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傳大班西餅接「摸貨」接燶 實蝕逾「6球」沽旺角自用舖 戴行:網購疫市增 料上半年街舖租金持續跌

買舖自用向來好少人後悔,除非你好似「大班西餅」咁,接「摸貨」接燶,要損手蝕讓離場……市傳「大班麵包西餅」近日劈價逾兩成,以4,750萬元沽出旺角1,400方呎自用舖。該舖由大班於9年前以「摸貨」形式買入,現時轉售,帳面損手330萬元,實際勁蝕逾640萬元。另外,雖然本地需求推動今年首兩個月的本港零售額按年微增2.7%,而短期租約湧現亦提升街舖佔用率;然而,銷售數字仍較2019年同期大減3成,現時主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,有研究更預測,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。而「疫情新常態」亦促使網購成為趨勢,今年首兩個月網上零售額已達41.7億元,按年激增74.5%,預料線上消費已經成形,疫後網上零售額雖會回落,但仍會保持一定份額,比疫前強勁,對舖位租金將有一定程度衝擊。 傳大班沽旺角自用舖 「摸貨」勁蝕逾「6球」 市場消息指,舖市新近錄得旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖買賣成交,地下舖位建築面積700方呎,入則閣700方呎,總面積合共1,400方呎,門闊約15呎。原業主為「大班麵包西餅」,最初叫價6,300萬元放盤,最終劈價至4,750萬元沽出,呎價33,929元,減價幅度達1,550萬元或24.6%。該舖現由原業主大班西餅自租自用,每月租金13.5萬元,租期由2016年9月底至2021年9月28日屆滿;市傳大班有意以現租金水平售後租回舖位,為期3年。若以現時租金及最新成交價計算,舖位租金回報率達3.4厘。 據土地註冊資料顯示,原業主「大班麵包西餅」於2012年7月以5,080萬元「接摸貨」買入上址,現持貨近9年易手,帳面蝕讓330萬元,物業貶值6.5%,扣除印花稅及雜費料實蝕逾640萬元。大班的上手業主則於2012年5月以4,580萬元購入該舖,「持貨」兩個月即將買賣合約權益轉手(俗稱「摸貨」),帳面勁賺500萬元。 有業內人士指,上述舖位位處旺角「重災區」,以往快富街一帶人流勁旺,惟今時今日已靜了好多, 要等遊客回港才會有升值空間。而大班「售後租回」雖然可確保舖位有穩定租金收入,惟所謂「售後租回」通常有「水份」,以今時今日區內租金計,該舖市值租金頂多約10萬元,租金回報率跌至2.5厘。 旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖。 今年首兩個月零售額按年微增2.7% 仍較2019年同期大減3成 戴德梁行日前發表香港商舖租賃市場第一季表現報告。雖然市場自2020年第四季度以來,已經從谷底開始逐步回升,本地需求推動零售額於2021年2月按年增長30%,而短期租約的湧現亦提升了街舖佔用率;然而,主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,戴行更預料,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。 由於缺乏遊客,本港零售市道現時由本地消費者支撐。2021年第一季度,在本地零售消費力推動下,銷售額有溫和回升。參考政府公佈數字,2021年首兩個月的銷售額按年輕微增加2.7%。尤其2月份主要受惠於農曆新年、低基準效應、以及為海外買家提供的購買服務增加(表1),期內零售銷售總額按年增長30%,當中零售數字特別受惠於珠寶和手錶(114.1%)以及時尚與配飾(89.4%)的驅動。 然而,若對比2019年1至2月份數據,今年首兩個月的零售銷售總額仍然大跌30%,其中珠寶和手錶、時尚與配飾、以及藥妝品的銷售額,分別較2019年同期大減57.3%、44.8%及55.9%。 表1 – 零售銷售比較 主要零售區舖租錄雙位數跌幅 「吉舖」業主大舖劏細舖觀望 第一季度的街舖空置率亦見改善,零售空間佔用水平亦逐漸提高。部份業主在疫情期間經歷長時間的空置期後,開始願意接受更多短期租約,但租金下跌情況仍然持續。 在 2021年第一季度,銅鑼灣的租金按年下跌 35%,而中環的租金亦下滑 30.5%;至於尖沙咀及旺角的舖租水平則分別跌26.4%及23.3%;而元朗及屯門此類民生區表現就「無咁差」,兩區租金分別按年跌15.3%及14.1%。所有主要零售區的租金都按年錄得雙位數的跌幅(表2)。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威坦言:「我們相信,本港一日未能通關,主要零售區的舖租水平都仍然未能恢復。」展望2021年上半年,戴行預料銅鑼灣及中環的租金仍有5%至10%的跌幅;至於尖沙咀、旺角、元朗及屯門四區的租金跌幅已趨於穩定,區內商戶均認為最壞情況已經出現,而棄租及招頂租應該已於上年完成,相信租金跌勢已經「見底」,不過由於尚未通關,而零售市道亦需一段較長時間恢復,因此市場對區內租金走勢仍未敢太過樂觀,估計四區於今年上半年的租金調整將維持0至5%輕微跌幅。 表2 – 零售舖租金比較 雖然主要零售區的街舖空置情況有所改善(表3),惟大部分新租賃街舖均以短租為主,例如口罩及手機配件舖,相反長租就相當疏落。現時大部分「吉舖」業主,尤其是主要零售區,除了接受短租,更會趁空置而將舖位重新改動或裝修,例如改動旗艦店大舖的結構,將大舖劏細,期望下半年旅客能陸續回流,才準備洽談長約,現時大多業主抱觀望態度。 表3 – 零售舖空置率比較 餐飲業表現較預期理想 或帶動舖租回升 餐飲業在疫市下表現比較理想(表4),雖然限聚措施下尤其大型中式餐飲受到巨大打擊,但反而中小型特式餐廳或由個體開設的新餐飲數目出現正增長,尤其茶飲類增加不少,可能由於部分人失業故轉而創業,帶動主要零售區的餐飲舖放租情況理想,需求較強勁。 林應威指:「 雖然疫情延長帶來挑戰,但在過去6個美食市集勢力興起,並吸引了相當多的關注。隨著疫苗接種的展開,加上大型購物中心業主和零售商的促銷策略,令商鋪市場氣氛有所改善。不過,餐飲業的復甦能力比其他行業明顯,估計餐飲業舖租可能會帶頭回升。」他預計,今年上半年餐飲舖租金可以有0至5%的輕微增幅。 表4 – 餐飲業收益比較 疫下網購成新趨勢 料衝擊舖租 此外,在疫情期間網上購物已成為一種趨勢,1月和2月份分別錄得91.3%和56.5%的按年增長(表5)。2021年首季度的前兩個月,網上零售額已達41.7億港元,較去年同期的23.9億元,按年激增74.5%。由於香港向來消費方便,以往本港零售及餐飲業向來不太願意投放資源落線上平台,但疫情促使商戶投資更多落網上銷售,並衍生出新服務平台及新物流方式,林應威相信,疫後網上零售額雖會回落,但仍會保持一定份額,比疫前強勁。「疫情新常態」之下,即使疫後遊客回流,遊客及本地人的消費模式已經轉變,對舖位租金將有一定程度衝擊。 表5 – 網上零售額比較   戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威(左)、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝(中)及戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰(右)。 [...]

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遠東救卓悅?? 化身白武士購1.295億可換股債券

化妝品零售龍頭卓悅控股因疫情打擊陷入財困,上月初更宣佈以不少於8億元出售荃灣卓悅集團中心總部。不過,卓悅昨日(4月1日)突然迎來好消息,遠東發展化身「白武士」,購入卓悅旗下的1.295億港元可換股債券。獲「大水喉」射住打救的卓悅,今次能否安然渡過難關? 遠東發展有限公司(股份代號:35.HK)宣佈由其全資附屬公司家峰有限公司(「家峰」)認購卓悅控股有限公司(「卓悅」;股份代號:653.HK)的全資附屬公司APEX Centric Investment Limited(「發行人」)約於2021年4月7日發行的129,500,000港元於2026年到期之可抵押及可擔保之可換股債券(「可換股債券」)。可換股債券的年利率為8厘(每半年支付一次),到期日約為2026年4月7日,並可兑換為每股股份面值為$0.01港元的已繳足股款的普通股(「卓悅股份」)。卓悅亦是可換股債券的擔保人。可換股債券將由卓悅就其持有發行人的股份提供股份抵押擔保。 每股卓悅股份的初始兑換價(可根據調整事項調整)將為$0.19港元,等於2021年4月1日於香港聯合交易所有限公司的收市價$0.19港元。 假設按初始兑換價全數兑換可換股債券,卓悅將向家峰分配及發行最多681,578,947份卓悅股份,相等於卓悅於本發佈日期已發行現有總數的股本約20%。 [...]

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劏舖都唔放過?! 天水圍新北江商場周末拆售10劏舖 即日掃清!!

儘管零售食肆繼續受困疫情,舖市成交反而愈來愈旺,投資者甚至連劏舖都唔放過!上周六(3月13日)天水圍新北江商場一次過拆售門口10個露天劏舖,反應熱烈,竟然即日沽清!反映疫市下民生舖仍深得民心! 天水圍天湖路1號嘉湖新北江商場於上周六(3月13日)連環拆售場內地下10個舖位,其中4個建築面積約119方呎、3個126方呎、2個252方呎及1個378方呎,叫價由252萬元至869.4萬元不等,呎價介乎19,000元至30,218元。舖位現時全部有租客承租,包括藥房、裝修、麵包店及僱傭中心等,每月租金介乎9,000元至33,000元,租金回報率高達3.9至5厘!(詳細資料請看附圖) 上述10個劏舖位新天地廣場入口位,全屬露天地舖,由中原獨家拆售,最終即日全數沽清,合共套現約3,985萬元。原業主為海外公司「億昌行有限公司(BILLION GAINING LIMITED)」,公司董事名為「李志雄(LEE Chi Hung)」,於2010年斥1,500萬元購入整批舖位(包括A3至A9,A124至A127),是次拆售料獲厚利。 不過,新北江商場於上月初農曆新年前夕就錄得劏舖蝕讓。該成交舖位為嘉湖新北江商場1樓D70號舖,原業主於2012年10月以124萬元買入,以86萬元沽出,持貨逾8年帳蝕38萬元,物業貶值30.6%。 天水圍天湖路1號嘉湖新北江商場。 是次拆售的10個劏舖。 物業詳細資料。 [...]

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最壞時間已過?? 周大福棄租銅鑼灣兩舖 卓悅變賣荃灣總部!!

九龍倉今日公布業績,集團去年基礎盈利增長14%至30.92億元,並指最壞時間應已過去。然而,零售龍頭表現似乎不如九龍倉所言。大型連鎖金行周大福近日趁租約期滿,放棄續租銅鑼灣兩間分店鋪位,每月慳約140萬元租金。另一龍頭卓悅控股亦以不少於8億元出售荃灣卓悅集團中心總部,並已訂立兩份意向書。 周大福棄租兩銅鑼灣舖月慳140萬 周大福棄租的其中一個地舖位於銅鑼灣波斯富街78至82號麗園大廈地下A舖,建築面積約1,200平方呎。周大福自2012年起以128萬元承租上址,2015年月租大加14.8%至147萬元,不過2018年租金則大劈近一半至75萬元。另一棄租地舖位於軒尼詩道480至482號泰港大廈地下AA舖,建築面積約1,300平方呎,自2018年月租已大減至約65萬元,業主現以原價放租。 事實上,去年在港仍擁有86間分店的周大福,於2020年疫情爆發之初,已計劃在該年4月開始的財年關閉不多於15間店舖,主要位於銅鑼灣、旺角及尖沙咀等旅遊區,佔本港營運規模約17%。周大福其後於去年年中已放棄月租近270萬元的尖沙咀海防道舖位,業主將該舖一分為三,惟僅以每月約15萬元租出一舖,呎租少於400元。 卓悅8億賣總部擬售後租回 此外,卓悅控股亦以不少於8億元,向獨立第三方出售位於荃灣橫窩仔街36至42及44至50號的卓悅集團中心總部,並已訂立兩份出售意向書,買方身份將於最終協議訂立後公布,料需時1個月內。其中建議完成交易後,卓悅可向買方租回物業,租期3年。另外亦有其他出售建議,包括直接轉讓物業業權,或透過向買方出售持有該物業的子公司全部已發行股本去完成,視情況而定。 卓悅指,總部由集團用於業務營運,出售物業可為公司套現,加強現金流,並增加營運資金,以重新分配資源發展業務。 [...]

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商舖成交額疫市急增逾1.3倍 「小陽春」下仍見街舖蝕讓?!

儘管失業率升至6.6%的16年新高,零售市道又持續被疫情「陰乾」,甚至農曆新年間連酒樓食肆都要禁止晚上堂食,但商舖物業市場反而疫市爆發「小陽春」! 綜合本刊數據及利嘉閣工商舖數字顯示,今年1月份全港錄得至少148宗商舖成交,超過去年12月全月的131宗達13%;而上月商舖成交金額更高達79.96億元,較去年12月的成交總額34.5億元,足足高出1.3倍!事實上,去年首8個月的商舖成交量均維持100宗以下,但自去年底政府撤銷非住宅雙倍印花稅(DSD)後,舖市交投明顯回暖,直至1月份更爆發「舖市小陽春」。 市旺仍有蝕讓舖 雖然近月舖市交投暢旺,但市場近日仍出現「短炒蝕讓」,而該舖更相當「邪」,因為已連續令兩位業主遭受「血光之災」!新近錄得筲箕灣道212至214號禮林大廈地下B舖買賣成交,舖位建築面積450方呎,門闊約10呎,深約30呎,現由「有機護髮用品中心」以每月3萬元承租。原業主原本叫價1,800萬元放盤,但其後市況變差,一直無法沽出,最終一減再減,近日減價近兩成至1,450萬元方獲承接,呎價約32,222元,交吉易手。若將來租金維持現租水平,舖位租值約2.5厘。 據悉,上述舖位今次已是第二次蝕讓。該舖曾於2012年9月以1,850萬元成交,其後又在2018年7月以1,680萬元易手,6年間貶值近一成,業主帳面損手170萬元。是次最新以1,450萬元沽出,原業主持貨逾兩年半,帳面損手230萬元,物業貶值13.7%。若從高位計,8年多已跌價21.6%。該舖已連續兩次令業主「流血」收場,未知新業主能否逃離「厄運」? 料細舖今年升價一至兩成 盛滙商鋪基金創辦人及行政總裁李根興指,近月商舖市場交投暢旺,相信如非第四波疫情及封區影響,舖市會更為熾熱,「預料今年商舖成交量起碼較去年升五成,甚至有可能升一倍,全年約錄1,500至2,000宗。至於舖價方面,今年民生區2,000萬元以下的細碼舖,料可升值一至兩成;而基於投資者現時放膽入市,核心區3,000萬元或以上街舖蝕讓將越來越多,宗數料多過去年五成,而舖價將橫行至明年2022年。」事實上,盛滙商鋪基金已於上月購入兩間商舖,合共斥資約3,100萬元;基金今年目標要購入28間舖,預算約5億元。 [...]