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長實成功投地的啟示

在疫情仍未受控及經濟下行陰影下,市場矚目的觀塘安達臣道「港人首置項目」混合發展地皮,終由本地龍頭發展商長實(1113)以49.51億元投得,屬市場預期46億至71億元估值下限,每方呎價面地價4,546元。根據賣地規章,項目取得入伙紙後,政府會隨機在約1,700伙單位中挑選不少於1,000伙作首置單位,後者須以市價八折出售,這無疑為本港年輕人上車置業提供上佳機會。 今次長實亦打破該公司接近兩年來未有投得地皮的悶局,亦顯示集團對香港前景投以信任一票。該集團於2018年8月取得黃竹坑站三期商住項目;而以政府地皮計,對上一次成功投得為2016年9月,以19.53億元奪得九肚麗坪路地皮。 事實上,經歷新冠肺炎疫情及連串政治事件影響下,本港地產股遭受連番重挫,但本港地產前景仍不如外界想像般悲觀。就如5月22日公布的中原地市領先指數再創12周新高,報177.54點,逐步擺脫過去兩個月長期介乎於174點與175點之間的浮沉,這亦反映樓價開始脫離疫情影響。新地(016)天水圍Wetland Seasons Park2於5月23日推出200單位應市,一日內幾乎全數沽清;恒地(12)利奧坊‧曼曦岸首輪發售88伙亦沽出近5成,可見港人購買力依然強勁,不論任何經濟及政治環境,置業安居仍是首要目標。 在麵粉格價下調,麵包格價上升,麵包店沒有理由不賺大錢。同樣道理,長實以估值下限投得安達臣道地皮,顯示地價已逐步下調,但港人置業慾望強烈支撐樓價,本港地產股無疑值得憧憬。 順帶一提,曾開腔支持港區國安立法會的長和系資深顧問李嘉誠,連同長子、長和系主席李澤鉅,於5月21日、22日、25日及26日,接連增持長實股份,涉資近2億元。翻查資料,超人父子在過去兩個月已合共斥資約17.39億元增持長實,令持股量增加約1%,這亦證明風雨飄搖的政局下,超人父子對集團及香港的信心未有動搖。 根據香港法例,有一項「2%自由增購權」的限制,如某股東持有一間公司30%以上的股權,每年可回購公司的股票不可多於2%,政府或是時候應檢討是否放寬有關規定,比如可讓大戶每年多回購一些股票,以令私人資金回購穩定市場,減輕近期政治及疫情因素令港股大幅波動的機會。 撰文:107動力召集人何民傑 [...]

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【2019前瞻】物業市場:表現沉寂,前景保守

中美貿易戰於去年爆發,加上環境經濟前景不明朗,全面衝擊本港的物業市場,導致一直火熱的住宅市道在下半年轉冷,交投及價格雙雙下跌,至於核心區寫字樓及商舖租金增長亦於去年底放緩。外圍環境的不穩定因素,加上對本地經濟前景的擔憂,成為地物業市場的陰霾。展望今年上半年市況,投資者及買家均會保持審慎,令各類型物業表現繼續沉寂。 撰文:余美玉  萊坊的《全球樓價指數》顯示,截至今年9月的12個月,全球57個市場住宅樓價平均按年上升4.9%,增幅為兩年以來最緩慢。香港一般住宅樓價年度升幅全球最高,達15.7%,為全球之冠。 不過,其實在過去一年,香港的樓市已經歷一番上落,先升後回、由熱轉冷。 住宅市場下半年轉冷 本港住宅樓價自2016年4月以來逐步上升,至本年8月登上高峰後開始下調,本港住宅市場交投量在第二季登上本年高峰,全季錄得住宅物業臨時買賣合約共18,881宗,當時市場尚未受到中美貿易摩擦及其他負面因素的影響;但自第二季末中美貿易關係轉差,影響伸延至經濟層面,本港樓市亦受拖累,交投降溫,樓價見頂回調,8月起的住宅物業臨時買賣合約數字就一直維持在5,000宗以下。隨着市道進一步轉差,10月及11月的住宅物業臨時買賣合約數字分別跌至4,243宗及2,635宗,預料第四季全季住宅成交數字約9,400宗,令本季成為自2016年首季以來住宅交投量最低的一季。 戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示:「現時一手住宅成交量是自2015年年底以來首次超越二手成交量,反映買家傾向觀望,而只有在過去樓市上升周期已取得利潤的業主才較為願意減價出售其物業。不過,目前市道疲弱,一手成交亦較少。」 雖然隨著中美貿易戰停火90日,市場氣氛開始緩和,12月份樓市氣氛亦比11月好轉,但中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,樓市自8月份見頂回調以來,中原城市領先指數CCL累跌約6%,樓價跌勢已形成,料去年全年跌幅約8%。 今年樓價料再跌一成 至於今年住宅樓價走勢,多家物業代理都認為將會繼續受壓,但相信樓價調整後將有承接。中原地產料明年首季樓價再跌5%。陶汝鴻則預期,樓價在今年仍有機會再跌一成,以去年最高位比較,樓價將累跌25%至30%,波動主要集中於上半年。不過,待市況明朗化及樓價回落較多後,相信部份買家會尋底承接,為成交量帶來支持。仲量聯行董事總經理曾煥平亦表示,本港債務水平及息口仍維持較低水平,估計樓價不會出現「斷崖式」下跌,但觀乎早前觀塘大型新盤以貼市價推售,反映發展商有意盡快清貨,或會令二手市場帶來一定壓力。 中美貿易戰陰霾、環球經濟前景不明朗,以及加息等利淡因素,本港商業地產市場也面臨調整壓力。仲量聯行董事總經理曾煥平指出,受中美貿易戰及投資氣氛轉淡拖累下,整體商業地產呎價預計會出現回調,尤其是甲級寫字樓價格在去年創下新高紀錄,但在利率趨升的情況下,假如其租金不變,投資回報並不吸引,因此估計寫字樓價格或會回落5至10%,以吸引投資者入市。 企業遷離核心商業區 至於租金方面,因寫字樓空置率處於偏低水平,加上未來供應量有限,故預計會保持平穩,但在成本壓力下,相信會有更多企業選擇遷離核心商業區,搬往租賃成本較低的辦公地點。 根據資料顯示, 2018年甲級寫字樓租賃市場錄得280萬平方呎的淨吸納量,創下三年新高。不過,外圍環境的不確定因素對本港寫字樓租賃市場帶來一定影響,令其租賃需求於下半年回落。其中跨國公司及中資公司在中區的租賃需求驟減,這亦影響到去年第四季全港吸納量跌至負11,744平方呎,是兩年以來首次錄得負吸納量。 [...]

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利嘉閣微軟 推人工智能搵樓平台

利嘉閣地產與微軟香港合作,推出嶄新的人工智能搵樓平台「Rica+」,為客戶提供搵樓增值服務。 總裁廖偉強表示,繼去年投放超過2,000萬元加強發展IT服務,今年亦將繼續投資超過2,000萬元,透過微軟香港提供先進的雲端服務,並融入人工智能技術,推出第二代移動辦公平台「Rica+」的人工智能搵樓平台,令客戶及代理雙方突破裝置、地點及時間規限,帶來更方便優質的搵樓體驗。 廖偉強指出,公司現時盤量龐大,包括私宅、公屋及居屋的總盤量已超過170萬個,總服務人次超過480萬人,每月的跟進資訊更高達近96萬條,要應付海量的數據及與日俱增的服務需求,企業數碼化轉型(Digital Transformation)實在刻不容緩。事實上,數碼轉型可為企業帶來不少好處,尤以利嘉閣擁有及每日處理龐大的數據,透過數據分析,公司可迅速對市場趨勢作出更精準部署,同時可以提高效率,降低成本和提升競爭力等。廖氏預期公司採用「Rica+」後,業務收益預期將有20-30%增長,而盈利更可增加約四至五成。 微軟香港總經理陳珊珊表示,Microsoft與利嘉閣地產攜手推出全新「Rica+」,透過提供Azure公有雲、人工智能及機械學習服務,提升銷售成功率。例如:地產代理可以根據網上數據如樓盤的銀行估值、最近成交紀錄、業主開價紀錄,以及客戶的喜好資料作出分析及預測,為客戶提供更精準的樓盤建議。另外,「Rica+」具備面部識別 (Face Recognition) 與多重身分驗證 (Multi-Factor Authentication) 技術,讓地產代理能隨時隨地在任何裝置上以容貌識別登入系統及存取樓盤資料,有效確保企業數據安全及提升整體工作效率,推動地產代理業界實現數碼轉型。 [...]