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新盤放大鏡：PARK YOHO MILANO　定價低於同系樓盤

「月月有樓賣」及「週週有盤推」的新鴻基地產（00016），其位於錦田北的全新盤PARK YOHO MILANO於本週火速開盤，7月25日公布首張價單，推出的108伙折實平均呎價13,756元，較同區二手屋苑相比有約10%折讓。觀乎近期市場推售的新盤不多，而且該項目入伙期較短，料可吸引各方家庭客及上車客。 新盤銷情繼續熾熱，新地更是接連推盤，公司副董事總經理雷霆明言，除了「月月有樓賣」，更「週週有盤推」，繼雲滙第二期及海璇後，錦田北全新盤PARK YOHO MILANO亦加快推盤進程，繼連續兩日開放現樓示範單位予傳媒觀看後，本週三正式開價。項目首推108伙，定價509.4萬至1,660.8萬元，扣減最高16%折扣後，折實平均呎價13,756元，入場單位為32A座2樓E室，實用面積254方呎，折實427.89萬元，呎價16,846元。 雷霆稱，項目首以「火速行動價」推出，定價無可抗拒，較Grand YOHO有折讓，集團首批單位通常以較優惠價推出，其後將有加價空間，定價與項目已屬現樓無關。新地代理總經理陳漢麟則指，最近同系項目售出單位呎價約1.6萬至1.7萬元，PARK YOHO MILANO定價十分吸引。 翻查資料，去年同系的PARK YOHO Genova，首批138伙折實平均實呎11,550元，是次開價約一年高約兩成。可是，若與同區元朗屋苑二手價相比，如YOHO Midtown近期平均實用呎價約1.64萬元，是次低約16%。 中原亞太區住宅部副主席陳永傑表示，元朗PARK YOHO MILANO首批定價較二手約有10%折讓，屬貼市價推售，由於市場現時沒有同貨種供應，雖然近期樓市氣氛打了折扣，但料首批將可一舖清袋。美聯住宅部行政總裁布少明稱，現時市場呎租約36至40元，估計項目租金回報逾3厘。 間隔及配套： 項目屬峻巒發展項目第2C期，涉及5幢物業，為一座兩翼設計，共提供538伙，面積由233至1,273方呎，間隔包括開放至3房戶。據樓書顯示，標準戶面積由254至927方呎，共有479伙，當中主打細單位，開放式至2房戶佔整體約70%，3房戶則佔約20%。 當中項目3房1套房連儲物室間隔的客飯廳為長形設計，長約6米，寬約3.7米，空間感十足。而3個睡房均與客廳同景，主人套房設有曲尺落地窗，更預留衣帽間位置，設計方便收納衣物。而主人浴室設有浴缸及沐浴間，更設有窗戶，確保浴室空氣流通。 此外，交樓標準單位廚房家電一應俱全，包括Siemens煮食爐、抽油煙機及微波爐，更選用美國品牌Philco二合一洗衣乾衣機及雪櫃。廚房設有儲物室連廁所，更連18方呎的工作平台。 項目設有雙子會所Club COMO、Club GARDA，室內面積約12萬方呎，連同花園及其他公用空間，總面積約76萬方呎，內設12個南歐式主題花園及提供約70項設施，包括25米室內恒溫泳池、50米室外園林泳池、「三溫水磨澗」、健身館和水療設施等；而健身室除設健身器材外，亦提供拳擊擂台。 在車位上，由於項目偏離主要交通匯點，業主自然對車位的需求殷切，但項目只有129個住客停車位，與538伙比較，平均每5戶爭1車位，明顯不足。 交通： 由於項目偏離市中心，要乘搭西鐵，則要乘搭接駁車。發展商為增加項目的叫座力，將增加更多交通配套。陳漢麟表示，項目正與九巴合作，料於今年第4季或下年年初，增設M68巴士線，由PARK YOHO通往荃灣西站，並會途經大欖隧道，可轉乘約48條巴士線，接連港島、九龍及機場，令交通往來更便捷。 另外，永東旅行社亦已在該址設立交通總匯，將安排4條接駁車來往各區，並計畫在項目連接九龍站商廈的接駁車路線中，增設高鐵西九龍站落車站，方便來往內地的住戶。 生活配套上，項目設有自家商場PARK CIRCLE，方便住戶解決日常生活問題，商場面積7.5萬方呎，並以民生商舖為主，提供國際幼稚園、超市、西餅店及便利店等，目前已陸續開業。住戶亦可乘接駁車到附近的YOHO MALL消閒娛樂，商場提供多國餐飲店，足可供給住戶日常生活所需。 同區供應： 元朗區近年一直是主要供應重鎮，新地的元朗新盤供應還未完結，如旗下的Grand YOHO 3期的2座物業，原定在3年後才落成，可是上月底因港鐵西鐵元朗站架空路段有兩座橋躉出現沉降，故項目已停工，有待港鐵完成加固工程後才恢復施工。此外，由華懋發展的朗屏站南項目，集團銷售部總監吳崇武稱，項目最快8、9月推出，提供約720伙，間隔分為1至3房，逾半數為2房單位。 [...]