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馬清偉ｘ馬桂烽：開創時尚酒店新一頁｜The passion for hospitality

2021-06-23

疫情下，商業市場依舊需要運作，若有創意加上優秀管理，就算在逆市下仍可成為市場的方向標。本地精品酒店集團Yulan Group是業界的耀目新星，以獨特的市場定位及設計享譽業界，現時擁有兩個酒店 — the Figo 及the Arca，分別座落於上環及黃竹坑，當疫情下很多企業都擔心前景時，集團創辦人暨行政總裁馬桂烽(Justin Ma) 卻表示，這是一盤可持續發展的生意。年青又充滿幹勁的Justin是馬氏家族第三代，父親是城中名人大生地產發展主席及行政總裁馬清偉(William)，他自小已跟父親四出旅遊，因此對酒店業情有獨鍾，準備在酒店業大展拳腳。在父親節前夕，本刊特邀這對父子，一同分享對酒店業務的管理之道。 C：Capital CEO X Entrepreneur W：William Ma(馬清偉，大生地產發展主席及行政總裁) J：Justin Ma(馬桂烽，Yulan集團創辦人及行政總裁) 我的父親是英雄 C：父親節將至，會有特別慶祝嗎？年年都有慶祝的，我有三個仔女，他們都很乖。一般都是食餐飯，一家人相聚一起，沒有甚麼特別慶祝的，但已經很開心了。對我來說，日日都是父親節來的。 J：對呀，現在大家都很忙，可以一家人食飯，可以很放鬆地談天說地一番，是很開心的事。 C：中國人心目中的父親都是嚴父來的，William在你心目中的父親形象是怎樣的？ J：我印象中的爸爸，從來不是嚴父的，他很會關心、體貼別人，對仔女都很好。一直以來，我都視他為榜樣，他在我心目中儼如是英雄來的，而我們的喜好、興趣，如車、腕錶，都是一樣熱愛的，所以到後來，我們已愈來愈像朋友一樣。 W：對，我跟Justin總是無所不談的，是甚麼話題都會講的。跟仔女相處，我認為最重要的，是跟他們成為朋友，彼此建立信任，那將來就會好辦了。 C：你們都是在同一間公司內工作的，幾乎每日都會見面，若在公司事務上有所爭拋，如何解決？ W：若果真的發生了，我會對他說，先停下，想清楚後，第二天再討論過。不過通常到第二天時，大家便沒事了，因為彼此都找到了妥善的解決方法。時代不斷在變，我的看法，未必會跟他一樣，他亦有自己的理由，但最終大家都可以妥協到，找到解決方案，這是一件有趣的事來的。 J：對，我們是很公私分明的，回家一同吃飯的時候，便不會再談論任何關於公司的事，因此大家一直都相處融洽，關係一向很好。經歷與掌握未來 C：Justin你加入家族公司的經過是怎樣的？ J：2015年我在美國三藩市大學畢業後便回港發展，不過一開始時沒有加入家族公司，先在香港一間著名的co-working space公司內打工，是一間初創公司來的，兩年後，亦即2017年時，我才正式加入了大生地產。 C：William，Justin回港後沒有直接加入家族公司，是你刻意安排嗎？在Justin的事業發展上，你有給予意見嗎？ W：要經營一間公司，是很難的事來的，一定要出去學。他對酒店生意一直都有很大的興趣，大學時亦修讀了相關課程。其實在十多年前，我已經很想開拓酒店方面的業務，Justin讀完書後回港發展，在co-working space公司亦做得不錯，展示了他的工作能力及責任心，因此待時機成熟時，我便叫他回來幫手。 C：但要等他捱了兩年世界才如此安排？ W：對，不能一畢業就回來幫手，是先要去闖，跌了幾次後，人才會成長。 J：爸爸就是這樣的人。很多事情，他不會直接說出後果，他往往是說，不如你先嘗試去做，自己去闖，並經歷一番。 C：William，但在闖世界的過程中，你亦會指引他們？ W：當然，是一定要的，因為是不能讓他們走歪路的，要間中引導他們。事實上，我對他們都不會定下很大的期望，無論做任何事情，最重要是有心去做，只要有心做，將來一定會有成就的。當然，過程中最好有我扶持住。 J：有時遇上想不通的難題，我就會問他意見，很多時是經過一輪傾談後，就是蘊釀出一些新的意念，所以我一直都很珍惜這種溝通關係。對酒店未來發展充滿信心 C：從William口中，我得知原來Justin對酒店業很有感情，所以在經營上亦特別用心。其實你對酒店業的熱愛，是如何開始的？ J：其實我自小已經常跟爸爸去世界各地旅行，見過很多不同種類的酒店，因我本人又特別喜歡藝術及設計，而酒店就正正可以呈現不同風格的設計，所以我一直都有很大興趣。期時公司亦想朝酒店方面去發展，於是便往這個方向走下去。 C：在外工作的兩年，對你在Yulan集團的發展及日常管理有何幫助？ J：幫助是很大的。在那兩年多的時間裡，我學習到如何與工作團隊成員合作及相處。在團隊內，有很多成員都比我資深，然而作為團隊領袖，我的工作不是去教導他們如何做事，而是為他們定下工作發展的大方向，再為他們提供合適的資源，令他們得以達到目標。以目前來說，我會認為我們的團隊是很強的。現在是新常態，我們不能因為疫情而將所有事情停頓下來，我們應該應對市場上的不同需求，然後再造出不同的產品。 C：集團旗下目前有兩間酒店，分別是座落於上環的the [...]

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樓市又食滯?!　黃竹坑晉環第四輪推160伙僅沽15%　屯門南御海灣II 第三輪售82伙僅賣14粒!!

2021-05-23

新盤市場承接力再次「斷裂」！黃竹坑新盤晉環於5月22日（星期六）展開第四輪銷售，共涉106伙價單單位及54伙招標單位，惟項目單日最終僅合共沽出24伙，佔可售單位只有15%。事實上，晉環由首兩輪即日100%沽清，至今次銷情大挫8成半，與發展商加價進取不無關係。項目首張價單折實平均呎價29,689元，及至第5號價單折實平均呎價已升至34,627元，短短三周內加幅已達16.6%！同日，屯門南現樓新盤御海灣II 亦同時以先到先得形式，推售82個價單單位，折實平均呎價達19,515元，最終僅單日沽出14伙，佔當日可售單位僅17%！御海灣II 銷售成績同樣每況愈下，由首輪90.7%急插至25.6%，至今再跌8.6%。事實上，項目首張價單折實平均呎價已達18,419元，當時已較同區二手溢價逾5成；惟至最新價單第5號，折實平均呎價已升至19,392元，一個月內加價幅度達5.3%！看來市場仍需相當時間消化新盤加價速度。晉環三周加價16.6%　第四輪僅賣出一成半單位路勁及港鐵旗下黃竹坑新盤晉環於5月22日（星期六）展開第四輪銷售，共涉106伙價單單位及54伙招標單位，惟項目單日最終僅合共沽出24伙，佔可售單位只有15%。準買家於昨日上午10時正開始入場登記及等候抽籤，雖然當中不乏大手買家，更有一宗「一客四食」，買家斥資近9,700萬元，連購2個3房單位及2個2房單位；然而，項目開售不足1小時，人龍已被極速消化，最終僅沽出22伙價單單位，平均成交呎價約35,839元，單日共套現逾5.9億元。其後至晚上8時左右，才以招標形式再售出2伙4房1套單位，為第1A座18及19樓A室，實用面積同為1,135平方呎，成交金額分別為4,294.4萬及4,142.7萬元，成交呎價37,836元及36,500元。晉環推盤速度可謂密鑼緊鼓，自5月1日起每周六均進行推售，即使甫開價最細一房入場費已逾1,146萬元，但市場反應仍然非常熱烈。首批240伙價單單位另加10伙招標，於5月1日首次開售，價單單位於短短半日內已全數沽清；其後發展商再接再厲，5月8日再以價單形式次輪發售180伙，同日截至下午2時半已再度售罄；及至5月15日第三輪銷售160伙價單單位，最終單日賣出122伙亦即76.25%。晉環自首度推售以來，不足一個月已售出至少579伙，套現超過126.7億元，惟至第四輪突然慘遭滑鐵盧。事實上，晉環首張價單折實平均呎價為29,689元，及至第5號價折實平均呎價已升至34,627元，短短三周內加幅已達16.6%，看來市場仍需時間消化項目加價幅度。新地屯門南御海灣II 第三輪僅沽14伙或17% 此外，新地旗下屯門南新盤御海灣II 亦同樣於5月22日（星期六）展開第三輪銷售。項目於當日上午11時開始，以先到先得形式推售82個價單單位（佔全盤20%），單位實用面積由299至501平方呎，當中包括價單第2號中的1伙、價單第3A號中的7伙、價單第4號中的4伙及價單第5號中的70伙。若以戶型劃分，其中39伙屬1房戶，佔48%，實用面積299至305平方呎；2房戶有36伙，佔44%，實用面積440至456平方呎，另有7伙3房戶，佔8%，實用面積501平方呎。第三輪82伙價單單位中，單位售價以60日付款計劃22%折扣計算，折實價由579.19萬至1,107.37萬元，折實呎價介乎18,002元至22,103元，折實平均呎價為19,515元，折實市值合共逾6.14億元。項目第三輪銷售最終僅單日沽出14伙，佔當日可售單位僅17%。御海灣II 首批溢價逾5成　一個月內加價5.3% 御海灣II [...]

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一片睇清！黃竹坑站新盤「晉環」環境配套優劣　同區樓價大比拼　晉環呎價竟與貝沙灣相若?!!

2021-04-29

由路勁地產及港鐵合作發展的黃竹坑站新盤「港島南岸」第一期「晉環」，將於本周六（5月1日）早上9時以價單形式首次發售240伙單位。截至今日（4月29日）下午6時，項目收票短短6日已錄得逾5,500個認購登記，以首批240伙計算，超額接近22倍。入票人士當中，若以地區分布計，港島區客人佔7成、九龍區佔2成，其餘為新界區。當中不乏大手買家，佔整體接近3成。此外，項目首輪單位發售同日，發展商亦會以招標形式推出10個優質4房雙套單位，並將於5月3日下午1時正截標。晉環第1號及第2號價單合共240伙，涵蓋1房至3房戶型，包括42個1房單位(約17.5%)、108個2房單位(約45%)及90個3房單位(約37.5%)，實用面積由383至937平方呎。折實售價由1,146.1萬至3,243.2萬元，折實呎價由27,005至38,155元。兩張價單的折實平均呎價分別為29,689元及31,652元。至於推出招標的10伙，為4房雙套(連工作間及洗手間)大單位，位於第1座（1A）高層，包括28樓至29樓A室及F室、37樓至39樓A室及F室。作為港島區30年來首個鐵路盤的晉環，附近環境配套到底係點？當中有乜嘢吸引到買家？以同樣價錢，又可以係同區搵到點嘅二手盤？如果買來投資，租值回報又係幾多？晉環首批呎價甚至同著名豪宅貝沙灣差唔多？以上種種關於晉環嘅問題，資本平台同你一片睇清！！ [...]

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樓市速報：兩大因素工廈獨撐大市　長沙灣黃竹坑成尋寶樂園

2020-03-30

新冠疫情來勢洶洶，首季物業投資市場的大額交易，按季下跌了60%，主要買賣均來自工廈。工廈市場能獨撐大市，只因活化工廈重啟後的條款比之前更優厚，加上工廈呎價水位低，在市況不明下，適合財團購入作長線發展，故全幢工廈頓成為市場尋寶樂園。當中，位置優越的長沙灣，以及港鐵通車後的黃竹坑，更成為熱門投資地。受多項因素影響，1及2月份工商舖交投慘不忍睹，其中1月份，成交量跌穿200宗水平，創出有紀錄以來新低。工商舖三個板塊中，唯獨工廈表現較佳。 1月至今，市場已先後錄得4宗大額工廈成交，涉及分層、全幢以及工廈地盤。而根據中原（工商舖）數據顯示，3月截至16日，市場共錄得約91宗工商舖買賣成交，雖然對比上月同期下跌約15%，但成交金額方面，由於月內錄得個別大額工廈成交，包括第一集團斥資約7.9億元購入長沙灣道924至926號全幢工廈，令本月成交金額對比2月同期上升逾1倍。利洋8億易手市場消息透露，長沙灣青山道924及926號利洋中心（前稱千禧大廈）全幢，早於去年中放盤，業主意向價12億元，隨著反修例運動及肺炎疫症接踵而來，業主多番減價，近期吸引多家財團嘗試執「筍盤」，經過一輪討價還價，最終落實由第一集團購入，作價約8億元，以總樓面11.6萬方呎計算，平均呎價6,893元。該大廈由利豐集團（00494）馮氏家族私人持有，於2004年6月購入，作價2.4億，隨著今番易手，帳面獲利約5.6億，物業於十六年間升值2.3倍。分析估計新買家第一集團今次購入，並非著眼於租金收入，而是打算補地價重建為甲廈。第一集團曾於2018年9月，購入長沙灣大南西街1016至1018號廣隆泰大廈全幢工廈，作價12.5億元，地盤面積約1.48萬方呎，地積比率12倍，可重建樓面約17.7萬方呎，樓面呎價約7,043元，由於該地段規畫為其他指定用途（商業），集團透過補價重建為甲廈，目前地盤則平整中。除了有大金額成交，近期亦有高呎價的工廈成交，黃竹坑道52號合隆廠大廈1樓，面積約7,500方呎，以約8,280萬元成交，單位以每月12萬租出，回報率約1.7厘。是次成交呎價高見1.1萬元，甚為理想。據了解，單位原由投資者「磁帶大王」陳秉志持有，早於1985年以190萬元購入，作磁帶生意自用，其後把單位作收租。他原本以逾9,000萬元放售，最終因應市況減價約一成沽貨，不過持貨35年轉手，已獲利約8,090萬元，物業升值42倍。據了解新買家為會德豐（00020）或有關人士，該集團已持有該廈業權。活化工廈吸引工廠能在疫市中撐大市，有兩大獨特支持力。首先是活化工廈計畫所刺激，自八十年代起，香港經濟漸漸由製造業轉型至金融及服務業，數以千計的工廈單位亦隨之空置。政府於是在2010年4月首次推行活化工廈措施，容許15年以上舊工業大廈，免補地價整幢改裝活化作其他用途。首輪活化工廈於2016年3月尾結束。至2018年，政府在《施政報告》中，再次重啟活化工廈政策，而且今次的計畫更為吸引：樓齡15年或以上的整幢工廈，只要符合規畫的用途，便可免補地價改裝，而為了推動重建1987年前落成的工廈，工廈重建項目放寬地積比率20%，重建後多了兩成樓面，對業主而言，無疑大增重建誘因。萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文指，新計畫容許放寬地積比率，發展潛力大增，再加上向城規會申請的成本不多，若先向城規會申請以釋放物業潛力之後即使不重建，全幢出售的價值也已大升。工廈活化後的建築物，因應地區性，用途相當廣泛，有酒店、商場、商廈等等，其中「D2 Place」系列商場是一個成功例子，「食正」長沙灣轉型，項目知名度、價值及租金不斷上升。世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指出，工廈改裝為寫字樓、商舖或酒店用途一般需要每方呎1,200元至2,500元，改裝後可提供高達60%的租金溢價。過往一些改裝項目在投資期內錄得44%至149%的資本值增長，明顯活化工廈比其他工廈有較高資本值增長。將相關資本支出計算在內，這些投資項目可產生平均16%的內部回報率。 [...]

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樓市速報：黃竹坑站3期招標　估值200億

2018-06-23

自港島南區接通地鐵後，該區地皮大受歡迎，港鐵（00066）再推黃竹坑項目。黃竹坑站3期物業發展項目週四（21日）起招收意向書，截止日期為下週三（27日），項目預期可以提供1,200個單位，佔值達200億元。由於位置佳，加上有商場項目，料將成為搶手貨。整個黃竹坑站物業發展項目位於黃竹坑車廠站上蓋，毗鄰港鐵黃竹坑站，週邊由香葉道、警校道及南朗山道所圍繞。項目正分期進行發展，今次推出的第3期，位於整個黃竹坑站物業發展項目的西北面，總樓面涉150.6萬方呎，住宅樓面約100萬方呎，涉及4座住宅大樓，提供不多於1,200伙單位，而商場樓面約50.6萬方呎，項目預計於2024年落成。第3期項目屬黃竹坑站上蓋唯一一期項目涉及商場部分，亦為近年港島區難得一見的港鐵上蓋商住項目，而黃竹坑、鴨洲一帶一直缺乏大型商場，故料市場反應會甚佳。市場人士估計，項目估值達200億元，料每呎樓面地價逾1.3萬元，單是商場估值將達60億至70億元。黃竹坑站2期項目於去年12月進行招標，雖然項目只屬純住宅項目，但反應亦相常不俗，共收達37份意向書，最後亦有收10份標書。項目最後由嘉里建設（00683）及信置（00083）合組的公司High Crown Holdings Limited奪得，其後有興趣的發展商則包括長實（01113）、鷹君（00041）、華懋、新世界發展（00017）、恒基地產（00012）、新鴻基地產（00016）、會德豐地產及華潤置地（01109）。第二期項目可建樓面約49.3萬方呎，可興建兩座住宅樓宇，提供約600個住宅單位，估計2023年落成，估計建築成本約20億元，總投資成本達100億至110億元，日後推售實用呎價料達2.8萬至3.1萬元。其實黃竹坑站3期項目原訂去年推出，但後來港鐵決定「嘆慢板」，減慢推地速度。港鐵去年原本計畫推出6個項目，最後僅推黃竹坑站2期一個，港鐵的解釋是，不想盲目推地，要考慮市場能夠消化得到。今年港鐵打算追回進度，陸續推手上項目，除了黃竹坑及油塘通風大樓，亦會為何文田站第2期及日出康城招標，4個項目合計會提供約4,200個住宅單位。港鐵4月已推出的油塘通風大樓收到多達36份意向書，除了本地財團之外，亦不乏中資財團的身影。 [...]