撒資國內物業重投港樓市

投資策略

撒資國內物業重投港樓市好唔好?│龔成

你好, 我最近原本打算同朋友夾份投資國內舖位, 結果不成事, 現在手上多了50萬現金。 另外, 我國內有一物業, 我見國內物業升得比較急, 全球經濟及國內經濟波動, 想在未來一年放左國內物業, 套回110萬左右, 請問你覺得現時放左國內樓好嗎? 另外我有個想法, 如放左國內, 套現110萬, 加手持現在50萬, 再同屋企人夾份, 合共200萬, 在香港買樓放租投資, 還是放在股票會有更好的回報呢 股巿的波幅大, 可以先用200萬投資股票, 有50-100%的回報後 再用來買樓投資, 因為我衣家都係同屋企人住共屋, 怕爸媽百年歸老後, 而政府收回公屋, 怕日後沒有屋住, 所以長遠來講都想香港買物業, 你覺得我的唸法如何? 個案重點: – 有$50萬現金 – 國內物業值$110萬 – 現時住公屋 重點目標: – 想賣國內物業買入香港物業 – 想先買股票,增大本金再買樓 龔成老師分析: 以下是最理想的做法是這樣,但都要配合機遇,同時要有較高的技巧,不一定做到,但你可以視為一個方向。 國內樓現時略貴,好多地方的租金回報都好低,的確可以賣出,套現後再睇下有咩投資機會。 香港樓,可能出現少少調整,但不會跌太多,但我相信長遠仍然向上,所以,2021、2022年,有可能是你的買樓時機。 在長遠計,我仍相信樓市在長遠計,因供求關係,仍是向上多。因為現時香港買樓的需求仍大,而長期供應不足,加上政府往後施政只會更加困難,好多所謂的大計劃都未必能夠實行,又或最後規模細左。 另一方面,需求大,我見唔少適婚年齡的朋友,都正等機會買樓,但未買樓,這些是「潛在需求」,過往每年不斷累積,只要樓市跌少少,就會有需求走出來,這令樓市不能大跌。 另外,樓市另一作用是「投資」,現時的租金無大跌情況,以投資回報率的角度分析,樓價都不會大跌,因此樓市平穩。 長遠計,租金及樓價會平穩,有少少向上,但不是倍升,不會好似過往般倍升,而是平穩向上。 這刻的香港樓算是合理區的頂位,而相對地,股市裡舊經濟類的股票,算是較合理。你可以考慮這類股投資。 [...]

博客

汪敦敬:香港否極泰來?

新春到了,過去一年,我堅持香港會在資金和金融中心的地位不變之下,樓市可以穩守大局。 事實上,鼠年已過,用簡單的方式來形容,過去一年香港人的財富其實是增加了,如果用股票去計算,香港恒生指數對比去年3月收市低位高了約35%;如果以地產去計算,過去一年以三大指數,包括中原、差餉物業估價署及祥益去計算,其實樓價都是整體向上,即是說香港人的財富並沒有因年多的天災人禍而流失,我們只是出現了貧富懸殊,而且市場積聚了很多購買力,未來一年筆者相信香港很有條件回復通關,在以上因素之下,筆者是非常有信心祝願各位未來一年在投資及經濟上會更加好!   堅持說真話是並不容易,要面對不少挑戰,當然,筆者作為地產界「KOL」(Key Opinion Leader),已經習慣了網上一些挑戰甚至欺凌,我都無動於衷的,我只是不忍心很多人浪費了時間,因為我們面對的並不是經濟或結構性崩潰,我們是面對財富在成長中的不平均分配,我們應該對症下藥,現在人們都以悲情為主導,不少人埋怨錯了方向,不斷錯過了扭轉的時機! 如果在地產角度來說,我覺得香港要處理房地產引致的房屋及財富分配問題,其實道理很簡單,我們面對環球性無限的量化貨幣,我們的房地產供應亦應要同等量化,我們應該要更大膽去增加土地或者房屋供應,當然我同意現在香港的既得利益者關係複雜,要解決房屋供應,作為市民我是期望中央出手,在《國安法》和疫苗出現之後,香港人不要再被疫症折騰了,希望中央可替我們出手解決土地供應問題,我相信,中央是不想干涉香港房屋政策,但在土地資源上,我們的而且確存在死結,我認為,要增加非常龐大的供應的,最好的方法不是直接增加住宅單位供應,而是增加「熟地」 (已發展好基礎設施並準備好起樓的土地)供應,令到香港有需要的時候都可以隨時將「熟地」起樓。 筆者不禁苦笑,童年的時候經常都聽到有人戲言:「常想害人就教敵人個仔做報紙啦」,以戲言到紙媒的成本巨大!但近年西方國家輸入的放縱式民主和環保, 似乎係對香港房地產發展和安居樂業也是「弊遠多於利」! 最後我想再談疫情,現在市場正在等待恢復,我一直都認為,要支持政府更主動及果斷去處理抗疫工作,最近政府以圍封大廈方式,在一夜之內為居民做檢疫,我是相當贊同的,我是對此方法有信心的。當然,在疫苗上作出更具彈性措施,加快供給市民注射疫苗的時間表,我覺得亦是一個好消息,因為我對國家衛健委批核的疫苗是很有信心的,希望疫情盡快過去,市場未來會有更好的增長。   撰文:汪敦敬  祥益地產總裁 [...]

博客

汪敦敬:中國經濟大步向前

大部份香港傳媒往往都沒有將事情真相反映給小市民知道的,如剛公布的香港M3井噴式增加,港人才驚覺香港的金融地位在訂立《國安法》之後,反而令到香港金融中心地位更進一步穩定,人們更因資金大增享受進一步低息的時候。   長期來說,港人亦不可以在大多數傳媒上掌握到中國的切實進步及成長,傳媒亦太迷信美國的實力,過去十年子虛烏有的「加息浪潮」其實就是過份迷信美國實力的錯誤判斷,而報導中美貿易戰,傳媒往往都是剪輯特朗普如何囂張跋扈制裁中國,卻其實沒有反映中國被美國及五眼聯盟的壓迫之下,仍然大步向前進步,我們看數據可能有更真切的理解。 中美貿易戰,以美國角度來說,是因為貿易逆差而起,所以如果有人要計算勝負,其實可以計算一下貿易逆差的結果,就可以知道特朗普的手段是否得逞了!事實上,我們計算今年頭10個月的美國與中國的貿易逆差,對比去年頭10個月是進一步增加0.9%的,即是說特朗普完全沒有改善到和中國的貿易逆差。表面看好像是雙輸,因為大家對比2年前的同期貿易數據都是做少了大概684億美元的生意,但是再看清楚數據,中國是和東盟做多了558億美元生意。我們看看中國的貿易伙伴,以排名而言,第一為東盟、第二順序是歐盟、美國、日本和韓國,美國由不久前的第二位已經退居到第三位,美國經濟愈來愈似不是主導世界了,顯然中國行動很快,更加重要的是東盟不單只成為中國的最大貿易伙伴,而東盟的成長亦反映到西去東來。東方世界,究竟誰主浮沉? 我們看看RCEP(區域全面經濟夥伴關係協定)的簽訂,看到中國的經濟體系是最強大的。在這個聯合行動之後,東盟進一步會膨脹,而中國經濟不單只沒有被中美貿易戰左右到成長,而且是更堅強地前進。我認為投資地產是應該要知清楚以上的變化,當然另一點是,在疫情第四波下做生意又開始遇到困難,筆者並不是醫學專家,只是以小市民來說,我是同意進行全民檢測的,我只知道一些人如果他們是染了病而不自己去檢查,只會在社區繼續傳播的,我們是不可能找到他們出來。 我認為,政府有些官員將強制檢測和封關兩件事掛勾了,只要疫情趨勢是向橫發展的時候做大量檢測,不要說封關,即使做不到全部人檢測,只要比上一次檢測多一倍,我深信,已經會得到更大的效果,很多中小企老闆其實已不可以再承擔市道蕭條的後遺症,期望政府盡快解決問題。   撰文:汪敦敬  祥益地產總裁 [...]

博客

買入名鑄個案分享

香港第一季的GDP是近50年來最差,但是樓市竟然是和香港經濟情況出現了平行時空。我投標買入了名鑄複式單位,傳媒神通廣大,在我未收到發展商正式通知成功購入前,多間主要傳媒已經來電求證,未能直接聯絡到我的紛紛致電我秘書及公關部,市場對於這成交的反應的而且確是異常熱烈的! 我一直認為本年第一季是樓價的谷底,本來我想在過去幾個月多撰文和讀者一起行我的低谷入市投資的心路,只是市場上的迷陣和謬誤實在太多,消耗了我不少篇幅!我未能充分將入市技術去和各位分享,故我盡量用買入名鑄的過程做實例,去和各位分享一些買樓的要訣! 首先,我在此時去買價格過億的豪宅,當然是代表了我對樓市的前景樂觀!但是,每個時候其實都可以是買樓時機,問題在那個時候甚麼才是合適的策略和部署;還有,就是每個人都有他的特有機會和風險結構,所以買貨不是跟風,應該自己用數據去做功課,終歸都要只信自己。 在我來說,很多人以為我是經營新界西地產代理,一定在屯門有很多投資,其實我不太熱衷在我經營區投資,因為既然我算是有投資本事的人,我在經營區投資少一點,我相信我的客戶會高興一點!其實我的重點資產是在西九龍的多個全海景單位,買名鑄對我來說是最能夠掌握到投資進退的目標! 你,任何人也會在這個時間裏面有個最有利的投資板塊和策略,認識自己,找對目標,我並不喜歡用「必勝」這字眼。我認為應追求「冇得輸」,將輸的因素去避免及準備,自然可以將輸的機會減到最低了! 名鑄複式單位是今次我投資的項目,讀者又如何為自己尋找合適的目標對象? 我常說:每個人的風險和機會結構都不同。用另一種說法是:每個人的處境、背景配合時機的合適投資對象在當下也會不同,每個人都有他的故事。講實例:如果你需要買樓而現在正在租樓,何必承擔「等」的風險!?不如早日量力而為買吧!本港按揭息口超平,往往都平過租金支出,早買一日就早一日得到下一個回合的回報期,也即是令下次買樓時機更易掌握。如果你是細單位業主,我也不建議去等。現在許多三房呎價都平過兩房,這是去年十月未放寬按揭前的lump sum效應造成,現在市場正修補著這個差距,「等」的結果有機會是「後悔」。 但對一些已經用盡了買樓「名義」(人頭)的人,他的考慮亦會有不同了! 了解好自己! 認清楚自己的故事! 編輯適合自己的人生劇情! 現在投資是面對很大的風險,所以讀者是不應該模仿或是盲目跟風,以上的分享我最大的目的是希望大家體會到的,不是樓市是否節節上升,而是希望大家明白住宅樓市在天災人禍之下,仍然是發揮到上佳的保護財富的功能,希望可以給予各位好的參考價值。 撰文:祥益地產總裁  汪敦敬 [...]