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英國物業法近40年最大改革　7項新措施一文睇清
2021-01-21

英國政府今年1月初宣佈即將改革物業法，提案包括7項新措施： 租賃業權（Leasehold）可以零地租續租990年，涵蓋洋房（House）及分層單位（Flat） 設地租上限 設關於地租的網上計算機 成立共同業權委員會（Commonhold Council） 廢除「婚姻價值（Marriage Value）」等高昂費用 租賃持有人可限制物業發展以避免支付「發展價值（Development Value）」 退休租賃物業（Retirement Leasehold Properties）的地租減至零 頭3項措施之前已經講過，今次闡釋其餘4項。共同業權委員會（Commonhold Council）是由租賃業權團體、業界及政府組成的伙伴關係，專門負責管理共同業權事宜。共同業權允許業主以永久業權方式擁有其物業，並與其他共同業權持有人共同擁有和管理街區。法律委員會財產法專員尼克·霍普金斯教授指：「設立共同業權委員會應有助重振共同業權，確保業主能宣稱自己的房屋屬於自己。（The creation of the Commonhold Council should help to reinvigorate commonhold, ensuring homeowners will be able to call their homes their own.）」 此外，英國物業有所謂「婚姻價值（Marriage Value）」，是指延長租約完成後物業價值的增加，反映較長租約的附加市場價值。新例下，「婚姻價值」之類的高昂續租費用將被取消，政府將設定計算率以確保續租公平、便宜且透明。租賃業權持有人將來更可以自願同意限制其物業的未來發展，以避免支付「發展價值（Development Value）」。 長者亦將受進一步保護。英政府先前已承諾將新租賃的地租限制為零，新例之下，上述措施將適用於退休租賃物業（Retirement Leasehold Properties，一種專門為老年人建造的房屋），未來，這些房屋的業主將與其他房屋業主享有相同權利，且可以免受不確定及掠奪行為影響。 不過上述新法仍未落實，改革提案將盡快在議會提出並審議，故目前仍沿用舊例。 [...]

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英國租賃業權開新例??　唔使錢續租990年!!
2021-01-21

英國物業的土地業權分為「永久業權」（Freehold）及「租賃業權」（Leasehold）兩種，而Freehold的物業因不需繳付地租及擔心續契問題，因此向來較受歡迎。然而，英國政府於今年1月7日刊登新公告，宣布新例之下，租賃業權業主（Leaseholder）無需繳付任何地租，便可將租賃業權延長到990年，意味租賃業權將與永久業權睇齊，為香港人帶來新年新希望！ 現時Leasehold的物業因只是租用土地，租約期有年限之餘，Leaseholder更要每年向Freeholder繳納地租，租金亦隨時每10年加一倍，或與通脹睇齊，續約亦只可延長租約多90年。小數怕長計，地租無疑為不少小業主帶來負擔。 有見及此，英國房屋社區及地方政府事務部（Ministry of Housing, Communities & Local Government）是次公布的新例，可說是打破英國物業產權法近40年的「常規」。新例之下，無論洋房（House）或分層單位（Flat），均可以續租990年，且不須支付任何地租。（Today’s changes mean both house and flat [...]

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英國業權陷阱要睇清　地租隨時10年加一倍?
2021-01-19

英國物業的土地業權有分「永久業權」（Freehold）及「租賃業權」（Leasehold）兩種，不過部分物業會「掛羊頭賣狗肉」，以「Freehold」作幌子，但實際仍是租賃業權。買家要小心睇清合約內容，以免中伏。 部分公寓會以「永久業權份額」（Share of Freehold）方式出售土地業權，通常會由單一有限公司持有該永久業權物業，而每個「永久權股權人」（Share of Freeholder）都擁有該公司的股份，並選舉董事經營該物業，意味該物業的土地永久業權由所有持股人共同擁有。 然而，「永久權股權人」（Share of Freeholder）實際仍是租賃業權持有人（Leaseholder），只是他們共同擁有購買該物業的永久業權的權利，亦即「永久所有權」（Freehold Enfranchisement）。 此外，如果Leaseholder獲得物業的「管理權」（Right to Manage），即接管了物業的管理，但Freeholder仍然擁有該物業及土地。 租賃洋房陷阱多　授權不是擁地權 以往永久業權出售的通常是洋房（House），而租賃業權出售的則是公寓（Apartment）。不過近十年已有不少發展商將新建洋房以租賃業權方式出售，稱之為租賃洋房（Leasehold [...]

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英國業權租約涉三大費用　續約開支要認清
2021-01-18

英國物業有分「永久業權」（Freehold）及「租賃業權」（Leasehold）兩種土地業權，而永久業權持有人（Freeholder）及租賃人（Leaseholder）都必須遵守共同的條款清單 — 租約（Lease）。 租約一般涉及3項關鍵條款：地租（Ground Rent）、服務費（Service charge）及主要工程（Major Work）。不少租約會列明「禁止轉租」或「禁示飼養寵物」，部分「騎呢」條款甚至「禁止在陽台晾曬衣物」或「禁止安裝衛星天線」。 Leaseholder每年要向Freeholder支付的租金，此為「地租」（Ground Rent），是物業所在土地的租金，費用由1英鎊至每年數百鎊不等，某些租約會列明地租會在整個租期中固定增加。另外，租約會闡明Freeholder必須負責物業維修、管理及買保險。不過「Freeholder要維修，Leaseholder要埋單」，租約允許Freeholder轉嫁及攤分成本予各Leaseholder，此之為服務費（Service charge）。而由於物業每隔幾年都要進行檢查及維修，因而產生的主要工程（Major Work）費用亦會轉嫁Leaseholder身上。 買家要留意，作為Leaseholder如果違反租約條款，例如拖欠地租或服務費，租約有機會被終止，房產可能會被沒收，所有權歸Freeholder。 續租費涉5大因素 租約期一般長90年或120年，期滿可續租。延長租約（Extending A [...]

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Freeholder要維修　Leaseholder要負擔？
2021-01-15

上文提到在英國買樓要留意土地業權，當地物業有分「永久業權」（Freehold）及「租賃業權」（Leasehold）兩種，本文今次會再闡述兩者分別及責任。 持有「永久業權」（Freehold）意味業主永久擁有該土地及上面的建築物（Free From Hold），但業主須負責房屋的一切維修及保養。若物業屬「租賃業權」（Leasehold），則業主只是租用土地，並不擁有該物業所在的土地。不過業主可以從永久業權持有人（Freeholder）租用土地，業權租約期通常長達90年或120年，期滿須將土地所有權需歸還給永久業權持有人，但亦可續租。 永久業權持有人（Freeholder）通常會用個人名義或公司形式註冊土地權，以便轉讓。Freeholder要負責維修公寓大廈的結構，如屋頂及外牆；以及物業的公用部分，如電梯及公共樓梯。 然而，Freeholder可以轉嫁維修費用給租賃人（Leaseholder）。大多數Freeholder會僱用管理代理（Managing Agent）以管理物業，作為中間人，會向Leaseholder詳細說明租約（Lease）、服務費清單及聯絡方法。 下回繼續再談租約的一般內容。 [...]

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英國買樓須注意「土地權」　「租賃業權」限制多價錢平
2021-01-14