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黎家聰：新世界發展K11（17）銷情突破疫情前 印證管理層新商業模式
2023-09-11
零售市道回穩，全港多個商場業績報捷。尖沙咀兩大地標商場人流或銷情，已經迫近甚至超越疫情前水平，獨特的商業模式成功吸引高端客戶，加快復甦速度，相信會未來兵家必爭的消費客群。 尖沙咀海港城早前推出多個消費獎賞，暑期活動期間的人流較2022年同期上升40%，回復至疫情前水平逾90%，7月和8月周末每日人流達20萬人次。至於K11區內兩個地標場館MUSEA及K11 Art Mall，人流更創開業以來新高。 首創文化零售強強結合 K11 MUSEA及K11 Art Mall兩者也是筆者平常較喜歡逛的地方，憑著獨有的商業模式「文化商圈」，成功吸納大量高端客戶。據報有超過三成商戶銷售額創開店以來歷史新高，高端品牌銷售較疫情前飈升260%。其中K11 MUSEA整體銷售較疫情前躍升120%，突圍而出，反映管理層首創的文化零售模式成功。 新世界發展（17）管理層打造的K11品牌，形象鮮明獨特，有別於傳統的商場，定期舉辦各項大型文化盛事，已成為本港居民及旅客的必到「打卡」景點。這個品牌在中國內地拓展亦相當成功，集團位於中國內地的所擁有或管理的K11購物藝術館，銷售額在近期的中期報告期中均取得亮麗表現，例如廣州K11、武漢漢口K11及瀋陽K11等等。筆者期待K11內地首個旗艦項目「K11 ECOAST」，項目將在2024年落成，將成為粵港澳大灣區海濱文化零售新地標。 事實上，高質量發展策略和品牌優勢，均有助產品在逆市突圍而出，尤其是住宅市場。內地三大房地產研究機構，包括克而瑞研究中心、中國指數研究院及億翰的一月至八月份銷售榜單，新世界均躋身全國100強，七月及八月合約銷售額共逾41.5億元人民幣，按年增138.5%，今年首八個月銷售業績已逾100億元人民幣。 在全國各地的住宅銷售業績中，粵港澳大灣區及長三角市場貢獻新世界中國91%營業收入。今年三月推出市場的廣州新世界耀勝尊府，位於漢溪長隆地鐵站上蓋，是目前廣州市場較稀缺的地鐵TOD（公共交通導向發展）項目，擁有一站式融合鐵路交通、K11 Select商業配套，連接長隆萬博商圈，是新世界憑生態圈優勢塑造旗艦項目，因此三月開售以來，累計銷售就已超過25億元人民幣，成交均價達每平方米36,000元人民幣，刷新區內紀錄。 周大福購新創建有助減債 隨著內地最近有連番利好房地產的措施出台，包括多個一線城市實行「認房不認貸」，集團有望在新的市場條件下，保持盈利增長。集團在大灣區和長三角地區的貨值儲備充足，不包括車庫的土地儲備總樓面面積約454.6萬平方米，65%位於大灣區及長三角地區。 提到新世界發展就不能不說其重債問題。早前，《彭博》引述交易員稱，市場正流傳新世界債務問題以及潛在資產質押的消息，由於擔心內地房地產危機蔓延，香港地產商的永久美元債券最近遭到拋售，消息令新世界股價受壓。對此，新世界發展已發佈公告澄清言論全屬虛假誤導。 今年6月，新世界發展控股股東周大福（1929），就提出收購新創建全部已發行股份。交易完成後新世界發展套現逾217億港元，而其淨資產負債比率亦由47%降至42%左右。這次企業行動有助降低財務槓桿，相信有關安排已考慮到新世界的短期再融資需求，因此新世界面對「極度緊迫的流動性短缺」不太可能發生。目前來看，新世界發展的重債問題仍然是可控的。 據公司資料，集團今年上半年已成功獲得300億元銀行貸款，當中約220億元屬再融資，超過80億元屬新批出貸款，全屬低成本融資，從銀行獲得貸款的息率為香港銀行同業拆息（HIBOR）加約1.1厘的低成本融資。集團在內地境內借款的利率介乎2.8厘至3.2厘，而截至去年底，新世界的銀行貸款息率平均亦約為3.8厘，反映銀行未有收緊信貸。 撰文：黎家聰 在香港理工大學會計學學士畢業，投資經驗達10年以上，善於財務報表基本分析、技術分析、財技分析等。此前創立聰明錢走勢投資教學，教育超過500名學生，亦曾任不同金融機構的要職，現為財經節目嘉賓常客，身兼專欄作家、亦曾為香港電台《經濟「識」堂節目》主持人。 利益申報：筆者執筆時沒有持有上述股份。 免責聲明：以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場。本評論並非及不應被視為邀約、招攬、邀請、建議買賣任何投資產品或投資決策之依據，亦不應被詮釋為專業意見。閱覽本文件的人士或在作出任何投資決策前，應完全了解其風險以及有關法律、賦稅及會計觀點及所帶來的後果，並根據個人的情況決定投資是否切合個人的財政狀況及投資目標，以及能否承受有關風險，必要時應尋求適當的專業意見。本人或其有聯繫者並未持有本評論所評論的上市法團的任何財務權益。 ============= 延伸閱讀：黎家聰：走出低谷 碧瑤綠色（1397）前景光明 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]
