| Capital 資本平台

博客

梁健雄：置富產業信託息高仍存隱憂更揮之不去

2023-08-23

現時息口走勢應該要有心理準備、或許有機會維特在高位一段頗長時間，勢將會影響到日常民生消費活動層面，除供樓人士負擔將有增加外，民生消費等亦將有影響，若隨後物業估值有機會受息口及經濟波動而影響下調，更大大打擊心理以及消費意欲。大戶不斷地沽貨過去幾年頗受投資者追捧的房託基金均以派高息吸引無數捧場客，適逢過去處於銀行水浸存款息率近乎0%、更加添了一班精明退休人士追隨者，但隨着年初美國開始加息壓通脹之時，大戶就開始不斷地拋售幾隻房託基金，而該類型股價更見跌幅驚人。其中置富產業信託（778）由今年4月中旬高位6.75元一路下跌至5.18元，5個月時間股價已下跌23%接近4分之一，置富產業信託屬長實（1113）旗下兩大房地產信託基金之一，主要持有多個中產屋苑商場如麗港城、置富都會、將軍澳調景嶺都會駅、天水圍+WOO等等，旗下幾個主要商場出租率均處予90%以上屬高出租率，近日股價跌得低殘而股息率更接近8厘水平，分析均認為房託屬高防守性且專攻民生消費，因此一般被視作此刻其中穩陣之選。基本面暫難以扭轉頹勢雖然息高但股價仍處弱勢並仍在跌跌不休，昨天恒指反覆但仍可上升收市，但置富產業信託全日成交均未曾升越前收市價，並似有越跌越成交多的趨勢出現，提醒食息者當購入後主要還看股價能否有回升能力，否則等收息隨時有機會蝕本金之慮，早在6月時市場炒作美息快將見頂之時，美匯更一度由高位回落作出配合，不過睇回幾隻房託均繼續被拋售更不斷往下沉、更未有因市場預期息率見頂而停跌，其實停止加息亦不等於市場就會轉頭減息，通賬高企息率維持就變成現時市場的主流共識，但對主打中產商場的置富產業信託除了高通脹高息對供樓者之負擔有影響外，還有另一大潮流需要面對，就是香港人消費模式已在急速改變，網購與及北上消費將會對本港零售、餐飲行業等做成巨大衝擊，逢假日北上消費人潮更逼爆5個中港關口，若長此下去將形成香港搵錢北上消費的價性模式，對本港各行各業以及營運商場本身的企業亦有深遠影響，雖然置富產業信託現時息率有近8厘之吸引，但港人消費模式若不逆轉，商場方面日後因人流減少、消費同樣減少下、商戶面對經營困難，商場方面亦較難提升租金水平，現時最大隱憂就是北上消費人流量仍似未達峰頂，這才是置富產業信託的最大沽壓來源，有時高息亦未必屬穩賺不賠，小心隨時因貪息而需要捱價。撰文：梁健雄洛天衡保分析部主管（筆者未持上述股票） ============= 延伸閱讀：梁健雄：百威亞太處大調整近底部可開始留意 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

博客

何民傑：長實呎價6,138奪啟德地何以較新地4年前同地段呎價低兩倍

2022-12-24

樓價跌勢持續，造就發展商平價搶地的機會，於本12月中截標的九龍東啟德一個商住發展項目，結果由長實集團（01113）以貼近市場預期下限的87.03億元獨資摘下，按可建樓面面積約141.8萬方呎計算，每方呎樓面地價（樓面呎價）僅6138元，呎價回到約8年半前水平。這亦反映在利率上升的況下，市況未見改善。據報道，有關項目共有七個財團表示有遞交標書，惟地政總署最終公布只是接獲六份標書，入標財團除長實外，有會德豐、恒基、南豐、旭日國際，而信和、嘉華及鷹君合組入標。招標結果顯示，新地未有遞交有效標書，箇中原因確實耐人尋味。翻查資料，對一幅啟德非跑道地皮由新地於2018年以高價投得，按現時標準以不包含地皮內社福設施之面積計算，新地中標之每呎樓面地價為19,000元；相比下，長實是次中標價每呎僅6,138元，同為非跑道地皮，新地的投標價較長實高出達兩倍。項目位處宋皇臺港鐵站上蓋，交通便利，長實日後將興建地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，方便居民日常生活。據業內建築師表示，興建地下購物街並不複雜，建築費不高，對項目總投資影響不大，而且透過樓宇設計，可令項目大部分住宅單位的景觀免受附近公營房屋影響。可見長實今次入標早有部署。久未在港取得項目的長實，今年可說強勢回歸，至今已斥資204 億元拿下4 個項目。由於出售波老道已套現了207億元，基本上在港的部分並沒有大增，今後依然有大量子彈，可以趁低價撈貨。未來樓市走向，大家都沒有水晶球在手，難以有一個定案，但長實以每呎樓面價6,138元拿下啟德項目，而區內項目均接近20,000元，即使預期日後該區樓價回落至15,000元，利潤同樣可觀。若今後能以低價拿下更多項目，長實股價可被看俏。 [...]

香港

飛揚第1期提供400戶擬本月開售

2022-06-07

長實(01113)及新地(00016)合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期，公布發展項目布局圖及戶型分布，400個單位實用面積263至722方呎，預料本周內上載樓書。長實高級營業經理楊桂玲表示，飛揚第1期提供400伙，1房佔240伙，實用面積263至284方呎；2房佔120伙，實用面積462至483方呎；3房佔40伙，實用面積712至722方呎。飛揚第1期樓書及示範單位籌備工作已到最後階段，本周內公布樓書，短期內開放5個示範單位，預料本月內開售，價格參考屯門區及最近開賣新盤價錢。飛揚第1期設有雙園林，向南、向北單位，均可享內園景，高層向南單位更可望黃金泳灘及遊艇會一帶海景。此外，項目第1期整體佈局呈繡球花形，發展商望將其花語「希望、團聚、美滿」作為祝福，贈予項目買家。 [...]

博客

何民傑：超人投地低價尋寶

2022-03-08

紅磡和土瓜灣一帶舊樓，再有項目批出，今次在新冠肺炎爆發第五波疫情下招標的4個合併項目，最終由長實集團（01113）以59.96億元擊退其餘6家財團奪標，較市場預期下限低約5.2%；以最高樓面52.68萬方呎計算，每方呎樓面地價11,382元，，是紅磡及土瓜灣小區暫時批出的3個重建項目中最低。該四合一項目位於土瓜灣啟明街、榮光街和鴻福街一帶，由兩個地盤共4個項目組成，屬於市建局於在紅磡及土瓜灣小區第三批推出招標的舊樓地盤，總佔地約5.85萬方呎，可建總樓面上限約52.68萬方呎，當中住宅樓面佔約43.9萬方呎，預計可興建890個單位。該地盤是難得的市中心發展項目，相信並與毗鄰的市建局重建項目產生協同效應，隨整個紅磡及土瓜灣小區的重整及規劃，可望締造更美化的居住環境。李嘉誠旗下的長實以低於市場預期下限價中標，可以說是「執到寶」，亦可見他的眼光。環顧本港多個大地產商，長實的負債比率遠低於其他發展商，現金亦充裕。根據2021年中期業績報告，集團之負債比率為11.8%，擁有約440億元現金及銀行存款，資金流動性穩健，而這金額還未包括集團出售飛機租賃業務，以及英國5 Broadgate項目所得的收益。長實「水頭充足」，在當前的投資環境下，可把握機會尋寶。況且現時本港房屋土地供應，雖然近期疫情嚴峻，但土地市場是長線投資，相信仍有不俗的回報。順帶一提，土瓜灣地皮共收到7份標書，財團的反應算不上踴躍，加上地價低於市場預期下限，反映了各大地產商現時出手較以往審慎。撰文：何民傑 107動力召集人 [...]

博客

王涵：長實變陣售航空業務套現

2021-12-30

在疫情下商務及旅遊活動大減，大量飛機停飛，航空業受到嚴重衝擊，長實集團在聖誔前夕宣布退出飛機租賃業務，將以約332億元出售旗下共持有125架飛機的兩間飛機租賃公司，予基金公司凱雷旗下的投資平台，預計獲利13億元，自然成為市場佳話。長實於2014年展開飛機租賃業務，當時首次斥資逾20億元向多方收購共60架飛機權益作租賃用途。及後經過公司重組，於2016年由當時的長實地產向長和收購飛機租賃業務，而長實地產亦易名為現時的長實集團。有市場人士透露，長實今次出售所持飛機的整體價格，比對集團過去投入的資本，可獲雙位數字的回報率。這兩、三年間航空、旅遊等相關行業持續受新冠疫情打擊，長實竟然還能賣出好價錢，確實殊不簡單。長實今次盡沽旗下飛機租賃業務，券商基本叫好。花旗指長實套現332億元後，負債額按比例減至僅約161億元，淨負債比率減至不足4%；超低負債不符有效資本運用原則，大摩則預期長實會利用套現巨額，增加派息及股份回購，而現金增加亦令長實未來併購走位更靈活。事實上，Omircon變種新冠病毒肆虐全球，多國無疑已爆發新一輪新冠肺炎疫情，國際邊境再收緊入境的檢疫要求及規例，旅遊業復甦無期，更加不利航空業前景，飛機租賃的需求必然降低。長實現時出售飛機租賃業務，無疑是正確的時機。再者，變種病毒陰霾困擾全球經濟，基於現金是王的原則，長實套現巨額資金後，再靜待時機，以低價收購優質資產或業務更為實際。就如現時多家內房頻傳財困消息，手持充裕現金的長實大有機會執平貨，吸納這些內房企業的優質產業，提供穩定升值回報。長實亦在公告內解釋，其飛機租賃業務經內部整合後，認為是項交易是於新冠肺炎疫情中退出飛機租賃行業並加強戰略重點的時機，亦可釋放飛機組合的相關價值並變現理想收益，有機會重新調配資本以參與其他投資項目。套現後的資金去向如何，確值得期待。撰文：王涵 [...]