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蔣一洪: 納米樓的投資價值與真相

香港地少人多，租金、樓價高昂。有意買樓的人仕， 想置業， 但又拿不出太多首期的話，便可能要找一些細單位。 近年來，納米樓、龍床盤等等這些小型的單位，也因此成為了一些首次置業人士上車的目標。 今天就讓我們來拆解納米樓的二三事吧！ 納米樓的定義 納米樓，是香港的名詞，在外國通常都被稱為鞋盒公寓，即是指一個居住空間非常狹小的單位。 2019 年以前，由於香港的二手樓樓價越來越貴，香港政府為了壓抑樓市升幅，推出多項打擊樓市的辣招。 其中， 收緊按揭政策，需要業主付出較多首期才能置業， 就是其中一項挺主要的壓抑樓價辣招。 這種情況下， 一些首期有限，但又未能夠受惠於政府房屋資助政策的準買家，便只能將價就貨，購入一些較便宜的細單位。 巿面上， 通常較便宜的單位不是比較舊，就是比較細，而對一些沒經驗的新業主， 應該是因為怕買入舊樓會有很多需要裝修的地方， 而新樓就甚麼都搞好了， 挺多人都更傾向購買新樓。 發展商發現這類需求，當時便推出大量的納米樓。 鑒於香港與很多其他國家及地區不同，並沒有實施「最低居住空間標準」 – 即是指政府並沒有規定， 一個人居住的單位最低要有多少面積。 在其他地方，例如台灣，一個人的最低居住面積標準是147平方呎，英國是398平方呎，新加坡是500平方呎，日本是 269平方呎。但香港? 政府其實並沒有為一個人可住的最低面積標準設定任何下限，故此我們只能夠從差餉物業估價署中尋找最細的住宅單位類別， 以作參考。 而根據資料所得，香港納米樓的大小大概就在200平方呎左右，而事實上， 在外國這些「最低居住標準」還會限定了一個房屋內能有多少人居住，但香港並沒有設定這種規矩，故此一個香港納米樓還可以住兩人，例如一對情侶、夫婦租住納米樓， 是非常普遍的事。 這樣算下來， 個人的最低居住空間便更小了。 納米樓已成發展趨勢 近年多個主要地產發展商推出的新樓盤，大部分的最細單位均屬面積約200平方呎的納米樓，甚至更有低於200平方呎的納米單位。讓我們來看看有哪些納米樓例子吧。 奇形怪狀納米樓 通常納米樓會以開放式單位設計，廚房睡床、客廳融為一體，洗手間更是無窗的黑廁， 但， 在單位室內面積極少的時候，卻擁有露台、工作平台、空中花園等等豪宅般的室外配置。 為甚麼會有這麼奇怪的單位出現呢? 其中主要原因有幾個：政府就過去10年納米樓數量激增的原因解說時， 指出了現時的房屋政策首要是解決建屋量，建屋量解決後，才會探討人均居住標準的問題。 納米樓的出現其實正正就是符合了政府這一解決建屋量的政策。 其實， 政府也是過去數年， 牽頭引起納米樓熱潮的其中一個源頭，大家試想想過去數期的綠置居和居屋，其中的一至兩人單位最少只有270平方呎， 不正正就是納米樓嘛！ 而納米樓之所以會有這麼奇怪的圖則出現，其實是因為過去的房屋政策中， 政府將露台、工作平台、玻璃幕牆、特大窗台等環保設計，分成建築面積（可供出售），但又豁免在發展總樓面面積上，故此，建築商當然把握這種機會，將單位這些可獲豁免的設施擴大，故此室內空間狹小的納米樓， 就成了發展商的生財工具。 [...]