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曹德明: 無「父幹」亦可靠「父擔」上車

現今社會樓價高企,年輕人要置業絕非易事,因此父母資助子女買樓亦日漸普遍。近年不乏父母資助子女首期上車的報導,有的甚至直接「FULL PAY」整個單位,漸漸「父幹」已成為部份年輕人的上車方法之一。即使父母沒有資金上的支持,成為子女的擔保人或借款人亦可增加其借貸能力,協助子女更易上車。 在新按保的協助下,置業首期支出減少,但每月供款及入息要求相應增加。申請按揭時,如自身入息未能通過「供款佔入息比率」及「壓力測試」,可考慮加父母作擔保人或借款人,將入息一併計算以增加借貸能力。試舉一例,A君月入4萬元,計劃購入一個8百萬元的單位,承造8成30年按揭,每月供款約2.5萬元,每月入息要求需達到約6萬元。而A君父親入息4萬元,並作其擔保人,便可順利通過入息要求。 有父母作擔保人可更易通過銀行壓力測試,不過亦有一些「雷位」須留意。首先,父母的年齡或會影響按揭年期上限。引用上述例子,如A君收入(4萬元)足夠每月供款(2.5萬元),A君父親年齡則不影響按揭年期,最長可借足30年。但若A君月入2萬元,即低於每月供款要求(2.5萬元),如父親年齡為60歲,銀行或會以「75減父親年齡」計供款年期,因此年期不能批足30年,最長只可批75-60=15年,屆時供款及入息要求相應增加,或需要再加擔保人增加借貸能力。 其次,若擔保人或借款人本身有按揭在身,按揭成數、供款入息比率以及壓力測試上限均會扣減一成。如擔保人有其他負債如私人貸款、分期付款等,會將自身的負債計算在內,入息要求亦會相應調高。 不論選擇成為擔保人或借款人,均可協助買家增加其借貸能力,但兩者還款責任上卻有所分別。借款人指各方借款人都有責任償還所有債務(如私人貸款、稅貸等)。而擔保人則指一旦借款人未有履行合約還款並斷供,擔保人就要承擔還款責任,但只限其擔保之按揭貸款,責任上相對借款人為少。另外,如單位遲供或斷供,亦會影響其借款人或擔保人的環聯信貸評級(TU)。因此為家人作借款人或擔保人前,宜先了解當中的風險及責任。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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嘉湖山莊2房低水一成即瘋搶!! 港島投資客「飛的」落票 Full Pay近「5球」買樓收租!!

樓民繼續瘋搶樓,一遇低水筍盤甚至即刻飛身撲埋去!市場新近錄得藍籌上車屋苑嘉湖山莊低市價成交,一組外區投資客見筍盤即「飛的」買樓,更以「Full Pay」形式購入一個2房單位,涉資478萬元,較同類單位成交價約530萬元,低近一成。上周35大二手屋苑共錄153宗成交,創近45星期以來的第3高,較本年平均高逾26%。 投資客「飛的」搶嘉湖山莊 美聯物業助理區域經理湯少建表示,嘉湖山莊翠湖居新近錄得低市價成交,剛成交單位為翠湖居2座中層E室,實用面積488平方呎,建築面積579平方呎,屬2房間隔。湯少建稱,單位日前叫價500萬元放售,較同類單位市價為低,隨即吸引外區投資客青睞;由於原業主急於求售,願提高議價空間促成交易。雙方議價後最終以478萬元沽出,實用呎價9,795元,建築呎價8,256元。買家為免錯失機會,更由港島區搭的士趕至落票。以現時同類單位一般月租約1.2萬元計,買家可享租金回報率約3厘。 資料顯示,原業主於2002年9月以100萬元購入上址,持貨近19年轉手,帳面獲利378萬元,物業期間升值逾3.78倍。 美聯:上周35屋苑交投錄153宗 創近45星期以來的第3高 綜合美聯分行資料,過去一周(3月8日至3月14日)全港35個大型屋苑合共錄153宗成交,比起前一周(3月1日至3月7日)158宗按周下跌約3.2%,但仍創近45星期以來的第3高,相比起本年迄今平均約121宗依然高出約26.4%(見圖一)。 圖一:2020年至今每周35個屋苑成交量 資料來源:美聯物業分行紀錄 比起17年至20年平均高近1.6倍 美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出,上周35屋苑交投不僅高於2021年迄今平均數,較17年至20年平均每周約59宗更大幅高出約159.3%(見圖二)。 圖二:2017年至今每周35個屋苑成交量 資料來源:美聯物業分行紀錄 港島及新界區交投按周下跌 九龍區上升 若將35屋苑按3區劃分,上周港島及新界區交投下跌。港島區8屋苑上周錄31宗,按周跌約16.2%。上周太古城按周減少8宗,海怡半島及康怡花園分別少5宗及2宗;即使杏花邨及南豐新邨分別增4宗及3宗,置富花園與鯉景灣各多1宗,但上周港島區交投仍然下跌(見表)。 [...]