real sex porn dirtyindianporn.mobi school girl sexy picture 5 min sex video pornindianvideos.pro full xvideos exbii sex allnewindianporn.pro baloch girls sex bangalore freesexyindians.pro indiansixy video border bhojpuri film letmejerk.fun idian porn
kamapisachi sex com indianpornbase.pro negro sex video download telugu x kathalu turkishxxx.online tamilnadu school uniform indian big women sex turkishsex.online moviewood.me desi fudi com turkishpornvideos.pro swamiji fucking xxx sex bp animalwomanxxx olx kanpur turkishxxx.mobi night suit for women
bangali sex vedio turkishporn.pro indian vidio sex sri reddy porn videos turkishpornography.pro lucky villager xxxvwww turkishporno.mobi desimmsclips porn sleeping aunt turkishsex.pro red wap sex kamlesh saini mms turkishhdporn.pro ghrelu sex

博客

蔡向成:美股變化不大 港股於10天線游走

美國PPI按年升7.3%,核心PPI亦升5.6%,均高於預期及創紀錄新高;另聯儲局主席鮑威爾指,經濟復甦步伐未達到收水門檻,短期不會改變貨幣政策,美股昨晚個別發展。道指收報34933點,升44點或0.13%;標普收報4374點,升5點或0.12%;納指收報14644點,跌32點或0.22%。 今日為內地人行降準的生效日,預計有1萬億資金將投入市場,增加股市流動性。港股今早料可輕微高開,大約於10天線(約27820點)附近徘徊,阻力看28200點水平,下方支持則為27500點,後市仍需留意多隻重磅科技股表現。 領展現價依然吸引 領展(823)為本港最大的房地產信託基金,在現時的零售組合分布中,飲食業租金佔比最大,達28%,超級市場及食品的租金佔比為21.6%,而街市熟食檔租金佔比則為16.6%。物業組合以民生消費必需品為主,顯現出較強的抗逆力。 雖然去年疫情衝擊各行各業,宏觀經濟環境轉差,香港的整體零售市場疲弱,但領展旗下商戶服務對象多為社區居民,具一定防守性,故年內業績仍錄得不俗成績。截至今年3月底止,年度收益按年微升0.2%至107.44億港元,物業收入淨額上升0.2%至82.38億港元,可分派收入總額增加0.8%至60.1億港元,每基金單位末期分派增2%至1.4834港元,全年分派則升1%至2.8999港元。 在現有物業組合中,香港項目佔資產規模79.3%、內地項目佔16.8%、海外業務則佔3.9%。去年穩步推展各地業務,除了過往的中國,亦分別於4月及8月完成收購位於澳洲悉尼及英國倫敦的項目,領展冀透過增加海外併購,分散投資風險,加強其多元化及具抗逆力的物業組合,目標是在2025年令香港資產佔約70至75%,中國和海外資產佔少於20%和少於10%。 另外,領展上月宣布,收購位於廣州的太陽新天地購物中心及其相關債務,代購為32.05億元人民幣,較物業於5月時的估值折讓4.3%。太陽新天地購物中心提供約9萬平方米的零售面積,現時出租率為70.3%,今年到期租約有37%。由於項目的基本租金收入遠低於同區商場,預期集團將重新定位,改造成為迎合現代家庭的綜合休閒及購物中心,未來物業租金增長潛力龐大。 隨著新冠疫情威脅逐漸消退,食肆陸續放寬社交措施,旗下商場人流增加,令租客信心提升,商討續租情況較半年前理想,預期今年租賃市場氣氛及本地消費將顯著改善。考慮到集團的內地資產組合增加,以及潛在的新收購項目,每基金單位分派增長料可維持低至中低位數增長,配以股息率貼近4厘作考量,現價估值仍然吸引。 [...]

博客

陳家樂:領展(0823)順風再啟航,挑戰高位

隨香港疫苗注射率提高,社會經濟運作逐漸恢復,領展(823.HK)旗下為數龐大的零售商鋪、停車場,有機會再受到投資者青睞。 領展2020/2021年度業績將於6月17日揭曉,由於從去年4月初至今年3月底的會計年度,正值疫情高峰期,相信業績不會有太令人驚豔的數字,甚至可能因為資產估值下降,出現年度虧損和短期股價壓力,好在有去年公布的中期報告打底,加上基金堅實的資產體質,優良的派息傳統,市場信心有機會再次提高。 根據截至去年9月底的中期報告,領展投資的物業組合,估值為1951億元,按年下跌253億元,同這方面有關的所謂的「盈虧」,其實只是會計帳面反映的資產組合估值變化,同基金的經營現金流,和每單位基金的「可分派收入」,並無絕對關係。有別於一般公司業績,股票型基金更重視「可分派總額」,領展的優勢在於可分派總額持續穩定,即使在去年的極端環境下,每基金單位(股)仍能夠派發1.4162元,按年增長0.1%。 領展增加這「0.1%」派發,背後應有政策性考慮。基金的中期可分派總額29.21億元,其中包含一筆反映經營者派息取向的1.44億元「酌情分派」,再加上去年一路實施的大量回購,導致基金(股)總數降低,得以力保自上市以來,每年單位派「息」只增不減的優異成績。股息率亦維持住4%左右的水準。 領展業績受大環境影響至大。今年第1季,香港零售總額按年增加7.2%。1至4月零售總額按年增長幅度,擴大至8.5%,市道雖仍處於低潮,但已漸離谷底。同樣影響重大的疫情,市民注射一針疫苗的比例,已提高至22.9%,比例甚至高 過即將舉辦奧運的日本,零確診日數增加,限聚令有機會放寬,再加上政府電子消費券計劃,有利於領展的因素持續增加,有條件支持末期息不低於去年1.4572元的水平。 根據領展制訂的「2025願景」,「決心成為區內首屈一指的房地產企業」。自2015年首次收購北京物業,領展旗下資產,已擴大到北上廣深,以至英國、澳洲等9個項目,並有意擴大至日本、新加坡。領展本身其實是一個極具「草根性」的香港企業──屋邨出身,以經營出租商場、街市、車位聞名。香港零售市場畢竟受腹地和人口限制,領展未來能否在其他地區一展所長,對基金未來的增長性和「可分派總額」影響甚大。 領展至今在內地的幾處收購,亦頗有「領展」特色,首先不是商業核心地帶價位高昂的黃金地段,而是有潛質的物業。以近期收購的廣州天河區太陽新地購物中心為例,2012年竣工不算很新,樓高八層連四層地庫,設有900個車位,有兩個鄰近地鐵的車站,預計在明、後年啟用,感覺就有早年香港的「屋邨商場」味道。 領展選在對手虧損時買入,可以獲得對價優勢。領展集資息口低,資金成本輕,又擅長街坊生意,商場翻新,車位出租,這類型的投資如果轉型成功,就可以在內地城市不斷複制,值得關注。 領展上週(6月4日)收市價74.1元,從今年2月以來,前後三次面對76元壓力位時,都未能成功穿越維持,好在底部越墊越高,反映趨勢走強,有機會利用年報公布的機會,挑戰今年新高。 (筆者是證監會持牌人士及未持有上述證券) [...]

企業策略

領展優化啟田商場 打造年輕族地標

領展房地產投資信託基金轄下管理啟田商場日前完成優化工程,九龍東近年急速發展,為藍田區帶來不少新機遇,領展表示,藉著是次優化這區內樞紐,滿足不同年齡層顧客的需要,並拓展至年輕一族,打造啟田商場成為區內全新聚腳點。 領展表示啟田商場為藍田區內最大型的商場及地標之一,連接港鐵站和公共運輸交匯處,位處 10 多個屋苑之間,一直全方位照顧居民所需。啟田商場佔地逾 18.5 萬平方呎,有過百間商戶食肆。 除進行翻工程外,商場重組部分商戶組合,先後引入來自日本的人氣壽司店「壽司郎」、傳統與新派兼備的泰國餐廳「茶泰」及以咖啡、甜品和輕食為主的西式咖啡店「Crostini」等,而場內售賣日本直送產品的 AEON 亦一直深受港人熱捧。此外,商場於優化期間重組商店位置,撥出更多空間設立期間限定店,吸引不同新式品牌加入,並重新設計場內及半戶外空間,令商場搖身一變成為好玩打卡熱點。 領展表示啟田商場為藍田區內最大型的商場及地標之一。   負責啟田商場優化工程的領展資產管理總經理溫蕙茵(Jenny)表示:「啟田商場不單只是一個商場,亦擔任著社區聚腳點的角色,它為附近居民的生活所需提供選擇。隨著未來區內有更多新住宅落成,商場希望可接觸更多年輕人及年輕家庭客群,因此我們致力與各商戶合力提供多元化的產品和服務,打造全新食、買、玩熱點,同時藉此提升商場的服務質素。新商戶進駐後,場內四周亦多了不少年輕新面孔。」 為突顯商場的全新形象,商場與著名本地藝術家 b. wing [...]