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樓市速報：星洲限制「鞋盒屋」　港「納米樓」呈弱勢

在房策方面，新加坡似乎比香港推行得更有效率，反應更快。該國政府最近推出新房策，針對俗稱「鞋盒屋」的細單位。鑑於鞋盒屋有增加趨勢，新加坡市區重建局宣布，明年1月中起，增加中心區域以外的私宅單位平均面積，令發展商可建單位總數減少，從而避免建造過多鞋盒公寓，確保住宅宜居。 其實香港近年樓價狂升下，亦催生了「納米盤」風氣，至近期樓市氣氛轉弱，二手市場中有不少細單位開始劈價求售。再者，今屆政府推出的房屋政策均以滿足市場上車及住屋的訴求，如將公私營房屋比例改為七三、資助房屋定價與市場脫鈎等，難免會與購買新盤納樓盤的客源重疊，加上今年發展商亦減少興建納米樓，納米樓風潮似乎將會過去。 近幾年，香港出現許多實用面積細小，俗稱「納米樓」的私樓單位，原來新加坡亦有類似的情況，其面積500方呎以下的單位被稱為「鞋盒屋」（shoebox unit），基於此類單位愈建愈多，新加坡政府為免過度發展，新加坡市區重建局上週三（17日）公布新措施，從明年1月17日起，中央區（Central Area）以外的住宅發展項目，可建設的數量單位上限的計算方式，由2012年建築總樓面面積除以70平方米（753平方呎），改為85平方米（915平方呎），意味著發展商的樓盤可建單位總數減少，單位平均面積相應擴大。 當局亦嚴格控制9個地區的單位數量，包括馬林百列、馬里士他和羅央等，避免基建設施負荷壓力過大，規定這些地區可建單位上限，以建築總樓面除以100平方米（1,076平方呎）來計算。市建局在2012年首次推出限制單位總數指引，避免發展商一味建造鞋盒公寓。該局表示，注意到新私宅項目的較小面積單位有增加趨勢，不少地區的重新發展項目也造成基礎設施超負荷，因此決定再次干預，確保住宅宜居。 市建局成「先頭部隊」 相反，香港如今可說是「迷你盤」當道，香港的人均居住面積近乎全球最小，香港政府統計處的2016年中期人口統計報告中指出，家庭住戶的人均居所的樓面面積僅得161方呎，其中以居於私樓的人均居住面積最大，但亦只有約194方呎；公屋戶的人均居所面積只是得124方呎。其實有不少業界人士早已提出，政府應該牽頭訂立最細人均居住面積，而市建局則做「先頭部隊」，今年9月公布深水埗青山道/元州街發展項目開始，由2014年起規限最細單位不少於260方呎，為提升居住空間，增至不少於300方呎，即最細單位增加40方呎或15%。 事實上，因樓價近年狂升，促使發展商大舉打造市場較易負擔的迷你戶，致使近年本港「納米樓」愈來愈多。據仲量聯行報告指出，今年至2020年的3年內，將有約3,300個「納米樓」（實用面積為200方呎或以下的單位）落成，較過去3年（2015至2017年）的供應量顯著增加35%。相等於私人住宅新供應超過4%，較注目的新項目包括紅磡環海．東岸，提供約450伙；以及屯門菁雋，提供約280伙。 但要數到近期最經典的，不可不提英皇集團發展的跑馬地奕蔭街項目The Unit服務式住宅，提供68個單位，其中64伙為細單位，最細單位實用面積為91方呎。然而，低處未算低，據屋宇署今年初資料，香港興業（00480）的大嶼山愉景灣1a/1b期項目，已獲批入伙紙，部分單位Usable Floor Area最細只有43方呎，即與一張加大雙人床面積相若，再破全港新盤最細單位紀錄。另報告中指出，上述項目最細的單位，實質銷售時的實用面積將低於90方呎，將挑戰「納米樓」面積的新低。 兩年數量增10倍 觀乎納米樓浪潮由2015年開始，經過3年時間，不少推售的新盤均陸續入伙。根據差餉物業估價署的數據，去年落成的納米樓單位共691伙，按年增加2.3倍，相較2013至2015年期間的64至81伙水平，更是急增8至10倍。官方沒有預測數據，但按照仲量聯行的估算，相信今年入伙的納米盤很大機會超過1,000伙。綜合市場數據所見，主打納米盤的環海．東岸正是今年入伙，而共提供364伙的馬鞍山薈晴，以及涉及640伙的薈朗，兩個以細單位為主的新盤亦於今年入伙。 但值得注意的是，最近這風潮似乎有減弱的跡象，據屋宇署資料，今年首7個月實用樓面面積（不計廚廁）少於200方呎的細單位，動工量僅得1,617伙，佔比跌穿兩成，大幅回落至18.4%的3年低位。期間有22個住宅項目動工，合計8,805個單位，當中有11個項目提供細單位，但數量及所佔比率則較同期錄得的3,606伙及26.8%，大幅減少55.2%及8.4%。 有測量師相信，過去2、3年物業市場的「細風」已漸見平息，市場人士指出，這些年來樓價已累升不少，部分細單位更升至600萬港元這個「上車」的分水嶺，所以發展商或會提供多點換樓單位，或更切合市場需求。 話說回來，雖然納米樓確是能協助部分資金有限的人士上車，但近期樓市開始轉淡風，二手樓市持續疲弱，踏入10月份，每日均有減價成交，如魚涌康蕙花園2座中層D室，一個實用面積約538方呎的單位，減價高達16%才能成交，原業主由叫價1,050萬元，最後減價至875萬元出售。將軍澳新都城1期則出現8個月來罕見跌穿六球成交。屋苑1座中層F室2房，實用364方呎，原業主曾以680萬元在市場放售，其後減價13%，以590萬元沽出，呎價16,209元。 公營房屋搶佔市場 此外，市場亦有不少迷你單位劈價，如荃灣上車三寶之一的樂悠居，實用面積300餘方呎的入門盤，現時已跌價至六球，於7月高位，最平650萬元。至於沙田最「蚊型」的上車盤翠華花園，3個月內累劈逾6%，放盤單位實用面積215方呎，叫價440萬元，較3個月前同類入場叫價低6.4%。評級機構標普預計，本港樓價已於今年第3季創出高位，未來12個月將下跌5%至10%。米蘭站（01150）前主席姚君達更認為，「納米樓」倘遇大市逆轉，隨時遭市場壓價三、四成。 事實上，細單位、納米樓均是主打上車客，但現屆政府的居屋、首置上車盤政策，在在是回應市場上車的訴求，雖然有不少市場人士會質疑，政府提供的公營房屋供應不足，亦難以解決問題，但在最新一份施政報告中，特首林鄭月娥便將公營及私營房屋的比例，由以往的六四比，改為七三比，即未來每1萬個新單位，有七成為公營房屋、三成為私樓，此舉可望增加申請居屋的中籤機會，以及縮減公屋輪候時間。 按照房委會數據，2018/19年度至2022/23年度的居屋興建量約2.47萬伙，雖然仍大幅低於長策會的目標數字，但相較過去5個年度的居屋落成量，已經多出7倍，還未提及其他公營機構，如房協、市建局所興建的資助房屋，以至即將推出的首置上車盤，以及綠置居等，由政府所能夠提供上車置業的機會已不會少。按照目前政府的策略，主力透過與市價脫鈎的資助出售房屋，以滿足上車人士對置業的需求，難免會與購買新盤納樓盤的客源有所重疊，若然供應量足及得以持續，相信納米盤的風潮將會成為過去。 [...]