。 翻查資料，PARK YOHO的Venezia、Sicilia、Genova及Milano先後推出的120%貸款按揭，是針對擁有未供斷物業的買家而設，而今次Napoli則是針對已供滿按揭物業的買家。觀乎今次計畫只適用於購買700萬元以上單位，連同額外付5%的行政費用，折算該按揭最低首期消費僅約70萬元起。一般情況下，該金額的首期只能承造450萬元以下物業，對於打算換樓但無足夠首期的人士無疑是有吸引力。 間隔及配套： PARK YOHO Napoli屬峻巒2B期，共設8幢住宅大樓，分布於20至28座，位於2A期對面，賣點是圍繞會所及泳池而建，個別座數細分A及B兩翼，涉及712伙。戶型方面，涵蓋開放式至4房戶，但不設1房，主打2房及3房，前者面積461至594方呎，佔約38.6%；3房佔37.4%，面積631至935方呎，分野較大，其中淨3房為632至660方呎。至於受投資者及上車人士歡迎的開放式戶，僅得53伙，面積250至254方呎。 整個發展項目設2個住客會所，分布1期及2期，有12個歐陸式主題花園及約70項設施，各期住戶均可共用，如6個泳池、宴會廳、拳擊擂台、兒童遊樂設施、多幢別墅式獨立大屋及真草網球場等。而在2期的會所餐廳供應早、午、晚餐，中、西菜式皆備。住客亦可預約舉辦婚宴、雞尾酒會等，可筵開約10席。另外，屋苑設有私人濕地「候花園」，有超過180個自然物種，如蜻蜓、蝴蝶、雀鳥、兩棲類等，僅供屋苑收費導賞團進入。 交通： 項目1期設有交通總匯處，除備68F循環線巴士往返元朗公園，途經港鐵元朗站、RESIDENCE譽88等，住客亦可在青山公路乘搭76K巴士前往元朗站，亦有小巴往來錦上路站。另外，九巴正籌畫M68線往來項目及港鐵荃灣西站。 另外，永東旅行社亦已在該址設立交通總匯，將安排4條接駁車路線來往各區，並計畫在項目連接九龍站商廈的接駁車路線中，增設高鐵西九龍站落車站，方便來往內地的住戶。 生活配套上，項目設有自家商場PARK  CIRCLE，方便住戶解決日常生活問題，提供國際幼稚園、超市、西餅店及便利店等。住戶亦可乘接駁車到附近的YOHO  MALL消閒娛樂，商場提供多國餐飲店，足可供給住戶日常生活所需，住戶亦可在PARK CIRCLE透過多媒體終端機進行預先取票，節省輪候時間。 同區供應： 元朗區近年一直是主要供應重鎮，新地的元朗新盤供應還未完結，如旗下的Grand YOHO 3期的2座物業，原定在3年後才落成，可是上月底因港鐵西鐵元朗站架空路段有兩座橋躉出現沉降，故項目已停工，有待港鐵完成加固工程後才恢復施工。此外，華懋及港鐵合作的元朗港鐵朗屏站（南）項目朗城滙發展項目，當中住宅部分朗城滙，銷售部總監吳崇武指，朗城滙正申請預售樓花同意書，計畫最快10月中推售。 [...]

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樓市速報：「十成按揭」 危機訊號？
2018-09-13

美國9月加息機會大，加上空置稅及新批預售樓花條款限制，令發展商推盤變得更快更急，當中新鴻基地產（00016）旗下元朗Park Yoho Napoli項目本週便推出「十足十貸款計畫」，讓買家以供滿按揭物業作抵押，來換取高達九成半的按揭。新地此次「變招」，分析指計畫主要是讓不夠首期的「慈父慈母」仍有方法讓子女上車。然而，美國已啟動加息週期，未來供款額或會大幅上升，如買家每月的工資不夠支付按揭，將面臨很大風險。 新地元朗Park Yoho Napoli於9月11日突擊開價，首張價單共144伙，折實平均呎價15,211元，折實總價451.33萬元至1,367.46萬元，呎價12,970至18,632元。 因應近期股樓氣氛疲弱，為吸引買家入市，新地推出全港首創的有抵押「十足十貸款計畫」，買家若把自己或至親（父母、祖父母及子女等）沒有按揭的物業作抵押，並支付樓價5%的行政費作首期，便可獲得達樓價九成半的貸款額。計畫只適用於樓價700萬元以上單位，以及兩個指定付款方法，售價折扣最高9.5%及14.5%，較即供折扣16%為少。 計畫的還款期最長25年，首36個月更免息，買家只須每月定額供款。首1年，每月供2萬元，第13個月至24個月，月供增至3萬元，第25至36個月，供款急升1倍至4萬元。免息蜜月期過後，全期息率則為P（5厘）加1厘。若買家能於3年內提早還款，可獲現金回贈1% 至3.5%。根據首張價單顯示，144伙中共有108伙符合選用「十足十貸款計畫」的要求。 新地副董事總經理雷霆指，按揭計畫給予買家充裕時間出售物業，幫助他們輕鬆換樓，集團預期未來兩、三個月一手市場供應量將提升。分析認為現時外圍環境較以往複雜，加上空置稅及新批預售樓花條款限制，勢令發展商推盤變得更快更急，發展商不想大減價，但要大賣的話，提供高成數按揭就更加必要。 其實PARK YOHO系列的Venezia、Sicilia、Genova及Milano已先後推出過120%貸款按揭，另外，2016年下半年，長實（01113）元朗世宙亦曾經推出123%的一按按揭計畫，藉此與當時的新地元朗Venezia「對撼」。不過，有關計畫均是針對擁有未供斷物業的換樓客而設，而Napoli則是針對已供滿按揭物業的買家群。分析指今次的計畫主要是讓不夠首期的「慈父慈母」，抬錢給子女上車。而發展商如此積極散貨，亦難免惹來對後市不甚樂觀的觀感。 值得留意的是，美國已啟動加息週期，而三年後供款額將會大幅上升，若屆時買家每月工資不夠支付按揭，將面臨很大風險。因為只要樓市出現輕微下行，便有機會成為負資產。而且，萬一樓價繼續下跌，抵押給發展商的已供滿物業，其二手價可能跌幅更大。在最壞情況下，十成按揭買家或要將舊樓賠給發展商，更甚的是，如賠樓亦未能填補新樓樓價，會有倒欠發展商的風險。 [...]