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按揭利率HIBOR跌破0.1厘創11年新低!!　實際按息降至1.4厘　業界：料拆息將持續低水

按揭利率再創新低！今日（4月20日）香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）跌破0.1厘（報0.09679%），重返2010年5月4 日低於0.1厘，即近11年的新低！有業內人士預料，拆息將維持於0.1厘以下水平一段時間，相等於近乎0利率，實際按息將下降至1.4厘附近水平，未來選用H按人士的比例仍將維持歷史高水平。然而，他亦提醒，香港失業率攀升至7.2%，創近17年來新高，現時經濟及樓市出現兩極化情況，建議考慮置業人士在入市前先做足風險管理及預算。 經絡：料拆息將維持0.1厘以下水平　H按選用比例或創高 今日（4月20日），香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）跌破0.1厘（報0.09679%）（圖一），重返2010年5月4 日低於0.1厘，即近11年的新低。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，香港大部份業主選擇以拆息為基準的H按計劃承造按揭，根據金管局住宅按揭統計，今年2月份H按選用比例達到95.9%的歷史新高（圖二），拆息持續下跌將有利節省供樓開支，料未來選用H按人士的比例仍將維持歷史高水平，或再刷出新高紀錄。 (圖一) (圖二) 曹德明認為，疫情肆虐全球多時，近月見多國經濟漸見復甦，令市場揣測未來加息步伐會否提前。然而大部份聯儲局官員仍表示未來一至兩年將保持在接近零的利率水平以及持續買債步伐。由於全球央行放水及推行量寬政策，香港亦出現「水浸」情況，截至4月19日，銀行體系結餘增加至4,575億元的歷史高位。曹續指，料拆息仍將會維持於0.1厘以下水平一段時間，相等於近乎0利率，實際按息將下降至1.4厘附近水平，將有利樓市平穩發展及具支持作用。 現時市面上普遍按揭計劃的封頂息率及P按定於2.5厘水平，假設以每貸款額400萬元、還款期為25年計算，若以今日（4月20日）HIBOR與封頂息率作比較，如選用H+1.3%的拆息按揭計劃，實際息率為1.4厘，比封頂息率2.5厘供款的實際息率相差110點子，每月供款由$17,945下降至$15,810，即相差$2,135或11.9%；全期利息開支亦由$1,383,401減少至$743,059，減少$640,342或46.3%。 不過曹德明補充，雖然按息已達到歷史上相當吸引的水平，加上近月銀行對按揭業務略見積極，然而香港失業率攀升至7.2%，創近17年來新高。疫情持續至今，多國經濟受到巨大衝擊，香港亦難獨善其身，現時情況仍未見全面樂觀。曹提醒，現時經濟及樓市出現兩極化情況，近月一手及二手市場均亦錄得不俗的成交量，建議考慮置業人士在入市前亦要先做足風險管理及預算。 中原：供樓負擔再減　正面支持樓巿 中原按揭董事總經理王美鳳指，1個月拆息由4月7日0.12661%跌至今天0.09679%，資金充裕是推低拆息主因，以往平均1個月拆息曾於2009跌至0.06%歷史低水平，當年銀行結餘處於超過2,000億至3,000億水平，現時在全球量寬環境下，本港銀行體系結餘超過4,500億元歷史新高水平已逾半年，在不受短期性或季節性因素影響下，1個月拆息仍會徘徊0.1%上下附近水平。 由於本港供樓人士主要使用H按，新批H按選用比例高達95.9%，拆息下跌意味市場實際按息進一步下跌，今年首季市場實際按息約1.46%，現時拆息跌勢下按息跌至1.397%，月供利息開支續減約4.3%，有助減輕業主供樓負擔，對樓巿繼續帶來正面支持作用。 按息較去年同期跌逾1厘　利息開支省44% 王美鳳指出，目前1個月拆息跌至0.0968%水平，H按實際息率低至1.4厘(1.397厘)，實際按息較首季約1.46厘進一步下跌，並較去年同期約2.5厘下跌逾1厘。去年同期4月份拆息仍處偏高水平，H按以封頂息率計達2.5厘，以貸款額400萬、年期25年、H按H+1.3%為例，今日1個月拆息約0.0968%計之實際按息1.397%，每月供款為$15,805，對比去年同期H按息2.5%，減少2,140元(-11.9%)，每月利息開支節省$3,676(-44.1%)，反映由去年下半年起銀行體系結餘明顯增加下，年內按息已明顯下跌，供樓利息支出大幅減少有利推動入市信心。 現時H按/P按息差擴闊至逾1厘，造就H按優勢持續，根據金管局最新2月份統計數字，H按選用比例按月再升0.4個百分點至95.9%，與17年7月後歷史紀錄打成平手。目前銀行樓按取態正面積極，今年首季銀行提供之按揭優惠有所增加，令H按吸引力續增，料H按選用比例將進一步攀升至突破歷史高位。 銀行資金成本拾級而下　H按息有望持續低於1.4厘 王美鳳指出，息率下降形勢下，反映銀行平均資金成本的綜合利率自去年至今亦拾級而下，由去年高達1厘逐步降至今年3月底數字為0.22厘；拆息下跌及銀行資金成本下降，加上今年銀行樓按取態亦積極，市場上之H按息有機會延續穿跌1.4厘水平。 今日1個月拆息報0.09679%創近11年新低資料來源：中原按揭研究部 拆息變化下供樓變化(例子)：貸款額400萬，年期25年 利率 H按(H+1.3%) 目前實際按息1.397% (H=0.097%) 去年同期H按達封頂息率2.5% 每月供款 $15,805 (較去年同期-$2,140/-11.9%) $17,945 首月利息開支 $4,657 (較去年同期-$3,676/-44.1%) $8,333 資料來源：中原按揭研究部 近年各類按揭計劃的選用比例走勢 (最新2月份數字)資料來源：金管局及中原按揭研究部 銀行體系結餘走勢 (最新3月末數字)資料來源：金管局及中原按揭研究部 [...]