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【港股專家】鄧澤堂:雅居樂(3383)取重慶地,短炒或可關注

美國聯儲局主席鮑威爾在出席聯儲局於芝加哥舉行的會議中表示,聯儲局在有需要時將採取合適措施以維持經濟擴張,並會密切監控貿易動向的影響,言論中沒有再提及對息率調整「保持耐性」的態度;另外聯儲局副主席克拉里達亦表示,若經濟或通脹遜於預期時,將採取適當的行動;局方兩位重要官員都釋出鴿派語調,市場解讀為聯儲局在必要時對減息持開放態度,令市場對聯儲局減息的預期持續升溫,刺激昨晚道指又再次急升,惟港股跟隨外圍反彈後,上試至27000點水平時已見無力,並再次掉頭向下。技術上看,指數於27000點受阻,且27200點之上的蟹貨區或會有更大阻力,投資者要提防六月仍有向下風險,或會下試25800點水平。 保利協鑫能源(3800)與協鑫新能源(0451)昨日收市後聯合公布,保利協鑫能源與國有企業中國華能集團之附屬中國華能集團香港訂立合作意向協議,可能出售協鑫新能源51%股權;倘落實,可能導致協鑫新能源控制權出現變動及按例提出強制性全面要約。雖然有關可能交易之討論尚處於初步探索階段,可能會或不會進行,但保利協鑫能源與協鑫新能源的股價,或有可能會受此消息刺激向上,短炒者不妨留意。 雅居樂(3383)公布,以總代價13.1億元人民幣取得重慶直轄市一幅住宅地塊,預計總建築面積約16.8萬平方米,樓面地價約每平方米7,790元;集團認為新購地塊將加強與集團在重慶直轄市現有項目之間的協同效應,亦進一步鞏固集團於西部區域的業務發展,短炒或可關注。 [...]

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【港股專家】聶振邦:雅居樂(3383)有炒作概念加上高股息率,值留意

今日分析股份是雅居樂集團(3383),集團主要從事物業發展、物業管理、酒店營運及物業投資。物業發展業務方面,大致包括以下範疇:1)發展分期進行的大型住宅物業項目,項目主要集中於廣州、中山和佛山等地;2)所提供的住宅物業種類包括別墅、高層大樓、複式公寓和一般公寓;3)除住宅物業外,亦開發商用物業,如興建零售店舖作為住宅發展項目的補充。集團的物業項目分布於珠三角區、粵東地區、長三角區、華西地區、海南省區及東北地的多個城市。 大灣區概念股 而集團於2018年中期報告寫到對下半年展望,表示隨著國家繼續深化經濟及金融改革,推動城鎮化發展,以及「大灣區」政策繼續為策略重點,中國經濟基礎仍然穩健,預計內地房地產市場亦將以穩健的步伐發展。在此背景下,集團將進一步落實「以地產為主,多元業務並行」的發展模式,全力實踐「3年規劃」,致力推動集團各業務板塊的長足發展。由於上述展望未有顯示業務數據預測,而參考筆者透過2018年已知的財務數據,市盈率計出為4.08倍 (詳細計法見於下文),暫看集團於2019年每股盈利增長率不少於4.08%,故此認為中美貿易戰和中國經濟下行風險經已全然反映到股價上,而現價以市賬率分析屬於合理水平,配合此乃「大灣區」房產發展商之一,可望帶動今年股價有不俗表現。 現價定位合理 此外,於去年8月31日晚上發佈的2018年中期報告顯示,截至去年6月底股東應佔溢利約37.59億元 (人民幣‧同下),較2017年同期溢利約18.59億元增長1.02倍,相對最近五年 (2014至2018年) 之上半年溢利增長率表現最好,實際金額亦是同期最高,暫看去年中美貿易戰或中國經濟下行未有為集團帶來重大負面影響。至於資產淨值約363.35億元,而截至今年2月底已發行股數約39.17億股,計出每股淨值折合為10.88港元,相對今年3月4日收報10.50元,市賬率為0.97倍,貼近1倍表示股價現處合理水平。 以市盈率分析 參考2013至2017財政年度的上半年溢利佔全年溢利,介乎26.43%至69.39%,平均值為43.71%,相對2016和2017年佔比為26.43%和30.85%為高,故此已屬保守的溢利預測,相對上述約37.59億元,預期2018年股東應佔溢利約86.01億元,較2017年約60.25億元,增長率為42.74%。現時已發行股數約39.17億股,即每股盈利折合為2.5762港元,相對現價10.50元,預測市盈率為4.08倍。至於2013至2017年之每年最低市盈率分別是1.89和6.97倍,平均值為3.94倍,反映現價仍屬偏低水平。 以市賬率分析 再者,若以2013至2017年之市盈率平均值為6.32倍計算,股價不應低於16.00元,較10.50元之潛在升幅逾五成。而參考2013至2017年的派息比率介乎25.90%至93.83%,平均值為52.69% (高於2017年的48.37%),預算為2018年之最終派息比率,預期截至2018年底資產淨值折合約474.06億港元,即每股淨值為12.102港元,相對現價之市賬率為0.87倍,較2017年至預測的2018年之市賬率的平均值為0.91倍為低,反映現價現處合理水平之另一線索。 具值博率結論 [...]

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黃敬凱:大灣區概念股炒起 雅生活(03319)被大幅低估

港股展開反彈後,來到31,600點水平受阻,今個星期的市況明顯見到較大阻力,特別是31,700至31,800點的阻力可能會更為明顯。但我預計短線有機會出現一下大抽升,因為這段阻力成功突破的話,其積壓一輪的爆發力會一次過解放,只是之後會即時回吐,這下回調便有機會發展成我此前一路提及的深度調整。 至於調整的底部只有兩個,一是有機會跌至2月9日時的低位29,499點左右水平,形成雙底格局;另一個則是28,000點水平,即港股在2015年大牛市的橫行底部。經過這輪調整後,港股將會重新出發,向今年初創下的歷史高位33,484點重新挑戰。 另一方面,中國中央的管理架構正經歷大幅改組,中國國務院向全國人大提交「國務院機構改革方案」,進行大規模組織調整與職能整合。根據這項方案,中國國務院這次調整共有23個項目,其中12個項目屬於國務院「組成部門」。經過這一調整,中國國務院包括外交部、國防部等「組成部門」數量為26個。有不少聲音指,改組會在一片歌舞昇平下順利完成,這段期間我會金精火眼地留意A股的動向,但兩會策略概念股可能會先等等,因為在完成重組前未必會有大政策出台。 背景著實不差 近期花樣年(01777)旗下物管公司彩生活(01778)公布盈喜,公司預告2017年度股東應佔溢利按年增長逾50%。2016年度股東應佔溢利為1.89億元;換言之,去年度其盈利將超過2.8億元。該公司指,盈利大增主要是由於彩之雲平台的快速發展以及社區生態圈業務的良好經營業績,並社區租賃和銷售及相關服務增值服務收入的增加,帶來了可觀的利潤。 消息刺激該股連續兩日抽升,最新正向52週高位5.9元挑戰。再看公司盈喜的理由,其實並非獨特,相信是受惠於大環境所得出的結果,故此其同業相當值得留意。由中海外(00688)分拆的中海物業(02669)也值得看高一線,但我就比較建議新上市的雅生活服務(03319)。 雅生活服務的背景著實不差,先是有雅居樂集團(03383)作為大股東,更有綠地控股(600606.SH)加入成為戰略股東。綠地控股並已同意今年至2022年聘請雅居樂雅生活管理其開發物業,每年建築面積至少700萬平方米,而每年新開發額外300萬平方米物業,亦會給予優先管理權。 截至去年9月底,雅生活在中國65個城市提供物業管理服務,在管總建築面積約為76.2百萬方米,服務業主及住戶逾100萬。最新於1月份,雅生活與支付寶訂立3年期的合作框架協議,包括於在線支付、資金結算、智能社區及營銷等方面建立合作,進一步增強公司品牌知名度及業務規模。集團與支付寶的合作,不旦將新科技與物業管理融合,相信將有助提升服務質素,也有助提升客戶的忠誠度。 打造成為「A+H」第一股 此外,集團管理層早前接受訪問時表示,將在合適的時機在A股尋求上市,目標是要打造成為「A+H」架構物業公司第一股。由於A股市場的估值較高,若集團成功在A股市場上市,相信將有助提高估值,他日也有機會集得更多資金,有利日後發展。 我還要提一提大家,雅生活在近期芸芸新股當中受惠於粵港澳大灣區及「一帶一路」概念。雅生活的大股東雅居樂集團已進軍新加坡、泰國及馬來西亞等亞洲市場,而另一策略股東綠地集團亦進入多個海外市場包括美國、英國、加拿大及澳洲等。 在兩大股東支持下,雅生活有望成為一家國際化的物業管理公司,而且是國內少數有此亮麗概念的股分。有傳粵港澳大灣區發展規畫大綱短期內將出爐,按照規畫,基礎設施的互聯互通建設將是打造粵港澳大灣區的重中之重。才剛上市不久的雅生活服務於週二(13日)僅收報10.58元,較其上市定價12.3元低水近14%目前開始出現低成交橫行,走勢極為漂亮,是大戶開始收齊貨的形勢。一旦出現突破,該股首站必先挑戰上市以來的高位12.4元。 黃敬凱 獨立股評人,股票課程導師,專注發掘有潛力爆升的股票,成功捕捉多隻「十倍股」,例如華夏健康(01143,前稱中慧國際)及中國新進(01332,前稱確利達控股)。撰文見各大報章、雜誌及網站。 [...]

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新股攻略:回歸A股概念 雅生活(3319)中長線持有

近期新股行業以建築及裝修佔大多數,今次反而想分析雅居樂雅生活服務(03319),該股挾母公司雅居樂(03383)的聲望,國際配售部分反應非常熱烈,香港公開發售部分超額認購20倍,以每股12.3元定價,於上週五(9日)掛牌。股東背景雄厚,對未來業務增長有一定保證,加上有回歸A股概念,可作中長線持有。 截至去年9月底止,雅生活在65個城市提供物業管理服務,管理總建築面積約7620萬平方米,服務住戶超過100萬戶。盈利能力方面,毛利率由2014年的11.96%, 增至2017年32.78%;淨利率則由5.65%提升至17.19%。 雅生活除有大股東雅居樂地產做靠山,另主要股東綠地控股(600606)已作出保證,至2022年將聘用雅生活為旗下項目提供物業管理服務,料每年面積不少於700萬平方米,且額外新開發項目有優先管理權。 市場集中度不斷提升 隨著城市化進程加快和人均可支配收入的持續增加,物業服務百強企業管理的建築面積和物業數量快速增長。根據中指院的資料,物業服務百強企業在管物業的平均總建築面積從截至2012年12月31日的13.5百萬平方米增至截至2016年12月31日的約27.3百萬平方米,年複合增長率為19.1%。物業服務百強企業在管物業的平均數量從截至2012年12月31日的79.3項增至截至2016年12月31日的166項,年複合增長率為20.3%。由於在管建築面積和物業數量增長,物業服務百強企業的平均收入從2012年的約257.3百萬元人民幣增至2016年的約627.8百萬元人民幣,年複合增長率為25.0%。 城鎮化進程加快、人均可支配收入不斷增長,商品房(即為出售而開發的住宅物業)的供應亦急劇增加。商品房銷售總建築面積從截至2012年12月31日的約1,113.0百萬平方米增至截至2016年12月31日的約1,573.5百萬平方米,年複合增長率為9.0%。 雅生活的物業管理服務主要與全國性、區域性和當地的大型物業管理公司相競爭。其增值服務與提供類似服務的其他物業管理公司、工程公司及O2O公司相競爭。例如向業主及住戶提供的增值服務或會與銷售食品及雜貨的供應商及電商相競爭,而非業主增值服務或會與提供銷售及租賃服務的物業代理以及提供廣告服務的廣告公司相競爭。 根據中指院的資料,2016年物業服務百強企業按在管建築面積計的市場分額約為29.4%,本公司的市場分額則約為0.3%。 截至2016年12月31日,在管物業分布在46個城市,而根據中指院的資料,物業服務百強企業管理的物業所在城市平均為28個。根據中指院的資料,於2017年,以收入及純利計,公司於華南所有物業管理公司中分別名列第10位及第6位。 房地產發規影響力大 然而,公司的未來前景是受制於中國房地產市場的變化。目前公司的收入主要來自包乾制物業管理服務,分別佔2014年、2015年及2016年以及截至2016年及2017年9月30日止九個月物業管理服務總收入的98.4%、98.1%、97.8%、97.7%及97.8%。按包乾制依據每月每平方米預先釐定的固定總價收取物業管理費(即涵蓋所提供的物業管理服務的「全包」費用)。d倘收取的物業管理費不足以補足產生的所有物業管理服務成本,公司是無權向相關業主或物業開發商收取差額。因此,可能會蒙受損失。 中國政府透過施行多項行業政策及其他經濟舉措,如對物業開發的土地供應加以控制、對外匯、物業融資、稅項及外商投資加以控制,對中國房地產行業的發展直接或間接帶來莫大影響。政府推行的任何該等規例及措施,均可能會影響中國房地產行業,有機會繼而限制雅生活的業務增長,導致對業務、財務狀況及經營業績受到重大不利影響,投資者需隨時留意此等風險因素。 [...]