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李慧芬:內地加強及改進物管工作 雅生活(3319)展升浪

近日內地住建部等十部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》,有利改善市場氣氛,正面來看文件反映政府支持成立業主組織及市場主導收費,對物管服務收費有正面影響。 通知指,從融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、規範維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理等6個方面對提升住宅物業管理水平和效能提出要求。同時提出,鼓勵有條件的物業服務企業向養老、家政、房屋經紀等領域延伸。這也就意味著,物業企業經營權限逐漸放寬。有關當局鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術,建設智慧物業管理服務平台,提升物業智慧管理服務水平。 雖然未有公布具體的細則,不過通知已帶動市場氣氛,亦反映了政府對物管行業態度支持。針對物管服務收費方面,料有希望進一步放寬住宅項目收費,政府於2014年12月時曾放寬物管公司與擁業主組織項目續約時的價格管控,不過新項目及未有業主組織的項目則仍受管控。 另一方面,該通知亦提及要推動成立業主委員會,認為未成立類似組織的社區,應由業主及社區職員等成立臨時組織。此外亦建議物管公司應擴展服務範圍至包括較舊的項目,提升物業管理服務的滲透率,並尋求改善管理費收取比率,包括是考慮將惡意不繳交管理費反映在個人信貸紀錄上。 通知亦鼓勵物管行業併購,冀規模擴張及品牌建立等可透過市場化模式改善整體服務質素,另外亦建議推動智能物管服務開發,擴展IoT、雲計算、區塊鏈數據及人工智能等技術建立物管系統。此外亦期望推動線上線下服務整合並為物管公司建立信貸系統等。 筆者對行業領先的公司看法正面,特別看好雅生活服務(03319.HK),對其增長有信心。過去半年雅生活服務(03319.HK)股價反覆向下,直至去年12月才於30元之下見底回升,走勢明顯已出現上升動力,投資者可於37元左右買入,目標44元。 [...]

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李慧芬:增值服務增長空間蓬勃,雅生活(3319)挑戰高位

近期因中美貿易戰第一階段磋商結果有機會於11月份簽訂協議,令整體股市有反彈跡象,然而市場上仍有太多不確定的負面事件,如中美是否能如預期在11月簽訂協議? 英國脫歐問題? 都是影響港股後向的催化濟。 過去幾個月,留意到內房與內地物業管理股分道揚鑣的趨勢,很多投資者留意到物管公司在貿易衝突加劇及內地經濟放緩下的防守性業務性質。預期投資者將持續投資於物管板塊。上述兩個板塊的股價關連度,由2016至2018年的66%,扭轉至今年下半年的負32%。相信物管板塊後市仍然正面,當中筆者較偏好雅生活(3319)。 由於物管板塊基本面穩固,料物管服務滲透率及龍頭物管公司市佔將持續上行勢頭。這將帶挈主要物管公司在2019至2020年間盈利年均複合增長達30%,高於不同MSCI板塊的年均複合增長16%水平。此外,增值服務上半年同比增長達44%,帶動總收入按年增長達38%。雅生活很大機會納入港股通,業務亦擴屋至公營地產管理項目。 內地基本物業管理市場規模料在15年內倍增,在科技支持下,增值服務增長空間蓬勃,料未來可有高盈利。2018年100大物業管理公司以管理費計算,住宅物業收入佔45%,商業物業佔14%,但以管理面積計算,住宅物業佔約75%,由於醫院、辦公樓等物業可收取的管理費較高,料物業管理公司會很願意增加此部份的比例。 由於雅生活收購中民投旗下物管公司,加上其盈利增長強勁(2018至2021年盈利年均複合增長達38%)及估值吸引。投資者可於8元之下買入,目標9.50元。 [...]

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【港股專家】何啟俊:雅生活(3319)積極併購,加快業務擴張步伐

雅生活於2月下旬發出盈利預喜,預期截至2018年底止之股東應佔利潤為7.5億人民幣。以2017年度淨利潤2.9億人民幣計算,盈利增長幅度達到158.6%。通告指出,盈利大幅增長主要是公司物業管理在管面積增加以及增值服務收入增加。按照上半年淨利潤3.3億人民幣推算,公司下半年的財務表現更為亮麗,淨利潤達到4.2億人民幣。 除了各項業務收入增長外,公司財務表現大躍進,與毛利率不斷攀升有直接關係。按往績紀錄,公司毛利率由2015年度15.9%,升至2018年上半年36.3%,相信是在管面積增加,令規模效應加大,而且增值服務業務較物業管理服務的毛利率較高所推動。 展望未來,中國積極推動城鎮化,催生大量流動人口。國家統計局數據顯示,2018年末城鎮化率按年上升1.06個百分點至59.6%,流動人口達到2.41億。中國目標到2030年,城鎮化率提高至七成,預期流動人口有增無減,在租賃及置業需求雙重推動下,住房建築面積將不斷上升,令物業管理服務需求保持旺盛。 中國物業管理行業高度分散,據報全國物業管理企業數目超過10萬家。中國指數研究院數據顯示,物業管理服務百強企業的佔有率於2017年只有約32%,估計行業集中度仍有提升空間。特別是對於一些大型物業管理公司而言,財政實力相對雄厚,併購同業成為快速業務拓展,搶佔市場份額的重要手段。雅生活自上市後,通過併購提高現有市場滲透率和開拓空白地域。截至2018年6月底止,公司手頭持有現金41.7億人民幣,具有充足財政資源作未來併購之用。 雅生活是目前唯一有兩間大型房地產商背書的物管公司,配合積極併購策略,未來在管面積增長持續提供動力,加上增值業務快速增長,公司前景樂觀。現價為2019年度預測市盈率13.3倍,估值低於同業平均水平,建議投資者可以分注收集。  (筆者為證監會持牌人,並無持有上述股票) [...]

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黃敬凱:大灣區概念股炒起 雅生活(03319)被大幅低估

港股展開反彈後,來到31,600點水平受阻,今個星期的市況明顯見到較大阻力,特別是31,700至31,800點的阻力可能會更為明顯。但我預計短線有機會出現一下大抽升,因為這段阻力成功突破的話,其積壓一輪的爆發力會一次過解放,只是之後會即時回吐,這下回調便有機會發展成我此前一路提及的深度調整。 至於調整的底部只有兩個,一是有機會跌至2月9日時的低位29,499點左右水平,形成雙底格局;另一個則是28,000點水平,即港股在2015年大牛市的橫行底部。經過這輪調整後,港股將會重新出發,向今年初創下的歷史高位33,484點重新挑戰。 另一方面,中國中央的管理架構正經歷大幅改組,中國國務院向全國人大提交「國務院機構改革方案」,進行大規模組織調整與職能整合。根據這項方案,中國國務院這次調整共有23個項目,其中12個項目屬於國務院「組成部門」。經過這一調整,中國國務院包括外交部、國防部等「組成部門」數量為26個。有不少聲音指,改組會在一片歌舞昇平下順利完成,這段期間我會金精火眼地留意A股的動向,但兩會策略概念股可能會先等等,因為在完成重組前未必會有大政策出台。 背景著實不差 近期花樣年(01777)旗下物管公司彩生活(01778)公布盈喜,公司預告2017年度股東應佔溢利按年增長逾50%。2016年度股東應佔溢利為1.89億元;換言之,去年度其盈利將超過2.8億元。該公司指,盈利大增主要是由於彩之雲平台的快速發展以及社區生態圈業務的良好經營業績,並社區租賃和銷售及相關服務增值服務收入的增加,帶來了可觀的利潤。 消息刺激該股連續兩日抽升,最新正向52週高位5.9元挑戰。再看公司盈喜的理由,其實並非獨特,相信是受惠於大環境所得出的結果,故此其同業相當值得留意。由中海外(00688)分拆的中海物業(02669)也值得看高一線,但我就比較建議新上市的雅生活服務(03319)。 雅生活服務的背景著實不差,先是有雅居樂集團(03383)作為大股東,更有綠地控股(600606.SH)加入成為戰略股東。綠地控股並已同意今年至2022年聘請雅居樂雅生活管理其開發物業,每年建築面積至少700萬平方米,而每年新開發額外300萬平方米物業,亦會給予優先管理權。 截至去年9月底,雅生活在中國65個城市提供物業管理服務,在管總建築面積約為76.2百萬方米,服務業主及住戶逾100萬。最新於1月份,雅生活與支付寶訂立3年期的合作框架協議,包括於在線支付、資金結算、智能社區及營銷等方面建立合作,進一步增強公司品牌知名度及業務規模。集團與支付寶的合作,不旦將新科技與物業管理融合,相信將有助提升服務質素,也有助提升客戶的忠誠度。 打造成為「A+H」第一股 此外,集團管理層早前接受訪問時表示,將在合適的時機在A股尋求上市,目標是要打造成為「A+H」架構物業公司第一股。由於A股市場的估值較高,若集團成功在A股市場上市,相信將有助提高估值,他日也有機會集得更多資金,有利日後發展。 我還要提一提大家,雅生活在近期芸芸新股當中受惠於粵港澳大灣區及「一帶一路」概念。雅生活的大股東雅居樂集團已進軍新加坡、泰國及馬來西亞等亞洲市場,而另一策略股東綠地集團亦進入多個海外市場包括美國、英國、加拿大及澳洲等。 在兩大股東支持下,雅生活有望成為一家國際化的物業管理公司,而且是國內少數有此亮麗概念的股分。有傳粵港澳大灣區發展規畫大綱短期內將出爐,按照規畫,基礎設施的互聯互通建設將是打造粵港澳大灣區的重中之重。才剛上市不久的雅生活服務於週二(13日)僅收報10.58元,較其上市定價12.3元低水近14%目前開始出現低成交橫行,走勢極為漂亮,是大戶開始收齊貨的形勢。一旦出現突破,該股首站必先挑戰上市以來的高位12.4元。 黃敬凱 獨立股評人,股票課程導師,專注發掘有潛力爆升的股票,成功捕捉多隻「十倍股」,例如華夏健康(01143,前稱中慧國際)及中國新進(01332,前稱確利達控股)。撰文見各大報章、雜誌及網站。 [...]