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曹德明: 無「父幹」亦可靠「父擔」上車
2021-11-05

現今社會樓價高企，年輕人要置業絕非易事，因此父母資助子女買樓亦日漸普遍。近年不乏父母資助子女首期上車的報導，有的甚至直接「FULL PAY」整個單位，漸漸「父幹」已成為部份年輕人的上車方法之一。即使父母沒有資金上的支持，成為子女的擔保人或借款人亦可增加其借貸能力，協助子女更易上車。 在新按保的協助下，置業首期支出減少，但每月供款及入息要求相應增加。申請按揭時，如自身入息未能通過「供款佔入息比率」及「壓力測試」，可考慮加父母作擔保人或借款人，將入息一併計算以增加借貸能力。試舉一例，Ａ君月入4萬元，計劃購入一個8百萬元的單位，承造8成30年按揭，每月供款約2.5萬元，每月入息要求需達到約6萬元。而Ａ君父親入息4萬元，並作其擔保人，便可順利通過入息要求。 有父母作擔保人可更易通過銀行壓力測試，不過亦有一些「雷位」須留意。首先，父母的年齡或會影響按揭年期上限。引用上述例子，如Ａ君收入（4萬元）足夠每月供款（2.5萬元），Ａ君父親年齡則不影響按揭年期，最長可借足30年。但若Ａ君月入2萬元，即低於每月供款要求（2.5萬元），如父親年齡為60歲，銀行或會以「75減父親年齡」計供款年期，因此年期不能批足30年，最長只可批75-60=15年，屆時供款及入息要求相應增加，或需要再加擔保人增加借貸能力。 其次，若擔保人或借款人本身有按揭在身，按揭成數、供款入息比率以及壓力測試上限均會扣減一成。如擔保人有其他負債如私人貸款、分期付款等，會將自身的負債計算在內，入息要求亦會相應調高。 不論選擇成為擔保人或借款人，均可協助買家增加其借貸能力，但兩者還款責任上卻有所分別。借款人指各方借款人都有責任償還所有債務（如私人貸款、稅貸等）。而擔保人則指一旦借款人未有履行合約還款並斷供，擔保人就要承擔還款責任，但只限其擔保之按揭貸款，責任上相對借款人為少。另外，如單位遲供或斷供，亦會影響其借款人或擔保人的環聯信貸評級（TU）。因此為家人作借款人或擔保人前，宜先了解當中的風險及責任。 撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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嘉湖山莊2房低水一成即瘋搶!!　港島投資客「飛的」落票　Full Pay近「5球」買樓收租!!
2021-03-15

樓民繼續瘋搶樓，一遇低水筍盤甚至即刻飛身撲埋去！市場新近錄得藍籌上車屋苑嘉湖山莊低市價成交，一組外區投資客見筍盤即「飛的」買樓，更以「Full Pay」形式購入一個2房單位，涉資478萬元，較同類單位成交價約530萬元，低近一成。上周35大二手屋苑共錄153宗成交，創近45星期以來的第3高，較本年平均高逾26%。 投資客「飛的」搶嘉湖山莊 美聯物業助理區域經理湯少建表示，嘉湖山莊翠湖居新近錄得低市價成交，剛成交單位為翠湖居2座中層E室，實用面積488平方呎，建築面積579平方呎，屬2房間隔。湯少建稱，單位日前叫價500萬元放售，較同類單位市價為低，隨即吸引外區投資客青睞；由於原業主急於求售，願提高議價空間促成交易。雙方議價後最終以478萬元沽出，實用呎價9,795元，建築呎價8,256元。買家為免錯失機會，更由港島區搭的士趕至落票。以現時同類單位一般月租約1.2萬元計，買家可享租金回報率約3厘。 資料顯示，原業主於2002年9月以100萬元購入上址，持貨近19年轉手，帳面獲利378萬元，物業期間升值逾3.78倍。 美聯：上周35屋苑交投錄153宗　創近45星期以來的第3高 綜合美聯分行資料，過去一周(3月8日至3月14日)全港35個大型屋苑合共錄153宗成交，比起前一周(3月1日至3月7日)158宗按周下跌約3.2%，但仍創近45星期以來的第3高，相比起本年迄今平均約121宗依然高出約26.4%(見圖一)。 圖一：2020年至今每周35個屋苑成交量 資料來源：美聯物業分行紀錄 比起17年至20年平均高近1.6倍 美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出，上周35屋苑交投不僅高於2021年迄今平均數，較17年至20年平均每周約59宗更大幅高出約159.3%(見圖二)。 圖二：2017年至今每周35個屋苑成交量 資料來源：美聯物業分行紀錄 港島及新界區交投按周下跌　九龍區上升 若將35屋苑按3區劃分，上周港島及新界區交投下跌。港島區8屋苑上周錄31宗，按周跌約16.2%。上周太古城按周減少8宗，海怡半島及康怡花園分別少5宗及2宗；即使杏花邨及南豐新邨分別增4宗及3宗，置富花園與鯉景灣各多1宗，但上周港島區交投仍然下跌(見表)。 [...]