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海外樓市：政府辣招打壓樓價 首爾形勢繼續樂觀
2019-04-09
韓國是港人喜愛旅遊之地，與香港相同，當地人亦正面對樓價急升的問題，年青人上樓不易。去年首爾公寓價格同比上漲8.22%，創下2006年以來的最大漲幅。政府因此在去年9月出手重磅打壓，漲幅才收窄，市場人士認為，受政府房地產新政和經濟低迷影響，今年住房價格將繼續走低，反而成為吸納的好時機。 去年韓國政府發布收緊貸款管制和提高綜合房地產稅的「9‧13房產政策」，持有3套房產及以上的業主，或在首爾、世宗全境以及釜山、京畿道部分區域擁有2套房產及以上的業主，將被徵收最高3.2%的綜合房地產稅。持有一套房產但房價超過18億韓元（約1,242萬港元）的業主，也將面臨最高2.7%的綜合房地產稅。持有2套及以上房產的業主在限制區域購買新房時，將無法獲得按揭貸款。 辣招一出，樓價增幅已明顯放緩，C o n s t r u c t i o n & Economy Research Institute of Korea的報告指出，2019年該國樓價可能會跌1.1%。 首爾最受歡迎 韓國經濟命脈掌握在數個大企業、財團手中，一旦經濟增長疲軟，市民受到的影響最大，故令不少人會有投資房產才能保值的想法，這亦是最近這一輪暴漲的原因。首爾樓價較其他地區急速上升，除了因為是首都外，亦因當地的發展機遇多，吸引全國年輕人湧至。雖然首爾的居民登記人口自2016年5月以來跌破1,000萬大關後，及正在不斷減少，但它對於年輕人依舊具有吸引力。 據官方數字統計，於首爾定居的外國人口逾26萬人，當中以來自中國、泰國、越南及美國的人口比例最多。首爾政府為吸引外國人到當地發展及投資，早在2007年開始「全球村計畫」，以振興產業與提升社會環境。政府將部分外國人相對密集區域設定為「全球村」，為他們提供生活所需以至教育與文化課程等。 首爾樓價的長期上漲，也改變了韓國人的投資觀念。從20世紀60年代起，除了1997年金融風暴，首爾的樓價都很「硬淨」。對韓國來說，炒樓絕對不虧本，炒股才是傳本的。 儘管南韓樓價升勢難與香港相題並論，但當地政府仍積極推調控政策，如在去年中將住宅按揭貸款成數上限，由樓價七成收緊至六成。另政府為打擊炒家，提高轉讓稅至最高20%。 二線城市成為搶手區 從南韓總統文在寅上台後，加上南北和平和解氣氛，看好朝鮮半島發展局勢，不管是本地還是海外投資客，都想從樓市下手，連過去冷清的二線城市都成了搶手區域。韓國鑑定院，去年底公布首爾最新房價，首爾市公寓平均價格達到7億238萬韓圜（約485萬港元），超越日本東京，更直逼美國紐約。首爾江南區的豪宅年漲幅達到24%，居全球冠軍。瑞草新建河岸住宅，一坪要價1億韓（約69萬港元），逼近紐約曼哈頓房價。 目前韓國的住房保障制度主要有兩類，一類名為「幸福住宅」（Happy Housing），主要針對剛結婚的年輕人、獨居老人和獨身族，月收入低於平均水平的人可以申請，但目前處於供不應求的狀態。相比於首爾市內的房屋，「幸福住宅」開發在偏僻的地方，交通有些不方便。不過，由於其對收入的壓力較小，且購買車輛較為容易，首爾的年輕人樂於來此居住。 另一類是政府和土地公司聯合推出的可貸款的傳貰房（Jeonse）。這種傳貰房的貸款利率較低，申請人要用自己的收入作為擔保。如果申請者有固定收入，但低於平均水準，可以向政府申請此類傳貰房。政府審批通過後與房東簽訂合同，申請者就能夠貸款入住了。 傳貰是韓國特有的租房體系，不同於每月交房租的方式，在傳貰房的合同期內，租客需要一次性向房東支付一大筆保證金。保證金通常為房屋總價的30%至80%，房東會用保證金進行投資，合同期結束後全額退還。 月貰形式似一般月租住宅，只要每月交租，簽約時付按金即可，部分業主會以「按金愈高，月租愈低」形式出租。目前傳貰租樓佔整個住宅交易66.8%，租樓人士的比例較自置物業為多，但按年降2.1%。由於近年銀行利息呈下調趨勢，房東收取按金以賺息差的誘因減少，故提供傳貰租房的房東愈來愈少。 [...]
