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盧銘恩：新加坡店屋(Shophouse)投資體現社區商業地產的價值潛力

2024-07-06

據報，阿里巴巴集團聯合創辦人馬雲的妻子張瑛，於今年年初在新加坡以4500萬元至5000萬新加坡元（折合約港幣2.6億至2.9億元）的價格，購入了位於達士敦路的三棟相鄰店屋（Shophouse)，引起不少房地產投資人重新再審視”店屋”這項具有當地特色的房地產類別。其實近5到10年，新加坡店屋已成為私募股權基金、家族辦公室和超高淨值投資者的熱門投資對象。店屋是新加坡常見的一種傳統建築，通常爲二到三層樓，一樓爲店鋪，二、三樓爲住家，外立面則爲各式各樣的南洋風情裝飾，並有一條五英尺長的走道遮蔭，以保護行人免受日曬雨淋，其他顯著特徵還包括紅色粘土屋頂瓦片、引入光線和空氣的中央通風井以及色彩繽紛的裝飾立面。在新加坡，有超過6500棟受保護的店屋，大多數仍是混合用途建築，底層設有零售或餐飲店，上方為住宅或辦公室。隨着三年的世紀疫情結束，城市人的消費模式也有所改變，對傳統的商業地產，有着不同程度的影響，甚至打擊。筆者認為店屋具備投資的潛力，這跟後疫情年代，社區商業地產存在的重要性有關。在新加坡，外國人都可以購買商業店屋。資產管理者可以透過多種方式為店屋投資增值。首先是實施租賃策略，引進願意且有能力支付更高租金的租戶，例如高檔餐飲企業，甚至共享辦公室，精品型酒店等。雖然店屋作為房地產來說，收益率較低（約 2% 至 3%），過去二十年來，店屋的價格穩定上漲。 2000 年 3 月的平均價格為每平方尺 377 新元，而近幾年，平均尺價保持穩定大概在3,000-4,500新元的水平。店屋的稀缺性保存了其價值，就像限量版藝術品一樣，不難預見如此稀缺的店屋價格將繼續企穩。整體來說，店屋並不具備特高的收益率，但隨著科技發展，加上後疫情時代的生活模式，社區商業房地產的存在越發重要，而店屋是發揮社區商業房地產的一個具備潛力的載體，故此在資本保值和資本增值方面將會有更好的表現。撰文：盧銘恩香港專業及資深行政人員協會會員方土控股行政總裁中大商學院客座助理教授 ============= 延伸閱讀：盧銘恩：夜間市長或能推動夜經濟 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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鄧淑明：打擊網絡罪行刻不容緩

2024-06-17

近年，網絡攻擊的數字激增。美國數據分析公司CB Insights（下稱CBI）的《2024年科技趨勢》報告指出，2023年網絡攻擊的嘗試次數，比前一年上升逾倍。有指生成式人工智能（Generative AI）的出現，令原本技術較落後的黑客較容易破解國家級的活動，其中「網絡釣魚」（指透過冒充合法電郵或網站詐取金錢）更受助於ChatGPT，令此類攻擊顯著上升。CBI引述一間電郵安全供應商從2022年第四季到去年第三季的紀錄，指單單9個月間，這些惡意電郵已增加數倍。美國網絡安全研究公司Cybersecurity Ventures預計，到2025年，全球網絡犯罪損失每年將達到10.5萬億美元，較2015年多出逾兩倍。如果以經濟收入來衡量，網絡犯罪所得會成為僅次於美國和中國的世界第三大經濟體。網絡犯罪涵蓋廣闊，從機構和個人資料/財產被破壞和盜竊、挪用公款，到竊取知識產權，結果令受害人或機構聲譽受損，正常業務運作受影響，損害生產力，以至干擾調查取證等，網絡安全的重要性不言而喻。香港也有類似趨勢，根據政府的資訊安全網數字，2018年1月至今的保安事故中，涉及「殭屍網絡」（指電腦被惡意程式感染後，受黑客指令進行攻擊）的總數最多。不過，「網絡釣魚」近年來勢洶洶，在2023年2月至2024年1月已躍升為安全威脅之首，佔事故總數一半（4109宗），「殭屍網絡」佔比為36%，退居第二位。如果香港要成為國際創科中心，並發展新經濟，網絡安全是大前提，市場上需要更多相關的技術支援人員。美國勞工統計局（U.S. Bureau of Labor Statistics）預測，未來10年網絡安全職位數量將增加32%。獵頭公司Venturenix去年更指出，未來5年，香港需要10萬名IT新血，包括3萬名軟件工程師。人才培訓成為當前要務，我們必須及早準備，建成強大的人才庫，方能對抗網絡犯罪的威脅。撰文：鄧淑明博士 [...]

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周伯展：內地醫療發展一日千里冀推粵港藥械相通助共贏

2024-06-04

香港執業眼科醫生會於5月15日組織25位香港眼科醫生前往廣州南沙進行考察及交流，筆者既是一位眼科醫生，同時身兼廣州南沙粵港合作諮詢委員會醫療組組長，因此這次亦有隨團拜訪，並先後走訪中山大學附屬第一（南沙）醫院等企業及機構，進一步了解南沙在醫療等領域上的最新發展。筆者認為此行有助加深對國家醫療發展方面的認識，並期望推動香港與內地的「藥械相通」，不但可以幫助更多病人，而且引進內地的藥械亦有助降低香港的醫療成本，從而達到互惠互利。訪問團當日首先拜訪中科宇航產業化基地並考察火箭基地等設施，了解國家商業航天的發展情況以及為醫療領域帶來的機遇。從香港前往南沙約需半小時車程，惟不少香港人並不知道自己與火箭基地的距離如此接近，而且在基地內更可以製做出火箭，可見港人對內地的認識不足，亦「不知道」內地的最新發展情況。訪問團隨後亦拜訪中山大學附屬第一（南沙）醫院，參觀院內的實驗室等設施，發現院內的不少設備及系統亦較香港先進，特別是運送標本到實驗室的系統更令筆者印象深刻。在提取病房病人的血液標本後，約需10分鐘便可以全自動運輸到實驗室，而急診室的病人則會採用另一套系統，並會利用氣流進行運輸，約需2分鐘便可以將標本送到實驗室，大大縮短所需時間。訪問團當日亦參觀了一間製造眼藥水等眼科藥物的藥廠，並可以觀察製藥及研發過程。以有助於防控近視加深的眼藥水阿托品為例，香港亦有使用該款眼藥水惟價格昂貴。阿托品在香港使用一個月約需700港元，惟在內地則只需約300元人民幣，價錢約相差一半。故筆者多次強調「藥械相通」的重要性，藥物與醫療器械必須雙向互通。香港是全國最國際化的城市，並可使用不少來自外國的藥物，惟內地則缺乏相關藥物，因此期望推動香港與內地的「藥械相通」以協助內地病人。同時，由於內地的藥械製造成本低，若可達到香港的有關標準則可盡量引入，有助降低香港的醫療成本，對病人亦同樣有利。此外，訪問團亦拜訪另一間製造醫療用品的藥廠，並了解該公司所研製的產品。以該公司的「折疊式人工玻璃體球囊（FCVB)」及「折疊頂壓球囊（FCB）」為例，不但技術較先進，更可用較短的手術時間治療嚴重的眼疾包括視網膜脫落，令筆者及在場的其他眼科醫生大開眼界，並認為有關產品值得引進香港。總括而言，香港人對內地的認識仍然不足，對於內地在不同範疇上的發展仍然是「不知道」，故筆者期望不論是專業團體還是普通市民，亦可以多訪內地，進一步認識國家，特別是期望年輕人對國家有更多認識，從而培養出他們的愛國精神。撰文：周伯展醫生香港專業及資深行政人員協會副會長 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur [...]

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盧銘恩：雞棚經濟學出身與形象如何增加信用價值

2024-05-25

這陣子「雞棚」這一個久未出現，屬於上世紀的市井用語，忽然進入了產經評論新聞。筆者認為，稍有規模的商業方案，只要是從無到有，主催者必然需要各方友好（或持分者）去配合操作，箇中難以避免有部分是超前部署，或動用到參與者的信用，甚至質押對未來的看法，才能成就一個由無到有的商業項目。只要中間沒有存心欺騙，筆者認為這些都是商業世界日常，所謂「說好故事」而已。但中間萬一出現不真實的基礎事實，就會釀成世紀騙局，震驚華爾街的一馬弊案和蒙蔽矽谷創投界的惡血騙局，皆屬此例。兩宗「雞棚」案件，都巧妙運用巨大商業金錢利益、關係網絡及名聲形象等來增加信用和掩飾謊言，並把局內參與者都漸漸變成既得利益者。金融市場，簡單來說，從來就是一個質押信用及對賭未來的遊戲。信用一般建基於其所擁有的有形及無形資產。有形資產大可尋本溯源，如房地產，自然資源。無形資產，如家族出身，人脈，形象，業績等，都難以量化，甚至建基於一些虛無縹緲的感覺和傳聞上，故此容易被惡意操縱。就如一馬弊案的劉特佐在好幾個交易當中，在塞舌爾群島開了不少空殼公司，該些公司的名字甚至改成與阿布達比基金，或其他知名公司極度相似的名字，以圖混淆視聽，令人相信一些虛設的商業合同，來騙取金融機構的信用，政商遊戲規則正是：「只要你說自己跟政壇高官或皇室貴族有點關係，你的巨富來源就沒人會想過問」。至於對未來的展望，是講求眼光。著名投資者和政商名流，或多或少其實都是害怕被忽略。錯過投資回報的機會成本可以是巨大的，故此都一窩蜂地參與這場對未來的豪賭。一旦把未來當成是信仰，哪怕各種迹象顯示他們相信的未來，其實徹頭徹尾就是一個騙局時，媚俗心態就出來，希望謊言一直滾動下去。最後，有賴社會第四權：傳媒。加上，事件中的復仇者們相繼爆料這兩宗世紀案件，終究還是紙包不住火。正所謂「一個願打，一個願挨」，龐氏騙局式的”雞棚”將不斷出現在資本市場上，正如龐氏騙局的主人翁馬多夫被捕後的一句冷言：「人性貪婪」，這才是世紀騙局循環往復的核心理由，最近市場上看到的案例並不是孤例。撰文：盧銘恩香港專業及資深行政人員協會會員方土控股行政總裁中大商學院客座助理教授 ============= 延伸閱讀：盧銘恩：夜間市長或能推動夜經濟 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： [...]

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辛建國：香港在ESG「社會」層面的發展：未來的機遇與挑戰

2024-05-14

ESG (環境、社會及管治) 已成為全球關注的焦點，其重要性日益凸顯，並已成為衡量企業和地區可持續發展的重要指標。香港作為一個國際金融中心，對於推動ESG標準方面扮演著舉足輕重的角色，並產生重大影響。尤其在社會（S）這一維度，香港面臨著獨特的社會挑戰和機遇，需要進一步加強和創新其策略，以提升整體社會福祉和可持續發展。筆者在本文將探討香港在社會責任方面可以採取的更多舉措。社會維度的現狀香港的社會維度涵蓋勞工標準、社會公義、社區參與以及應對社會不平等等方面。雖然香港在某些方面已有進展，例如勞動權益保護，但在收入差距、住房問題和社會流動性等方面仍面臨挑戰。企業可以通過提供更多的就業機會，改善員工待遇，以及投資社區發展來緩解這些問題。改進勞工標準和工作條件香港的勞動市場高度競爭，但勞工權益保護仍有改善空間。例如，勞動合同的透明度、公平待遇和合理工時是可以加強的領域。此外，對於非典型就業形式，如兼職和臨時工，應提供更多的保障和支持。企業可藉由改善工作條件，提供更多的培訓機會，以及確保公平的薪酬制度來提高員工的滿意度和忠誠度。解決住房問題住房是香港社會中一個長期且棘手的問題。大量人口居住在狹小的空間，居住條件不佳，影響居民的生活質量和健康。政府和私營部門可以合作開發更多可負擔和適宜的住房選擇，並改善現有住房的質量和可持續性。筆者期盼本屆特區政府推出的簡約公屋可以大大縮短公屋輪候時間，幫助市民改善住房條件。促進社會公義與包容性香港社會多元化，但仍存在種族、性別和年齡的歧視問題。加強反歧視法律執行力度，提高公眾對平等權利的認識，以及推動包容性政策，將有助於建設一個更加公正和包容的社會。 [...]