中國

疫下深廣兩地大額物業交投減半 戴行李志榮:香港及大灣區今年料可「追落後」

疫情及環球經濟下行等負面因素影響下,商用物業投資市場幾近停滯,即使香港及內地疫情相對全球較受控,但過去一年香港物業市場億元以上大額交易仍按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交更全年跌七成。至於内地方面,礙於疫情及封關措施,儘管2020年内地大宗交易市場全年成交金額按年大減近三成,港資或外資基金進入內地的收購行動估計全年勁跌一半,加上深廣兩地億元以上大額物業成交量亦按年減半;廣州還是成為全國唯一大宗成交金額按年逆市上揚的城市,漲幅達110%,表現亮眼。戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)認為,香港及內地疫情始終較受控,隨疫苗普及,相信會比歐美更快復甦,更特別看好數據中心及物流中心等類型資產潛力。 撰文 曾業俊 2020年初爆發的新冠肺炎疫情令全球人流及物流停滯,經濟陷入大衰退,連向來穩定的房地產市場亦大受影響,酒店及商場首當其衝,而「新常態」下流行的「在家工作」亦令寫字樓交投受壓。「疫情爆發後,投資者及基金因風險急增而明顯轉向保守觀望,『寧可買遲,不可買錯』,正正是他們的寫照,以致商用物業經常『有價無市』,交投明顯放緩,」戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)表示,「去年經常見到買賣雙方的意向價差距達兩至三成,成交相當困難。」 香港疫情經歷四波反覆,去年,本港整體物業市場1億元以上大額交易量按年跌二至三成;而單以商用物業計,過億元成交量更全年暴跌七成。商廈租金及售價亦較2019年上半年高位回落近兩至三成,個別分層寫字樓業主更願意減價,價錢回落幅度亦較大。「例如金鐘寫字樓在高峰期平均呎價約4萬元,現時平均只有約2.5萬元,回落幅度相當明顯,」Francis透露,「商舖市場所受打擊更嚴重,個別商舖的租金及買賣價甚至較一年半前高位回落四至五成。」幸好,去年政府取消非住宅物業雙倍印花稅(DSD),個別銀行亦將非住宅物業的按揭成數由四成提高至五成,均有助商用物業交投,因此自去年12月起,寫字樓及商舖成交均見回升。 戴德梁行環球董事、大中華區資本市場部主管李志榮(Francis)縱橫資本市場多年,擁有資深的投資經驗,曾兩次帶領團隊促成領展售出17個商場及12個商場的資產包、翻新國際貿易中心(原稱豐樹中心)以及8 Bay East商廈大刁,短短三年間累積540億元成交,更帶領團隊入圍去年RICS大獎挑戰三連冠。 投資者對大灣區興趣減弱 至於內地方面,據戴德梁行中國資本市場部數據顯示,2020年内地大宗交易市場全年共錄2,047億元人民幣成交,比2019年下降29%,但宗數依然保持在超過180宗的水平,市場仍能靠穩。 Francis表示,由於香港與內地目前仍有隔離措施,未能正常往來,故窒礙投資者實地考察,整體仍偏向保守觀望。「大灣區市場的交投及查詢明顯減少轉弱,尤其本身只以香港為基地、無內地團隊的投資者,特別難以在疫情下往內地收購投資,」Francis說,「港資或以香港為基地的基金進入內地的收購行動,相信全年已大減一半;至於深廣兩地億元以上大額物業成交量,亦按年減半。」 事實上,2020年全國外資大宗成交大幅下滑,僅錄得34宗成交,成交金額接近500億元人民幣,僅佔全國的23%;相反,自用買家收穫頗豐,2020年自用買家在大宗交易市場上佔比已接近四成,對比2018、2019年低於兩成的比例,漲幅十分可觀。用家尤其鐘情具有產業導向及優惠政策的寫字樓。因此,雖然外資成交量大減,但廣州的大宗成交金額仍能按年逆市上升,漲幅更高達110%,是全國唯一上揚的城市,表現亮眼。 2020年下半年,國內監管層針對房企的融資及負債劃出「三道紅線」,要求房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%,淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不小於1。該政策促使更多紅黃檔企業出售優質資產,更多一線核心項目進入法拍市場。作為一線城市中大宗交易額唯一正增長的城市,廣州在「三道紅線」的政策壓力及市場壓力疊加影響下,市面上可供出售的項目數量增多,加上廣州多元產業基礎支撐,故成為投資者對沖風險或用家趁低吸納的選擇。 2021年開首,各國已陸續推出新冠病毒疫苗,惟問及投資者有否因此回復對香港及大灣區商用物業市場的興趣時,答案仍然偏向保守。「現時不少投資者已部署未來一年投資計劃,尤其去年成交量按年大減一半。雖然有大量資金正蠢蠢欲動,但他們仍未能落實決定。去年年尾有個別投資者入市,但大多仍保持觀望,正在『摸底』,」儘管如此,Francis對後市仍感到樂觀,「始終投資者要繼續買貨投資,相信今年會出現『追落後』的情況。」此外,香港及大灣區市場能否順利復甦,亦要視乎中港兩地何時才能全面通關,「有人流就自然有物流,然後就有投資」。Francis相信資金不是問題,因為疫情下,全球資金仍非常充裕,尤其很多國家都陸續發債,增加資金供應,以致利率偏軟,以上都是利好物業投資的因素,因此他相信將會有更多投資者選擇物業作為增加收益的工具。Francis認為,只要有一定投資者牽頭行先,收購項目,而該項目又可以企穩,不會在短時間內急速貶值,其他投資者就會陸陸續續入市,形成良好趨勢。 長三角優勢領先珠三角 內地疫情自去年下半年已見改善,經濟亦開始復甦,而外遊限制反而有助國內本土消費及零售業增長,深圳及廣州等一線城市的高端消費市場反而復甦勢頭不俗。Francis認為,房地產脫離不開經濟增長,亦要視乎各地市場供求,如果將來經濟轉好,會較看好房地產供需平衡甚至供不應求的城市;不過復甦前,投資者會傾向風險相對較低、較穩陣的投資。因此,環球而言,門戶城市(Gateway City)如倫敦、香港、新加坡、東京、上海等傳統國際城市,都會較吸引投資者。「雖然過去一年深廣兩地大額物業成交量減半,但上海仍相對暢旺,上海大宗物業交易量佔全中國接近一半。」事實上,去年上海以722億元人民幣成交總額及35%市場份額,穩居全國大宗交易第一。 Francis指,長三角與珠三角對比下,長三角如上海等城市發展優勢暫時領先,尤其從事金融、貿易相當成熟;而珠三角則要等大灣區政策推行,直至香港、廣州、深圳有清晰定位,往後需求及經濟發展都有明確方向,才能從中發掘優質資產。事實上,深圳、廣州與上海的物業市場大有不同,深圳經濟偏重發展創新產業,當地企業大多數為中小企,物業投資者亦以「散戶」為主流,故當地物業大多拆售;廣州則為傳統進出口貿易城市,物業投資者多為大型機構,例如領展早於2017年已進軍廣州購入商場,再將商場翻新兼重整租戶組合;後來才於2019年初買入深圳一個商場,並於去年積極裝修及重新招租。 至於上海於過去十至二十年,有大量大型項目由投資者整個購入,投資者經過數年營運提升後,就能套現止賺離場;但珠三角的差異在於,如深圳物業大多散賣,整個出售的項目不及上海多,而廣州項目多由當地開發商或國企持有,這些資產通常甚少出售。例如去年第四季廣州一宗較大成交,富力地產將廣州花都機場物流園的70%股權以44.1億元人民幣轉讓予海外基金黑石集團(Blackstone),Francis相信,如非富力自身資金流問題,此類優質資產絕對不會在市場出現。 富力地產因政策驅使持續降槓桿,於去年以44.1億元人民幣出售廣州國際機場物流園70%股權。 數據中心看高一線 香港、內地及亞洲地區因疫情較受控,市場普遍相信復甦速度會較歐美快。Francis預料,隨疫苗大規模接種,香港及內地於今年下半年會恢復得較好。「內地於去年下半年整體經濟已回復七至八成,希望香港於今年下半年亦能夠回復七至八成。」相對而言,Francis暫時見不到歐美有復甦跡象,「估計歐美恢復時間較後,可能最快要今年年底,甚至要到2022年年中才會正式復甦。」 Francis透露,疫情下仍有個別類型資產表現不俗,例如網上銷售活躍,導致與資訊科技相關的資產如數據中心、倉儲物流、產業園及科技園一類與創新科技及工業有關的資產,在疫情期間反而備受追捧。相反,酒店及商場等傳統資產就相對受壓。 事實上,細看去年內地大宗成交的物業類型,辦公和研發辦公成交額最大,按年增幅從2019年的53%升至2020年的62%;社區商業、具有改造空間的商業、工業物流、數據中心等亦逐漸成為市場新熱點。 雖然數據中心營運要求相當高,非一般投資者能夠營運,通常只有營運方才能掌握整個流程及操作,項目亦有一定敏感性,所以市場供應往往取決於政府及營運商,不會隨便設立。不過Francis認為,整體而言市場對數據中心仍有需求,投資者願意參與,「數據中心好處是供應量有限,需求依然健康;加上數據中心設備昂貴,用戶及營運商投資時間長,合約期通常長達十至二十年,所以此類具穩定租金收入的資產更受長線投資者歡迎,例如保險基金及退休基金等,相信未來會陸續有大量長線資金進入此類項目。但當然,數據中心一類資產的市場相對商廈及商場仍然較細。」 疫市下企業加速數碼轉型,連帶與資訊科技相關的資產亦受長線投資者追捧。圖為將軍澳數據中心MEGA Plus。 [...]

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互聯網金融新趨勢 數字人民幣與香港關係值探討

「第六屆互聯網金融論壇」於日前舉行,多位機構代表分享在互聯網金融發展的最新趨勢,包括探討大灣區的數字經濟、5G技術、區塊鏈、香港電商、供應鏈金融,以及從推動者角度探討疫後香港互聯網金融新格局。 全國人大代表兼華人大數據學會執行主席冼漢廸分享自己對大灣區數字經濟的看法時表示,數字經濟是指數字化、以網絡為載體,並以數字技術為核心驅動的經濟。中國於2019年的數字經濟增加值已達人民幣35.8萬億元,佔GDP 36.2%,而數字產業化的增加亦達人民幣7.1萬億元,現正建設「數字經濟創新發展試驗區」。 珠三角地區的經濟數字化程度全國稱冠,現正發展「大灣區城市群泛載感知網絡」,藉手機、二維碼、傳感器及攝鏡頭等構建「數字灣區」,從海陸空實時監測與感知,收集數據至統一的大數據平台,做到數據融合,集成共享,從而發展多元應用系統。 大灣區可作「數字絲路」新窗口 冼漢廸認為大灣區除了可作為「數字絲路」的新窗口,亦可成為中國數字交易的大平台、數字治理的「示範單位」,並建議於大灣區成立「數據特區」,以儲存大數據,供企業使用,但不能帶走。其他建議包括協助企業數字化轉型升級,建立數字灣區組織協同機制,以及推動區域統一數據標準。 他又提到,大灣區互聯網金融可循跨境支付、人工智能、跨境區塊鏈平台及財富管理、保險互聯等方向發展。而香港作為離岸人民幣中心,如何利用數字貨幣在資本帳下及可控環境下進行交易、投資及信貸,是值得探討。 5G混合AICDE 創建新商業模式NaaS 中國移動香港公司首席工程師鄭啟良解釋5G技術如何影響香港金融科技的未來發展時指,5G配合AICDE(人工智能(AI)、物聯網(IoT)、雲計算(Cloud Computing)、大數據(Big Data)、邊緣計算(Edge Computing)),可創造新通用功能,例如車聯網、無人機、遠程工業控制、流動智慧監控等,以支撐不同的垂直行業應用場景。 鄭啟良認為,香港金融科技發展重點包括人工智能、區塊鏈、網絡安全、金融監管科技、保險科技及財富管理,而5G網絡如空氣中的光纖網絡,能靈活支持金融科技所需的網絡容量及快速反應,作為金融科技的催化劑。 例如以5G配合智慧金融,可通過「萬物互聯」獲得大量數據,了解及監察企業的資金流、實體流量及訊息流,有效執行風險管理。又例如用戶通過手機使用網上理財時,5G可提供低時延服務,用戶可體驗更便捷的高清視頻客服之餘,更可以增設生物認證技術或攝像頭等,以保障交易安全。又或者透過5G使用AR及VR技術,體驗更真實的服務。 未來通過5G服務,將創造新商業模式:Network [...]