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汪敦敬:香港消失了造地的功能

特區政府日前宣佈將會向立法會提交法案落實劏房租務管制措施,有人認為劏房租務管制措施應針對消防規例才對,而不應只是針對加租幅度,但我認為政府這次的做法不錯,因為劏房本身就是一個充滿僭建及防火設備不足的項目,算是房地產投資中一個較為偏門的項目,起碼我們不可以用地產代理條例的流程來運作。 我覺得,過去劏房租務管制研究工作小組是很成功地將這項目「地面化」,令到日後政府是可以逐步改善劏房帶來的深層次問題,我反而覺得很少人關心到,劏房的根本問題就是香港房屋供應不足,香港在回歸之前十年的建屋量中,私人樓宇是平均每年約3萬伙,公營房屋平均每年約4萬伙,但到了最近10年的平均建屋量私人樓宇下跌到1.47萬伙,公營房屋下跌到1.42萬伙,在過去20年中,我們總共建少了約50萬個單位,如果我們沒有減少到供應量的話,本港劏房問題應該不存在了。   特首林鄭月娥日前表示,就算用9年時間都未必可以解決到土地供應不足的問題,增加短期供應連特首都沒有解決意志了?我倒欣賞她的坦白,因為要解決問題首先要面對問題存在,特首的說話,我的解讀是:反映到現行的機制我們造地效率極得可憐,縱使最有權力的特首在現行機制也造不到地,我認為要改革的是我們現行的機制,鐵一般的事實是九七年前建屋能力到了現在也失去了,這個才是要深入檢討的問題。   難怪特首是沒有這個意志,香港過去最有能力造地的那兩個特首,香港人都沒有善待,一位就是推介「八萬五」政策的董建華,香港回歸後的經濟災劫不是因為「八萬五」的出現,是因為亞洲金融風暴,但在傳媒的渲染下港人從此染上了造地恐嚇,而在前特首梁振英在離任的時候,更比其前任的特首是增建了約3萬個單位的土地,香港人需要土地,但卻沒有善待造地建屋的特首,我看到現在仍有人還用交通未完善這個概念去反對興建公屋的,這是令人啼笑皆非的,如果你對政府發展交通沒有信心,你還增加建屋阻力的話,後果只會是一場災難,最後會是連房屋也沒有,香港今天正是承擔著過去二十年的後果,這二十年我們反對得太多造地,我們少了甚麼?我們架床疊屋了甚麼制度?很多西方教我們的價值觀都是思想毒品,而毒入骨髓的,可能就是令到我們衍生各種抗拒建屋的思維、制度甚至法例,下一步我們應該弄清楚行政遇上甚麼阻力,然後尋求重新立法,甚至以中央釋法形式去令到建屋力量可以回復。   撰文:汪敦敬 祥益地產總裁 [...]

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汪敦敬:香港否極泰來?

新春到了,過去一年,我堅持香港會在資金和金融中心的地位不變之下,樓市可以穩守大局。 事實上,鼠年已過,用簡單的方式來形容,過去一年香港人的財富其實是增加了,如果用股票去計算,香港恒生指數對比去年3月收市低位高了約35%;如果以地產去計算,過去一年以三大指數,包括中原、差餉物業估價署及祥益去計算,其實樓價都是整體向上,即是說香港人的財富並沒有因年多的天災人禍而流失,我們只是出現了貧富懸殊,而且市場積聚了很多購買力,未來一年筆者相信香港很有條件回復通關,在以上因素之下,筆者是非常有信心祝願各位未來一年在投資及經濟上會更加好!   堅持說真話是並不容易,要面對不少挑戰,當然,筆者作為地產界「KOL」(Key Opinion Leader),已經習慣了網上一些挑戰甚至欺凌,我都無動於衷的,我只是不忍心很多人浪費了時間,因為我們面對的並不是經濟或結構性崩潰,我們是面對財富在成長中的不平均分配,我們應該對症下藥,現在人們都以悲情為主導,不少人埋怨錯了方向,不斷錯過了扭轉的時機! 如果在地產角度來說,我覺得香港要處理房地產引致的房屋及財富分配問題,其實道理很簡單,我們面對環球性無限的量化貨幣,我們的房地產供應亦應要同等量化,我們應該要更大膽去增加土地或者房屋供應,當然我同意現在香港的既得利益者關係複雜,要解決房屋供應,作為市民我是期望中央出手,在《國安法》和疫苗出現之後,香港人不要再被疫症折騰了,希望中央可替我們出手解決土地供應問題,我相信,中央是不想干涉香港房屋政策,但在土地資源上,我們的而且確存在死結,我認為,要增加非常龐大的供應的,最好的方法不是直接增加住宅單位供應,而是增加「熟地」 (已發展好基礎設施並準備好起樓的土地)供應,令到香港有需要的時候都可以隨時將「熟地」起樓。 筆者不禁苦笑,童年的時候經常都聽到有人戲言:「常想害人就教敵人個仔做報紙啦」,以戲言到紙媒的成本巨大!但近年西方國家輸入的放縱式民主和環保, 似乎係對香港房地產發展和安居樂業也是「弊遠多於利」! 最後我想再談疫情,現在市場正在等待恢復,我一直都認為,要支持政府更主動及果斷去處理抗疫工作,最近政府以圍封大廈方式,在一夜之內為居民做檢疫,我是相當贊同的,我是對此方法有信心的。當然,在疫苗上作出更具彈性措施,加快供給市民注射疫苗的時間表,我覺得亦是一個好消息,因為我對國家衛健委批核的疫苗是很有信心的,希望疫情盡快過去,市場未來會有更好的增長。   撰文:汪敦敬  祥益地產總裁 [...]

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汪敦敬:中國經濟大步向前

大部份香港傳媒往往都沒有將事情真相反映給小市民知道的,如剛公布的香港M3井噴式增加,港人才驚覺香港的金融地位在訂立《國安法》之後,反而令到香港金融中心地位更進一步穩定,人們更因資金大增享受進一步低息的時候。   長期來說,港人亦不可以在大多數傳媒上掌握到中國的切實進步及成長,傳媒亦太迷信美國的實力,過去十年子虛烏有的「加息浪潮」其實就是過份迷信美國實力的錯誤判斷,而報導中美貿易戰,傳媒往往都是剪輯特朗普如何囂張跋扈制裁中國,卻其實沒有反映中國被美國及五眼聯盟的壓迫之下,仍然大步向前進步,我們看數據可能有更真切的理解。 中美貿易戰,以美國角度來說,是因為貿易逆差而起,所以如果有人要計算勝負,其實可以計算一下貿易逆差的結果,就可以知道特朗普的手段是否得逞了!事實上,我們計算今年頭10個月的美國與中國的貿易逆差,對比去年頭10個月是進一步增加0.9%的,即是說特朗普完全沒有改善到和中國的貿易逆差。表面看好像是雙輸,因為大家對比2年前的同期貿易數據都是做少了大概684億美元的生意,但是再看清楚數據,中國是和東盟做多了558億美元生意。我們看看中國的貿易伙伴,以排名而言,第一為東盟、第二順序是歐盟、美國、日本和韓國,美國由不久前的第二位已經退居到第三位,美國經濟愈來愈似不是主導世界了,顯然中國行動很快,更加重要的是東盟不單只成為中國的最大貿易伙伴,而東盟的成長亦反映到西去東來。東方世界,究竟誰主浮沉? 我們看看RCEP(區域全面經濟夥伴關係協定)的簽訂,看到中國的經濟體系是最強大的。在這個聯合行動之後,東盟進一步會膨脹,而中國經濟不單只沒有被中美貿易戰左右到成長,而且是更堅強地前進。我認為投資地產是應該要知清楚以上的變化,當然另一點是,在疫情第四波下做生意又開始遇到困難,筆者並不是醫學專家,只是以小市民來說,我是同意進行全民檢測的,我只知道一些人如果他們是染了病而不自己去檢查,只會在社區繼續傳播的,我們是不可能找到他們出來。 我認為,政府有些官員將強制檢測和封關兩件事掛勾了,只要疫情趨勢是向橫發展的時候做大量檢測,不要說封關,即使做不到全部人檢測,只要比上一次檢測多一倍,我深信,已經會得到更大的效果,很多中小企老闆其實已不可以再承擔市道蕭條的後遺症,期望政府盡快解決問題。   撰文:汪敦敬  祥益地產總裁 [...]