名家觀點

王夏陽：奢侈品舖價一去不復返

隨着通關日期的來臨，疫情籠罩下的香港經濟似乎開始出現曙光，與自由行和旅遊息息相關的零售業似也否極泰來，而舖位物業會否見底回升更是一眾舖位投資者的期盼。 自2010年自由行高峰期至2012年見頂以來，舖位租金跌幅由三成至九成不等，一片蕭條，另一方面，民生舖租金卻大多已恢復至全盛期的八九成，有些如街市舖、超市舖或送餐服務的舖位，租金甚至比高峰期更高！近期商舖買賣活躍，成交宗數大幅增加，好些投資者認為舖市已見底，現時正是入市好時機。 香港舖位經過幾十年的上升，創造了無數奇蹟，成為世上數一數二的超級買賣呎價和租金！這個巔峰在2012年創下之後其實一直往下掉，舖位租金與買賣呎價息息相關，業主奇貨可居，不會輕易放售，持貨數十年的業主比比皆是。歷史也證明長揸不放就是致勝之道，上升幾百倍至一千倍的舖位也數之不盡，區區一個疫情想動搖業主們的信心談何容易！ 儘管舖位呎租由高峰期最多大跌九成，回報率由三厘跌至現在的一厘，持貨者仍然毫不動容，對未來上升充滿信心。舖位租金跌幅遠大於舖位賣價，充分反映出持貨者的實力和看法，業主只願跟從現實的租價，否則會空置，但他們並不跟從現在的賣價！沒人買嘛，就繼續持有，反正過去幾十年都是如此，長揸必贏的信念已深入民心，而且舖位投資者大多數實力雄厚、借貸率不高，是持貨能力最強的業主。但是隨着自由行熱潮一去不復返，香港零售舖位受到萬般寵愛的日子已過去，大量國際品牌高價競搶龍頭舖位的埸面恐怕再難出現，加上消費模式的改變，網購等點對點的線上服務快速普及，零售舖位的最大吸引力已削弱一大半！實體店除了飲食業是最後基石之外，其他大多數都被網購取代，這是質的改變。 香港商舖的黃金期在2012年其實已見大頂！其後租金舖價一路下跌，期間儘管物業市場有數番漲潮，特別是住宅，甚或寫字樓，舖位都紋風不動，繼續向下，只是舖位業主持貨能力實在太強，鮮有大幅劈價沽售的個案，但市場中人應身有感受，向下之勢無可抵擋。現在舖位的最堅實需求來自於飲食業，而飲食業的租金負擔呎租100元已是極限，同零售業特別是奢侈品舖位動輒過1,000元呎租簡直是天淵之別！舖位的持有者大都是一班年紀較大的老牌家族，現在更不會有中產或中年以下的年輕一輩投資人入市，也不會有外資或國內投資者加入。 總括而言，現在舖位的投資，只可以靠飲食業的租值來估值，而奢侈品零售業的超級租金呎價和舖價恐怕已一去不復返了。 作者：海山投資有限公司董事王夏陽   [...]