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樓市速報:兩大因素工廈獨撐大市 長沙灣黃竹坑成尋寶樂園

新冠疫情來勢洶洶,首季物業投資市場的大額交易,按季下跌了60%,主要買賣均來自工廈。 工廈市場能獨撐大市,只因活化工廈重啟後的條款比之前更優厚,加上工廈呎價水位低,在市況不明下,適合財團購入作長線發展,故全幢工廈頓成為市場尋寶樂園。當中,位置優越的長沙灣,以及港鐵通車後的黃竹坑,更成為熱門投資地。 受多項因素影響,1及2月份工商舖交投慘不忍睹,其中1月份,成交量跌穿200宗水平,創出有紀錄以來新低。工商舖三個板塊中,唯獨工廈表現較佳。 1月至今,市場已先後錄得4宗大額工廈成交,涉及分層、全幢以及工廈地盤。而根據中原(工商舖)數據顯示,3月截至16日,市場共錄得約91宗工商舖買賣成交,雖然對比上月同期下跌約15%,但成交金額方面,由於月內錄得個別大額工廈成交,包括第一集團斥資約7.9億元購入長沙灣道924至926號全幢工廈,令本月成交金額對比2月同期上升逾1倍。 利洋8億易手 市場消息透露,長沙灣青山道924及926號利洋中心(前稱千禧大廈)全幢,早於去年中放盤,業主意向價12億元,隨著反修例運動及肺炎疫症接踵而來,業主多番減價,近期吸引多家財團嘗試執「筍盤」,經過一輪討價還價,最終落實由第一集團購入,作價約8億元,以總樓面11.6萬方呎計算,平均呎價6,893元。該大廈由利豐集團(00494)馮氏家族私人持有,於2004年6月購入,作價2.4億,隨著今番易手,帳面獲利約5.6億,物業於十六年間升值2.3倍。 分析估計新買家第一集團今次購入,並非著眼於租金收入,而是打算補地價重建為甲廈。第一集團曾於2018年9月,購入長沙灣大南西街1016至1018號廣隆泰大廈全幢工廈,作價12.5億元,地盤面積約1.48萬方呎,地積比率12倍,可重建樓面約17.7萬方呎,樓面呎價約7,043元,由於該地段規畫為其他指定用途(商業),集團透過補價重建為甲廈,目前地盤則平整中。 除了有大金額成交,近期亦有高呎價的工廈成交,黃竹坑道52號合隆廠大廈1樓,面積約7,500方呎,以約8,280萬元成交,單位以每月12萬租出,回報率約1.7厘。是次成交呎價高見1.1萬元,甚為理想。 據了解,單位原由投資者「磁帶大王」陳秉志持有,早於1985年以190萬元購入,作磁帶生意自用,其後把單位作收租。他原本以逾9,000萬元放售,最終因應市況減價約一成沽貨,不過持貨35年轉手,已獲利約8,090萬元,物業升值42倍。據了解新買家為會德豐(00020)或有關人士,該集團已持有該廈業權。 活化工廈吸引 工廠能在疫市中撐大市,有兩大獨特支持力。首先是活化工廈計畫所刺激,自八十年代起,香港經濟漸漸由製造業轉型至金融及服務業,數以千計的工廈單位亦隨之空置。政府於是在2010年4月首次推行活化工廈措施,容許15年以上舊工業大廈,免補地價整幢改裝活化作其他用途。首輪活化工廈於2016年3月尾結束。 至2018年,政府在《施政報告》中,再次重啟活化工廈政策,而且今次的計畫更為吸引:樓齡15年或以上的整幢工廈,只要符合規畫的用途,便可免補地價改裝,而為了推動重建1987年前落成的工廈,工廈重建項目放寬地積比率20%,重建後多了兩成樓面,對業主而言,無疑大增重建誘因。 萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文指,新計畫容許放寬地積比率,發展潛力大增,再加上向城規會申請的成本不多,若先向城規會申請以釋放物業潛力之後即使不重建,全幢出售的價值也已大升。 工廈活化後的建築物,因應地區性,用途相當廣泛,有酒店、商場、商廈等等,其中「D2 Place」系列商場是一個成功例子,「食正」長沙灣轉型,項目知名度、價值及租金不斷上升。世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指出,工廈改裝為寫字樓、商舖或酒店用途一般需要每方呎1,200元至2,500元,改裝後可提供高達60%的租金溢價。過往一些改裝項目在投資期內錄得44%至149%的資本值增長,明顯活化工廈比其他工廈有較高資本值增長。將相關資本支出計算在內,這些投資項目可產生平均16%的內部回報率。 活化工廈吸引 此外,工廈受疫情影響的風險較低,亦成為投資者所愛。這主要是因為工廈呎價仍相對便宜,可降低風險,以長沙灣為例,區內商廈呎價介乎1.4萬至1.7萬元不等,但工廈呎價只是四千幾至六千多元,在市況不明下,最容易跑出。 而且在工商舖三範疇中,商舖最直接受疫情打擊,當叫停自由行、主要關口封閉,旅客數字跌至近乎零,加上疫情層面擴至全球,零售氣氛當然疲弱,投資商舖意慾一定降低,故有利資金流入工廈。 再加上目前環球市況不明,中短線樓市走勢如6至9個月,市況實在難測,但在低息環境下,市場投資興趣仍存在,故財團多傾向發展長線,避開短暫不確定因素,而重建項目一般需時三年以上。故工廈成熱門項目,相信第二季仍會出現大額工廈成交。 注意兩區潛力較大 以各區看,長沙灣區的潛力一般被看高。該區早年聚集製衣相關的行業,屬傳統工業區,至近年才慢慢轉型。分析認為長沙灣在位置上處於全港正中心,規畫狀況比觀塘更好。 其中,新世界發展(00017)更「落重注」,於3至4年前,接連於區內投得3幅商業地,總地價近150億元,一旦發展完成,將為區內帶來新氣象,估計區內未來寫字樓及工廈樓面供應逾250萬方呎。 另一個近年的投資熱點為傳統工廈區黃竹坑,港鐵(00066)南港島通車後,交通配套大為改善,吸引不少大型機構搬入,使近年商業氣氛轉濃。該區工商物業前景甚佳,故造價甚為硬淨,相信在逆市下抗跌力較佳。 惟區內呎價比之前已升很多,如藝人關之琳曾在2018年購入黃竹坑香華工業大廈13樓全層,面積7,226平方呎,當時以5,100萬元成交,呎價7,058元。至去年中,她再購入該工廈14樓全層,面積7,226平方呎,新近以7,000萬元成交,成交呎價9,687元,成交價比前一年貴了1,900萬元或37%,故投資者要尋寶,或要花多工夫。 [...]

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樓市速報:黃竹坑站3期招標 估值200億

自港島南區接通地鐵後,該區地皮大受歡迎,港鐵(00066)再推黃竹坑項目。黃竹坑站3期物業發展項目週四(21日)起招收意向書,截止日期為下週三(27日),項目預期可以提供1,200個單位,佔值達200億元。由於位置佳,加上有商場項目,料將成為搶手貨。 整個黃竹坑站物業發展項目位於黃竹坑車廠站上蓋,毗鄰港鐵黃竹坑站,週邊由香葉道、警校道及南朗山道所圍繞。項目正分期進行發展,今次推出的第3期,位於整個黃竹坑站物業發展項目的西北面,總樓面涉150.6萬方呎,住宅樓面約100萬方呎,涉及4座住宅大樓,提供不多於1,200伙單位,而商場樓面約50.6萬方呎,項目預計於2024年落成。 第3期項目屬黃竹坑站上蓋唯一一期項目涉及商場部分,亦為近年港島區難得一見的港鐵上蓋商住項目,而黃竹坑、鴨洲一帶一直缺乏大型商場,故料市場反應會甚佳。市場人士估計,項目估值達200億元,料每呎樓面地價逾1.3萬元,單是商場估值將達60億至70億元。 黃竹坑站2期項目於去年12月進行招標,雖然項目只屬純住宅項目,但反應亦相常不俗,共收達37份意向書,最後亦有收10份標書。項目最後由嘉里建設(00683)及信置(00083)合組的公司High Crown Holdings Limited奪得,其後有興趣的發展商則包括長實(01113)、鷹君(00041)、華懋、新世界發展(00017)、恒基地產(00012)、新鴻基地產(00016)、會德豐地產及華潤置地(01109)。 第二期項目可建樓面約49.3萬方呎,可興建兩座住宅樓宇,提供約600個住宅單位,估計2023年落成,估計建築成本約20億元,總投資成本達100億至110億元,日後推售實用呎價料達2.8萬至3.1萬元。 其實黃竹坑站3期項目原訂去年推出,但後來港鐵決定「嘆慢板」,減慢推地速度。港鐵去年原本計畫推出6個項目,最後僅推黃竹坑站2期一個,港鐵的解釋是,不想盲目推地,要考慮市場能夠消化得到。 今年港鐵打算追回進度,陸續推手上項目,除了黃竹坑及油塘通風大樓,亦會為何文田站第2期及日出康城招標,4個項目合計會提供約4,200個住宅單位。港鐵4月已推出的油塘通風大樓收到多達36份意向書,除了本地財團之外,亦不乏中資財團的身影。 [...]

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工廈交投活躍 黃竹坑潛力大

去年工商舖的整體成交數量和金額創下近5年新高,當中全幢工廈成交更為標青,有市場人士指出,主要是憧憬活化工廈政策,故投資者已率先入市部署,又認為今年工廈投資仍成為焦點。 在各區中,雖有一些傳統工廈地區仍屬低水,但相對而言,已擁港鐵之便的黃竹坑更被看高一線。一方面,區內配套較為成熟,而隨著區內的新式商廈及酒店陸續落成,商業氣氛已相對濃厚,而且當日後港鐵站上蓋住宅及商場落成後,將可加快該區的轉型步伐。 荃灣觀塘交易矚目 受惠大額全幢登記帶動,期內工廈登記總值錄得68.63億元,按月大升47%,屬近9個月新高,並為61個月來次高。此外,上月10大貴重工廈登記個案中,以荃灣永南貨倉大廈全幢以近21.63億元登記最為矚目,其次為觀塘業發工業大廈2期全幢的約16.22億元。 報告中指,當中以荃灣區錄得的升幅最大,區內1月份買賣登記共有85宗,較去年12月的62宗大升37%;觀塘區亦錄得28%的升幅,月內有91宗登記,而向來最熱門的葵涌區全月則錄得109宗買賣登記,惟按月微跌3%。 利嘉閣(工商舖)地產工商部高級營業董事朱亮恒表示,自去年第四季起,市場上不少實力投資者及發展商接連入市工廈項目,當中包括地皮、全幢及全層物業,主要是為重啟活化工廈先作部署,當中原因包括工廈銀碼相對商廈及店舖廉宜且可塑性亦較高,故相信工廈將會成為今年的投資焦點,分析預計上半年整幢工廈成交仍然非常暢旺,美聯工商董事陳偉志預料,整體工廈價格今年售價將升10%至15%,而租金亦有望升10%。 眼見工廈的投資潛力大大提升,不少傳統工業區亦受追捧,當中黃竹坑區的工廈前景更被看高一線。因相對其他區域,自南港島線通車後,黃竹坑工業區便擁港鐵之便的優勢。 南港島線通車利好 中原(工商舖)工商部高級營業董事梁錦和表示,自港鐵南港島線通車以來,區內交通大為改善,尤其是黃竹坑與港島中區的交通時間大為縮短,由黃竹坑前往中環及金鐘等核心商業區的車程僅約10分鐘,從而吸引不少企業進駐,區內寫字樓需求大增,帶動區內商業氣氛轉趨濃厚,但當區的商廈物業不多,並大多為只租不賣,加上區內的基建配套日漸成熟,故吸引不少財團及發展商吸納區內工廈,部署重建商廈。 事實上,去年黃竹坑便錄得4宗全幢工廈成交,包括標達中心、志聯興工業大廈、天豐工業大及仁孚香港仔車廠,總成交金額近60億元,當中宏基資本去年以14.8億元買入黃竹坑道23號標達中心全幢,樓面呎價約1.38萬元。物業樓高15層,地盤面積約7,148方呎,2015年底獲批補地價1,047萬元,可重建為商業用途,可建樓面約10.7萬方呎,因項目已補地價,故樓面呎價較一般工廈為高。 而甚少買賣工廈的中建企業,亦以逾11.1億元買入香葉道10號志聯興工廈大廈全幢,每平方呎樓面地價約8,700餘元,足以反映出發展商對區內的前景極具信心。當中較活躍為郭炳湘任主席的帝國集團,過去一年先後投得區內地皮及購買舊工廈作發展,涉及近60億元,發展樓面逾70萬方呎。而在去年10月,帝國集團夥信和置業(00083)合資以25.28億投得位於黃竹坑業勤街及黃竹坑道的商貿地皮,每呎樓面地價約8,872元,以高出市場預期一成成交。 最近便有業主招標放售黃竹坑業勤街33至35號金來工業大廈一籃子單位,涉及單位為1座1樓G室,以及2座1樓G及H室連平台,總面積為18,635方呎,平台面積523方呎。單位將以交吉或售後租回形式出售,意向價為1.4億元,每平方呎叫價約7,513元,為配合市場所需,可以買賣公司形式進行交易,截標日期為3月23日。上址屬區內罕有大樓面工廈單位放盤,其大廈地面樓梯可直達單位,而且物業地理位置優越,備有行人天橋連接港鐵黃竹坑站,步程僅3分鐘。 轉型文化商貿新圈 再加上,隨著政府積極批出用地,以及區內舊式工廈業主謀求重建改裝升值,加快轉型為文化商貿新圈,將有逾170萬方呎新樓面供應。區內的業勤街、黃竹坑道及香葉道一帶用地,目前主要劃入「其他用途(商貿)」。前身為中巴車廠的黃竹坑道8至10號項目,會由中華汽車及太古地產合作發展,將興建1幢樓高27層的寫字樓,包括3層地庫停車場,商業樓面約38.3萬方呎,將為區內未來較大規模項目,最快今年第三季落成。 有業內人士表示,隨著區內有多項酒店項目將落成,包括大生地產旗下的香葉道43號項目,部署改裝為綜合商業大樓,當中約3.2萬方呎樓面為辦公室,另設有逾16萬方呎作酒店,提供187間客房。而且當日後港鐵站上蓋住宅及商場落成後,商住氣氛會加速形成,勢必加快該區的轉型步伐。 [...]

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黃竹坑工廈點解有價有市?

工商舖的買賣氣氛雖不如住宅般熾熱,但也不遜色,第三季工商舖市場的成交金額仍創下近18個季度以來的次高水平,當中工廈的成交更成為領頭羊。不過,要論成交最暢旺地區,就非黃竹坑莫屬,今年暫已錄4宗全幢工廈買賣,涉資達60億元。 隨着南港島線的開通,黃竹坑的交通問題得到大大改善,區內的物業市場猶如被打通任督二脈般。在中區商廈的供應短缺,租金高昂下,不少企業為節省租金開支,已轉投同為港島區的黃竹坑發展。該區商業地帶逐漸成形,而新商業地皮有限下,財團需向工廈地皮埋手,有分析料區內具重建價值的工廈地盤成交陸續有來。 上季市場的買賣成交中,繼續以工廈為主導,期內合共錄得1,496宗買賣註冊,為政府自2013年推出新辣招後,錄得的單季新高水平,註冊金額合共錄得99.91億元。若以佔比計算,即上季工廈註冊量佔整季的宗數高達65.7%,註冊金額則佔約39.2%,工廈的註冊量佔比遠高於註冊金額。 數到成交最暢旺的地區,非黃竹坑莫屬,觀乎今年市場錄得的大手工廈成交中,都集中在黃竹坑區,單計今年,該區已錄得4宗逾10億元的工廈買賣,如老牌家族標售的香葉道10號志聯興工業大廈全幢,項目獲多路財團入標競投,包括英皇集團、有毗鄰地皮的新鴻基地產(00016)以及信和置業(00083)等。據土地註冊處資料,項目最終由中建集團許氏家族以約11.11億元成交。 洽購聲音不絕 此外,最近黃竹坑道23號標達中心全幢亦獲多路財團洽購,宏基資本(02288)最終以14.8億元成功將項目收歸囊中。物業毗鄰區內指標商廈之一的環匯廣場,項目樓高15層,地盤面積約7,148方呎,於2015年底獲批補地價1,047萬元,可重建為商業用途,可建樓面約10.7萬方呎。以14.8億元市值計,樓面呎價約1.38萬元,因項目已補地價,故樓面呎價較一般工廈為高。 但要數到最積極的一員,相信便是新地前主席郭炳湘旗下帝國集團,近月密密於黃竹坑區掃貨,上月斥資約19.8億元購入黃竹坑天豐工業大廈約97%業權,據悉,現時該廈只餘下一個單位未成功收購,有傳帝國已決定向土地審裁處申請,循強拍程序統一該項目業權。 其實除此收購外,帝國於今年3月亦以約15.6億元購入仁孚香港仔車廠,以最高可建樓面16.35萬方呎計,每方呎樓面地價約9,541元,為本港工廈樓面地價最貴,估計投資額26億元。去年10月又夥拍信置,以25.8億元投得黃竹坑業勤街商貿地王,項目總成本約33億元,以28.5萬方呎計算,每方呎投資額約1.16萬元,信置將佔項目6成業權。換言之,帝國集團於1年間已3次於區內拓展商業王國。 中區租金續升 這也難怪,市場對商用物業需求殷切,但中環寫字樓供應不足,星展唯高達(香港)研究部董事兼香港房地產分析師丘卓文直指,中區要到2022年後才有美利道項目落成,才有新供應。與此同時,中資企業又繼續進駐中環,需求有增無減,租金便愈升愈高。據萊坊的報告,8月中環商廈租金持續向上,最優質商廈按月升約0.5%,呎租達185.3元,整體中環傳統商廈呎租約150.5元。至於港島其他地區如灣仔、上環及金鐘等均向上,金鐘商廈升幅約1.7%。 此外,自從港鐵南港島線通車後,黃竹坑一帶亦漸漸冒起,發展潛力亦隨着港鐵通車而大大提升,畢竟距離金鐘只有2個站,前往中環及金鐘車程僅約10至15分鐘,交通配套愈趨便利,吸引不少租戶進駐。如賭王「四太」梁安琪持有香葉道41號項目,完成補地價,改建成樓高37層新式商廈,去年底起進行招租,吸引不少律師行及企業承租。 另傅老榕家族黃竹坑道38號商廈,獲安盛保險(AXA)大手預租14層樓面,每層約7,000餘平方呎,涉及10萬平方呎,呎租約22元,並獲大廈命名權,將易名為「AXA Southside」,並成為今年較矚目的大手商廈租務。 受惠港鐵通車 黃竹坑的交通問題隨着港鐵通車已得到大大改善,目前區內工廈呎價普遍逾7,000元水平,而租金表現亦追得上,商廈呎租由20至27元水平,遠較港島其他地區便宜。第一太平戴維斯工業發展及投資部董事潘禮敦指,現在的黃竹坑已與港島傳統商業區距離拉近,吸引財團吸納區內工廈,部署重建商廈。他指目前黃竹坑區整體配套尚未完善,日後港鐵站上蓋住宅及商場落成後,料商業氣氛提升。 [...]

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黃竹坑商廈有價

南港島線通車後,黃竹坑區內大宗物業買賣立即增加,再有工業大廈整幢招標,項目可改建為商業大廈,集商業、飲食及零售等,有望令黃竹坑更旺,令這個傳統工業區的活化之路更進一步。 仲量聯行公布,獲業主委託以招標形式放售位於黃竹坑道23號的商業重建項目,截標日期為今年9月21日,市場估值達14.8億元。該項目現為一幢12層高工業大廈,已於2011年為轉作非工業用途完成補地價,物業可作商業、零售、餐廳等用途。 有關地盤面積約7,100平方呎,已獲批建築圖則,可重建為一幢28層高商業大廈,樓面面積約10.7萬平方呎,當中地下至3樓為大堂、商舖及空中花園,並設有40多個停車位,頂層設有3層複式單位,附設專用升降機。該行指出,擬建物業每層樓底高達4.6米,重建後全幢物業淨高達約135米,與毗鄰的環匯廣場相若,並擁有大廈命名權。 自地鐵通車後,南區的住宅及商廈市場均被帶旺,黃竹坑的地皮立即飛天,近期亦陸續有黃竹坑工廈作全幢招標。黃竹坑道63號天豐工業大廈,約87%業權今年5月推出招標,市值最少22億元。天豐工業大廈樓高15層,樓齡50年,現址規畫為其他指定用途,項目佔地約1.82萬平方呎,可申請修改地契轉作商業發展,或直接重建為新型工業大廈,可建樓面27.36萬方呎,現已集合約87%業 權聯合出售物業。 新鴻基地產(00016)家族的郭炳湘早前透過旗下帝國集團,連奪黃竹坑兩個項目,包括以15.6億元購入黃竹坑仁孚香港仔車廠,項目為樓高10層工業大廈,總樓面面積約89,661平方呎。該廈現址劃為其他指定用途,佔地約10,900平方呎,樓面地價約9,541元呎,創工廈樓面地價新高,預計總投資約26億元。 帝國集團去年亦夥拍信置(00083),以25.28億元投得首幅商業地,地皮鄰近港鐵黃竹坑站,每呎樓面8,872元,較市場預期高一成,曾成為歷來第二貴商貿地。項目總投資額約40億元,測量師預期日後落成每呎逾1.7萬元。 黃竹坑的發展潛力極被看好,第一太平戴維斯的寫字樓租賃市場報告指,黃竹坑成為租戶歡迎的地點,區內寫字樓吸納量迅速上升,今年亦有大量新的租客進駐。報告指出,黃竹坑租盤繼續有穩定發展;其中,香葉道41號最近錄得數宗租賃包括獨立保險業監管局租用5萬方呎、子午線資本租用1.11萬方呎,以及平等機會委員會租用2.35萬方呎。黃竹坑逐步轉型至新商業區,未來3至4年將有多幢商廈物業落成,料提供約170萬平方呎商廈樓面,相信未來的物業交投將更為活躍。   [...]