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海外樓市:曼徹斯特 租金收益全英最佳

相較倫敦而言,曼徹斯特的樓價較低,約20至30萬英鎊即可入手,不像倫敦動輒50萬、上百萬英鎊,才能買入一房一廳的公寓。曼徹斯特為英國倫敦以外最大的經濟區,一共有10個地方自治區,而索爾福德(Salford)和特拉福德(Trafford)則是近年來投資者的新寵。隨連接倫敦的高鐵將會建成,加上曼市中心區寫字樓租金只有倫敦四分一,吸引不少企業遷入,帶來了勞動人口,刺激樓價和租金上升。 曼徹斯特位於英國西北部,是該國主要的工業中心和商品集散中心,城市經濟體系成熟,交通網絡發達,有著英國最大的區域性機場,被譽為英國西北地區最具前瞻性和活力的城市。亦是英國重要商業中心之一,近年來的經濟一直處於高速增長狀態,據統計,英國富時100指數的公司中有80家公司坐落於曼徹斯特。除此之外,媒體城的崛起,也為曼城帶來了可持續的人口、經濟增長動力。 英國廣播公司(BBC)於2011年起開始逐步搬遷至曼徹斯特媒體城(MediaCityUK),英國最大的商業節目供應商ITV緊隨BBC腳步進駐,在這裏建立了全歐洲最大的電視攝製中心,而BBC大樓對面的不遠處,是由歐盟贊助的中小企業孵化器項目The Landing。 如今,媒體城已經擁有超過250家創新型企業,更包括索爾福德大學(University of Salford),企業和大學均吸引了大批商戶聚集,人口源源不斷的湧入,給曼徹斯特房地產市場創造了更大的需求。 而Spinningfield已經成為英國北邊最大的金融市中心,匯控、德勤等國際金融巨擘都在此設有據點。最矚目的是未來英國第一個空港城計畫已啟動,與北京建工合作,沿用法蘭克福與阿姆斯特丹的模式,以8億英鎊將該區打造成為物流、工業、商業及娛樂休閒等核心樞紐。 重要交通樞紐的城市 曼徹斯特擁有極為發達的交通網絡,擁有英國最大的地區國際機場,設有至全球200多個城市的航班,多於希思羅機場。每小時有三班直達倫敦的火車,車程僅兩小時有餘,由於曼徹斯特地處中心區位,意味60%的英國消費者在2小時之內就可以到達當地。因擁有英國第二大複合城市交通樞紐,僅次於倫敦,720萬勞動力分布在市中心50英里範圍內。 當地不只有媒體城,更集合了英國四大國際高校,包括曼徹斯特大學、曼徹斯特城市大學、索爾福德大學、博爾頓大學。文化教育水平世界領先,文教設施完善,教育資源頂尖,素有「英國第二城」和「知識之都」之稱。另外,也是英國擁有學生數量最多的城市,其擁有近逾十萬名的國際學生,並且逐年遞增。 人口增至280萬 現時當地是英國第二人口最多的城市,人口超過255萬,預計至2025年,人口將增加至280萬以上。範圍內的住房需求為11,254套/年,其中四分之一以上,即3,120套/年集中在曼徹斯特市中心。盡管住宅建量在逐漸增加,但強勁的城市發展帶動人口不斷增加,住房需求亦迅速增長,目前仍不能滿足日益增長的房屋供給需求。 在最新公布的的BtL指數報告中,綜合考慮收益率,租金增長和資本增值三個方面,曼徹斯特在穩步攀升後位於全英首位,房產收入回報率為5.5%。根據國家土地註冊局的數據,曼徹斯特的業主在去年七月平均收入回報率為6.9%。 估計未來五年,英國西北部區域的房價平均漲幅(18.1%)將是倫敦地區漲幅(約7%)的2.5倍、將遠超英國平均增幅(14.2%)。其中曼徹斯特房價的漲幅預計達到28.2%,居全英之首。這要歸功於以曼徹斯特為中心的就業增長對樓市的支持。這裏相對較低的生活成本也將吸引了更多的專業人士前來定居。 匯豐研究指出,曼徹斯特為收租型(Buy-to-Let)地產的優質投資選擇之一,收益率平均可達7.6厘。未來4年,曼徹斯特市中心樓價升幅有機會達26%,並預期不少資金會從倫敦北移,重點區域有市中心西北部Greengate、西部Chapel Street、東部New Islington阿布達比等重建區。曼徹斯特以其政府重視規畫、北部經濟火車頭的獨特定位,加上相對於倫敦較為合理的樓價,當地房地產市場因而成為投資者追捧對象。 [...]

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樓市速報:屯馬線帶挈 啟德價租齊升

運房局近日宣布,屯馬線一期開通在即,沿線屋苑即時起哄。然而,途經的多個鐵路站均位處已發展區分,唯獨啟德站一帶仍屬新發展區,交通仍不便,致發展潛力仍未全面反映。 一直以來,只要屋苑貼上「鐵路沿線」標籤,樓價自然水漲船高。如觀塘延線開通至今,黃埔花園樓價已累升近兩成。有業界人士認為,隨著啟德鐵路通車,加上區內位處名校網,配套愈趨成熟,將可吸引區外租客進駐,不但樓價可止跌回升,租金水平亦可有逾一成升幅。 動工7年多的沙中線,終於開通有期,運輸及房屋局局長陳帆上週五(17日)宣布,「屯馬線一期」即大圍站至啟德站將於2月14日通車,通車後繁忙時段的列車間距最少為3.5分鐘一班,可為新界東、北市民提供更方便及快捷鐵路服務,而由大圍至鑽石山的車程時間亦由原先17分鐘縮減至9分鐘。 「屯馬線一期」開通,代表新建的顯徑站、鑽石山站擴建部分及啟德站將啟用,沿線屋苑即時有反應,如鑽石山站,利嘉閣地產何雲德稱,預約睇樓即時增加4至5組,不過距離港鐵站較近的屋苑,如星河明居及龍蟠苑,成交價早前已「升咗一浸」,故暫未見有即時加價封盤,不過預料這類情況會漸漸增多,未來跑贏大市機會很高。 而距離鑽石山站稍遠的黃大仙鳳德邨,最近亦誕生「公屋王」,據土地註冊處資料,鳳德碧鳳樓中層20A室,實用面積153方呎,上月23日簽正式買賣合約,於自由市場以298萬元沽出,呎價達19,477元,打破屋苑去年7月錄得的每方呎19,226元的紀錄,是相隔5個月再誕公屋王。 顯徑頻誕全港公屋王 相對鑽石山站而言,因顯徑及啟德均是全新車站,區內交通得以大為改善,受惠的程度便更高。先是顯徑站,萬方地產葉搏麟表示,自屯馬線工程落實後,顯徑區的成交便一直暢旺,每月平均錄得4至5宗居二市場成交,呎價亦累積一定升幅,並屢現「公屋王」,預料未來該區樓價將受惠通車而錄得升幅。葉氏續指,該區放盤量不多,顯徑及嘉田苑分別只有5個及3個放盤,前者綠表價最平385萬元起,後者自由市場價由535萬元起。 年初時,顯徑邨更刷新全港公屋次高紀錄。市場消息指,顯徑邨顯富樓中層7室,實用面積544方呎,以618萬元易手,實用呎價11,360元。資料顯示,目前全港公屋自由市場最高成交價為同屋顯貴樓中層10室,於2018年以665萬元成交,即上述成交為全港公屋的次高紀錄。 啟德租金回報屬偏低 至於啟德區,通車消息甫公布,利嘉閣地產高級經理黃民傑表示,預約睇樓量即時增加三至四成,並有2組客戶要「即日睇樓」。其中鄰近啟德站的指標屋苑新蒲崗譽.港灣率先出現反價個案。6座中層的2房單位,原本叫價1,100萬元,因得知屯馬線即將開通,決定加價至1,150萬元放售。 黃民傑指出,該區放盤實在不算多,整個啟德大約有30至40個放盤,貼市價的只佔15個。當中,主要為譽.港灣及啟德一號,分別有14個及8個,前者2房入場價由960萬元起,3房由1,300 萬元起,後者1房由950萬元起,2房則由1,300萬元起。 有業界人士認為,鑽石山的樓盤由於原有交通已非常便利,料新線通車對帶動樓價影響不大,反而有利啟德區一帶住宅物業。皆因啟德站一帶仍屬新發展區,現時市民出入主要靠鄰近的巴士線及駕車等,致發展潛力仍未全面反映。代理界人士預料,該區短期樓價有望上升5%至8%,租盤價更飆升15%。 美聯物業區域聯席董事何家豪稱,目前市場暫未見反價,他舉例說,車站旁邊的啟德一號,距離車站僅50米路程,方便程度接近港鐵上蓋物業,其他私人屋苑包括天寰、龍譽、OASIS KAI [...]

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新盤放大鏡:愉景灣「意峰」 呎價創區內新高

由香港興業(00480)發展的愉景灣洋房盤意峰,本月15日推出首批5幢洋房招標,錄得的首宗交易即破區內新盤呎價新高,售出的3號屋洋房2,023方呎,成交價5,522.8萬元,實用呎價達2.73萬元。項目由21幢洋房組成,相信未來高處未算高。 意峰為愉景灣自2002年開售海澄湖畔後最新可供發售的洋房,香港興業先以招標形式發售首批共5幢洋房,包括3、5、9、10及11號。當中3、5、9及10 號屬4房(包括4套房)間隔,實用面積均為2,023方呎,私人花園面積分別為2,931、3,033、3,045及3,155方呎,私人天台面積均為714方呎,而私人平台面積則均為184方呎。至於11號,就是4房(包括3套房)另連起居室間隔,實用面積2,171方呎,私人花園面積2,992方呎,私人天台面積850方呎及私人平台面積53方呎。 項目每幢洋房均設私人花園、天台及平台。是次推出的5幢洋房,招標期由1月15日開始,每天由下午2時至5時舉行,直至2020年5月31日。 間隔: 項目合共提供21幢兩層高洋房,實用面積為2,023或2,171方呎,間隔包括只有2號洋房獨有的3房(包括3套房),以及6、11、12、25號洋房的4房(包括3套房)另連起居,其餘16幢洋房的間隔全為4房(包括4套房)間隔。除了私人花園及天台,部分單位專設私人泳池。 配套: 據規畫,愉景灣2A及2B區設有多元化康樂中心,提供包括兩大住客會所、高爾夫球練習場、冒險樂園、有機耕種、高空繩索歷險等設施。住戶亦可加入區內的康樂會和海澄湖畔會所,內提供餐飲及運動設施。 交通: 愉景灣區內的主要交通工具為巴士及渡輪,另有街渡往返坪洲、梅窩等地,渡輪是往返中環為主,巴士則接駁東涌及欣澳。區內更設的士站,並連接北大嶼山公路和鐵路網,方便前往香港各區。 同區供應: 香港興業於區內擁龐大土儲,下階段區內住宅項目涉及135萬方呎土地,只是不知何時何日供應。此外,政府若落實在大嶼山大規模填海,未來大嶼山住屋供應將成為全港之最。 [...]

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樓市速報:疫情升溫 撻訂個案大增

武漢肺炎疫情升溫,香港更已錄得6宗確診個案,有買家擔心會重演2003年「沙士」的悲劇,新盤撻訂個案亦突然增加。多宗撻訂個案中,以長實(01113)北角維港頌最「和味」,業主被沒收的金額高達838萬元。 近期多個新盤均錄得撻訂個案,中國中冶(01618)旗下青山公路青龍頭的逸璟.龍灣,近日錄得業主撻大訂個案。按一手住宅銷售記錄冊顯示,2座2樓C室,實用面積429方呎,一房單位,業主去年3月以593.3萬元購入,隨後簽署正式買賣合約,惟最近取消交易,以繳付樓價10%作訂金計,料損失59萬元。 千萬元以上的貴價樓的情況更為嚴重,新地(00016)天水圍Wetland Seasons Park首兩輪銷售理想,但近日新增兩宗撻訂個案,其中21座10樓A2室特色戶,實用面積892方呎,四房間隔,連422方呎平台及582方呎天台,本月11日以1,477.43萬元售出,呎價16,563元,買家最終放棄交易,損失樓價5%訂金,涉73.9萬元,成為項目首宗特色戶撻訂個案。 另一個單位為17座2樓A5室,實用面積423方呎,同日以528.26萬元售出,呎價12,488元,買家撻訂損失26.4萬元。Wetland Seasons Park累計已錄得4宗撻訂個案,新地已殺定逾181萬元。 大埔的新盤亦同樣因買家看淡而撻訂,成交記錄冊顯示,嘉華國際(00173)大埔白石角嘉熙1座11樓B室,實用面積833方呎,3房套房間隔單位,於2018年11月以1,519.1萬元成交,呎價18,236元。買家選用建築期備用二按付款計,於簽臨約後半年內付樓價15%,需於交樓通知14日內付尾數,即樓價85%,惟成交冊顯示交易終止,買家料損失227.865萬元訂金,為區內今年首宗撻訂個案。 至於長實北角維港頌,上週亦新增兩宗撻大訂個案。據一手成交紀錄冊顯示,項目8座25樓A室,實用面積1,323方呎,2017年4月以5,585.4萬元售出,呎價42,218元,買家選用建築期付款,最終放棄完成交易,料損失樓價15%訂金,涉約838萬元。 另一個撻大訂單位為1座21樓A室,實用面積1,503方呎,2018年3月成交價5,553.6萬元,呎價36,950元,買家同樣採用建築期付款,最終未有完成交易,料損失樓價15%訂金,涉約833萬元。維港頌累積撻大定個案增至7宗,涉及總樓價近3.4億元,發展商沒收訂金數千萬元。 [...]

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海外樓市:歐洲最年輕城市 伯明翰租金持續上升

在英國倫敦,三分之二的買家都是買房自住,但在伯明翰的置業者中,只有四分之一的人是自住,這也反映出買家對伯明翰投資潛力的預期。當地,每間房屋入場費約200萬港元至300萬港元;在倫敦,約為700萬港元至1,000萬港元。引起對伯明翰投資興趣的另一個主要因素,是正在建設中的高速鐵路(HS2),該快線連接首都倫敦和英國第二大城市伯明翰,預計2026年投入使用。 伯明翰是一座正在轉型的城市,它是繼倫敦之後,英國最大的城市,由於強勁的就業增長和大量的再生,它被評為該國最完善的城市。其黃金地段郵編是Edgbaston, Birmingham B15,全伯明翰房價最高的五條街都在這裏,房價由100至140萬英鎊。最活躍的地區房市是Victoria Court、Sparkbrook、Birmingham B11,轉手率非常高。 New Street站附近的地區,有多個復興工程,而且靠近主要交通樞紐和主要購物區,有令人嚮往的城市生活,年輕專業人士和學生都有很高的租房需求,所以投資前景也很可觀。此外,The Jewellery Quarter、Edgbaston和Moseley這些搶手的內城郊區都有很多投資機會,自住業主和投資者的需求都很大。 高度熟練的勞動力 伯明翰是歐洲最年輕的城市,45%的人口在30歲以下。這包括五所頂尖大學的約65,000名學生。數據顯示,大學附近的房屋可賺取全英最高的租房利潤,這使其成為想要在學區附近進行買房用於租房的投資者的首選地點。郵編B4區域內的阿斯頓大學(Aston University)和伯明翰城市大學(Birmingham City University)租金收益率相同,為11.66%,平均年租金為15,672英鎊。 伯明翰是歐洲擁有最年輕人口的城市之一,對企業招攬人才亦具有極大吸引力。隨著愈來愈多跨國企業陸續進駐,伯明翰的人口預料將增長約13.7%,至2031年將達到15萬人口,對住房需求帶來強勁推動力。到2039年,人口預計將增至130萬,這意味著僱主可以選擇龐大的人才庫,但也意味投資者有機會為這些人群提供住宿。 [...]