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香港

樓價破頂 業主申請按保「以小博大」

自2019年施政報告中宣布放寬高成數按揭的樓價上限後,根據香港按揭證券有限公司的資料顯示,新批出及新取用按揭保險(按保)計劃貸款的宗數及金額拾級而上,最新9月份新取用按保的宗數及金額更同創有紀錄以來的新高,按月達到2,490宗及137.23億元。為何會有此現象? 「高成數按揭」泛指承造超過6成的按揭。根據金管局規例,銀行最多可為私樓承造6成按揭。若打算承造高成數按揭,可選擇付額外保費,由按揭保險公司作擔保,承造最高9成按揭。例子:一個樓價為800萬的單位,若承造6成按揭,首期需付320萬;如承造高成數按揭,按揭成數可高達9成,首期只需80萬,大大減少了240萬元或75%的首期開支。 最近推出的數個新盤,當中樓價1,000萬元以下單位所佔比例不少,相信將吸引不少買家選用高成數按揭上車。不過要提醒一點,如打算以高成數按揭上車以節省首期開支,樓價600萬元或以下樓花單位可以「舊按保」承造按揭,選用「即供」或「建築期」付款方式上會皆可;若樓價介乎於600萬元以上至1,000萬元或以下,而買家欲以高成數按揭上會,則必須選擇「建築期」付款方式,待物業落成後才找銀行上會。至於購入現樓物業的單位,樓價為1,000萬元或以下可申請高成數按揭。當然,無論是購入樓花還是現樓物業,選用高成數按揭必須要符合特定申請要求(如必須自往、8成按揭以上必須為首置及固定入息人士等)。另外,承造高成數按揭的首期要求相對較低,但由於借貸額較大,個人入息及壓力測試要求則較高。置業人士應先了解清楚細則,並計算好個人負擔能力,以免最終大失預算。 新按保政策推出前,新批出按保宗數約為1,000多宗,放寬後宗數不斷反覆上升,曾升至今年5月5,774宗的有紀錄以來高位,比放寬措施前的一個月(2019年9月:1,159宗)升幅達到接近5倍。而今年首9個月新取用按保計劃貸款宗數及金額已達到18,098宗及999.29億元,對比去年同期分別上升31.5%及38.3%,並創首9個月新取用紀錄以來新高。 從數字反映,在放寬按保政策及樓市活躍的情況下,更多人選擇以高成數按揭上車及換樓,志在以「小(首期)」博「大(單位)」。筆者相信,往後高成數按揭需求仍然熾熱,全年按保數字有機會創紀錄新高。 撰文:經絡按揭轉介營運總監 張顥曦 [...]

香港

新盤大戰 高成數按揭再現

發展商繼續推新盤,令市場掀起新盤大戰,為了突圍而出,新鴻基地產(00016)再大玩財技,預告項目將有短中長期財務安排,更擬推出高達120%的按揭計畫。另一邊廂,美聯物業亦有意夥拍經絡按揭轉介,為會德豐地產OASIS KAI TAK新盤推高成數按揭計畫。 新地及港鐵(00066)合作的日出康城第IVA期,將軍澳晉海週三再再向傳媒開放示位,計畫於短期內開價。新地副董事總經理雷霆坦言,重申項目開價近在眉睫、如箭在弦,有信心會揭起搶購熱潮。新地代理總經理陳漢麟指,仍與港鐵合作商討價單,預期項目將有短中長期一按二按財務安排,會有針對專業人士按揭外,同系新盤120%樓按很大機會再出現。 雷霆又指,過往項目提供的120%樓按,目標是幫助近供滿樓的買家,屬短期過渡性安排,而過往大部分買家已清還貸款。事實上,新地已非首次推出「借凸」的樓按計畫,今年推出的Park Yoho Genova,本身已經持有物業人士可以選用樓價120%按揭,當中95%貸款用作新樓按揭,餘下貸款25%用作轉按現有物業至新地旗下的財務公司,並免入息証明。 另一方面,會德豐地產OASIS KAI TAK推售在即,美聯物業亦有意夥拍經絡按揭轉介就該盤推高成數按揭計畫,按揭成數高達八成,息口全期低至最優惠利率P(5.25厘)減3厘,年期最長25年。 金管局已不止一止表示關注高成數按揭問題,5月更出招,針對有提供高成數按揭的發展商,銀行若給予貸款,必須要預留更多資本金。若有關發展商的按揭佔其股權值超出一定比例,所須預留的資本金可能被提高。其他高成數按揭的確有所收斂,但不用相隔太長時間,發展商便會重新試水溫。 今年大豐收 發展商如此進取,全因今年新盤銷情大好,競爭激烈。今年首8個月,新盤已錄高達1,622億元成交,當中長實(01113)、新地及恒基地產(00012)三大發展商,賣樓收益佔去整體的半數。 長實首8個月已賣出逾2,600伙單位,套現逾360億元,主要為荃灣海之戀系列;早前更已上調全年售樓目標至350億元。新地今年亦賣出逾2,000伙單位,主要為深水埗南昌站匯璽,套現逾260億元;恒地今年亦有達130億元賣樓收益。 [...]