香港

【活化工廈再啟動】文藝商業元素 優化社區

行政長官林鄭月娥在任內第二份《施政報告》中,提出重啟活化工廈計劃。政府在先前的活化工廈計劃中,至今已批出合共124宗改裝整幢舊工廈以及重建工廈的申請,直指計劃提供更多樓面面積以配合香港不斷轉變的社會及經濟需要,亦善用珍貴的土地資源,政府檢討成效後決定重啟工廈活化計劃。在第二期計劃下,加入改裝整幢工廈作過度性房屋用途,應對房屋問題;並隨著首批活化的項目啟用,不少由傳統工廈改建成商場、寫字樓或酒店等混合式發展,令產業大幅增值之餘,部分化身成藝術文創中心,甚至成為當區地標,優化周邊社區環境。 Text / Henry Lau 、Jamie Tsang Photo / 張展銳、鄺銘漢 全港現時有逾1,400 幢工廈,共佔土地面積逾2,000公頃(約相當於120個維多利亞公園),分布於全港各區,是本港珍貴的土地資源。活化工廈計劃自2010年4月起實施,容許達15年以上舊式工業大廈(工廈)業主,免補地價將整幢工廈改裝活化,並可改裝作其它用途,多改建為寫字樓、藝術工作室、服務式住宅等。截至2016年2月底,地政總署共接獲215宗在活化工廈措施下提出的申請,其中124宗已獲批准,釋出合共可提供約138萬平方米的樓面面積。在獲批的124宗個案中,有28宗整幢改裝舊工業大廈個案的擬議新用途,包括「康體文娛場所」用途,作文化及創意產業之用。 在最新一份《施政報告》中,林鄭月娥決定重啟工廈活化計劃,新措施加入改裝整幢工廈作過度性房屋用途;基於首期政策下,部分工廈業權分散延誤重建進度,當局乃推出連串的優化措施,包括如整幢改裝,限時3年內改裝商業、商貿及工業地帶內、樓齡15年或以上的工廈,作分區計劃大綱圖列明的准許用途,免收地契豁免書費用;就現有工廈個別單位而言,5年內放寬申請地契豁免書政策,准許有序地將單位用作文化藝術、創意產業及創新科技用途。業主毋須另行申請及繳付地契豁免書費用,但前提是該用途必須屬規劃制度下已准許的用途。在顧及公眾安全前提下,容許擴闊緩衝樓層准許用途,涵蓋電訊機樓中心及電腦數據處理中心,以促成業主局部改裝低層為非工業用途。倉庫用途定義更廣闊,涵蓋貨物裝卸及貨運設施、可循環再造物料回收中心。 南豐紗廠重開 成保育創新科技新地標 斥資逾7億元,位於荃灣的南豐紗廠(The Mills)去年完成活化,發展商南豐集團保留建築物的結構及外貌,變成集藝術、零售及初創的地標。南豐紗廠早前更邀請行政長官林鄭月娥出席開幕禮。南豐集團董事總經理及首席營運總監張世成表示,南豐紗廠透過空間穿梭紡織歷史,上一輩可分享回憶,年輕一代則可以創新方式一起交流。 1954年,人稱「棉紗大王」的南豐集團創辦人陳廷驊設立南豐紗廠,選址荃灣白田壩街工業區,屹立於芸芸工廠之中,高峰時年產3,000萬磅棉紗,成為了本港其中一個紡織龍頭。1960年代,南豐繼續擴展業務,收購了鄰近的地段共設立六個廠房,開創紡織王國。紗廠見證本港紡織業由全盛至式微,今日走進全新的南豐紗廠,仍可以看到昔日的影子。紗廠由三座建築物:四廠、五廠及六廠改建而成,並分為以培育及工作空間為主的「南豐作坊」、以零售及餐廳組成的「南豐店堂」及「六廠紡織文化藝術館」。 南豐發展設計部高級建築師吳家健表示,項目由籌備至活化落成約5年時間,當中工程施工需時兩年半,團隊盡力保留逾70%原有建築物的結構,僅作出一些方便到訪者的改建,例如擴建入口通道、建構新的玻璃橋連接五廠及六廠等。設計上亦有刻意保留昔日的舊物,包括舊樓梯、外牆及玻璃窗等,又將昔日的木門改造成椅子,令遊人可感受「新舊對話」。他表示,舊紗廠的痕跡別具意義,訪客參觀時可看到,改建工程中保留了近五分一的舊有外貌。他坦言在保留舊物料的工序較重造困難不少,這亦是保育活化的難度。 南豐發展資產管理部總監劉子敏表示,活化後的總樓面面積近26萬平方呎,其中40%至50%為「南豐店堂」,20%用作藝術館,其餘用作工作空間及辦公室,並指這個組合在現時區內還未出現,故有信心項目未來可成為地標。劉子敏續說,「南豐店堂」佔地125,270平方呎,期望這個商圈給予訪客不一樣的體驗,故此短期內不會有連鎖店進駐,而商戶的組合多元化,30%為餐飲業,其餘為零售和體驗式消費,大部分含「香港情懷」故事、文創或創新等元素。為了保持新鮮感,項目亦預留10%商業樓面,用作期間限定店(Pop-up Store),料三個月至半年便會更換一次。同時,為扶助本地初創環境,集團預留約20%商戶為初創企業,在租金上以人性化的處理,孕育初創企業。另一方面,集團特別將佔地78,130平方呎的「南豐作坊」,為有意創業的人士提供工作空間,推動紡織業的未來發展。 新地首個活化項目 life@KCC 變身新型商場利民 2011年,新鴻基地產總斥資5億元購入葵興聯泰工業大廈並活化改建為新式商廈,易名為「活@KCC」(life@KCC),發展成集團首個活化工廈項目,並於去年年中逐步啟用。新地代理租務部總經理鍾秀蓮表示,「活@KCC」活化後由原來傳統工廈,蛻變為以生活消閒為主的商場。「活@KCC」採「銀座式」的設計概念,商場地下至四樓提供扶手電梯連接,亦有升降機停靠各層;商場三樓連接旁邊的行人天橋,經行人天橋可到達九龍貿易中心和葵興站。 作為公司旗下首個工廈式全零售商場,鍾秀蓮表示,「活@KCC」樓高10層,涉及10萬平方呎,舖數目可望達50至60間,當中七成是零售商舖,其餘三成是餐飲店舖。活化項目採取全幢大廈改裝形式,保留原有的工廈結構。設計上針對空間的升級改造,豐富建築物內的人流動線,改造出10層多元化的飲食、休閒、購物空間。同時,通過改造並綠化現有的露天平台,注入環保元素,除大量採用環保機電設備如LED燈外,在外牆位置亦引入垂直綠化牆以改變大連排道的工業區形象。 鍾秀蓮指出,葵涌區交通網完善,加上有大量工商業大厦、學校及住宅,有一定的消費力支持,更引入特色店舖,包括品酒及DIY手作,而商場頂層將會是水療及健身中心;預計平均會有5萬至6萬人流量,主要為附近辦公室人員及住客。她指出,項目不是走高檔路線,目標客戶群是25至49歲的本地中產人士及附近地區的居民。她強調,「活@KCC」項目啟用後可增加其商業價值,亦對周邊環境及社區加強聯繫,達至各方多贏。鑑於「活@KCC」項目成功,新地會考慮發展其他活化工廈項目。鍾透露,集團未來有一個約14萬平方呎樓面面積之多層工廈的活化項目,正在火速進行中,規劃中之商場設計將加入鄉郊田園色彩,以翠綠直立式園林景緻配合都市格調,預計2021年第二季落成。 金寶集團 李秀恒 KC100增地區藝術文創氣氛 2010年,金寶集團斥資4.18億元購入總面積逾26萬平方呎,前身為運通製衣大廈的工廈,再待申請活化獲批後,斥資逾5億元改裝成甲級商廈KC100,工程歷20個月時間,並於2015年4月落成。集團主席李秀恒表示,現時商戶出租率逾90%,已有不少大型中外企業進駐,包括中銀國際、電訊盈科、Brother、日資大型企業商船三井;至於在零售商舖方面,KC100年前成功引進名店Outlet Florentia Village(佛羅倫斯小鎮)十多個奢華品牌,令KC100成為區內其中一個商業新地標。 李秀恒指出,活化工廈能把傳統工廈得到大幅度增值,以KC100為例,每呎租值原來是7.5元左右,活化後平均升至近30元,租值翻了超過4倍,整幢物業的估值保守升值至30億元。他本人為藝術愛好者,為增加特色,在商廈大堂擺放藝術品,化身藝術空間,讓上班人士可以「日日看藝術展覽」;開幕至今已舉辦40至50個各種不同形式的藝術文化展覽、工作坊等活動;另一方面,他個人每年贊助約150萬元,支持新晉/地區藝術活動,又把場地免費租予藝術創作團體,在他構想中,期望把KC100塑造成內地文藝商廈「北京798」的香港版。 對於政府重啟活化工廈計劃,李秀恒表示支持,稱此利民政策如能真正落實,可謂是一舉四得:一來「劏房戶」可早日改善居住環境;二則有助政府紓緩「屋荒」壓力;三來舊工廈多了一個出路;四是可為社會節省一些公帑和土地等公共資源。 但李批評,政府想推行一項好的政策,其決策僅是高層有心是不足夠的,必須所有相關部門都主動配合,同心同德地落實,才容易見成效。 他續指,金寶集團在政府首階段活化項目,只有KC100能如期完成。集團餘下數個項目,包括黃竹坑道39-43號,樓高23層,面積18萬平方呎的原偉晉中心一二期,申請改建為酒店項目,仍處於前期規劃階段;集團另一個位於油塘榮山工業大廈的活化項目,則計劃改建成酒店毗連商場,規劃中為一間可容納430間房的5星級酒店及20萬平方呎的商場,預計可望在今年內正式施工。 他認為,政府部門在處理活化項目上程序可提升效率,並批評過去政出多門,程序繁瑣影響發展進度。「須知工廈改建住房的工程絕不簡單,由設計到建成,將涉及地政總署、屋宇署、規劃署、路政署、運輸署和消防處等多個部門重重審批,若有些部門不清除官僚作風,在審批程序上仍各自為政,互不協調,很容易令有意參與的工廈業主無所適從,最後意興闌珊,那麼政策再好,也是枉然。」李直斥,部門應摒棄官僚思維,並為政策拆牆鬆綁,否則不如徹底地把舊工廈拆卸重建好過。他坦言,活化政策雖然可讓舊工廈轉型,但部分舊工廈礙於多方面的「先天不足」,要把消防設施改裝到符合現代社會的要求,極不容易,勞師動眾兼擾民,得出來的效果也未必令人滿意。 重啟活化工廈 代理後市看俏 活化工廈政策刺激本港工貿樓宇市場。據利嘉閣報告指,2018年工廈買賣錄5,608宗,按年升11%。2018年全年累計工廈買賣登記共錄得5,608宗,較2017年度的5,068宗仍升11%,涉及買賣合約總值452.19億元。 利嘉閣(工商舖)工商部高級營業董事朱亮恒表示,去年上半年可謂工廈市場在2013年初DSD辣招以來的全盛時期,買賣登記量創5年新高,可惜下半年市況出現180度逆轉,令旺勢無以為繼,按月交投更拾級而下,由旺市時的按月至少逾500宗萎縮至年底最差時不足200宗,上下半年表現分野明顯。 中原(工商舖)工商部董事郭楚華表示,政府重啟活化工廈措施,消息已吸引不少投資者早着先機入市,加上上半年工廈拆售潮興起,進一步刺激工廈買賣市場。資料顯示,按季度計,工廈平均呎價由今年首季約4,792元升至第4季約6,856元,升幅逾4成,反映工廈物業價格升勢向好。 賽馬會創意藝術中心 締造文創小社區 自多年前開始,藝文界湧現一股「文青熱」,年輕一代喜歡尋訪具香港本土特色的地方朝聖,賽馬會創意藝術中心(JCCAC)是其中一個當代文青熱愛的元祖級「景點」。樓高九層的JCCAC是香港首幢由工廠大廈活化而成的藝術村兼藝術中心,大樓前身是1977 年落成的石硤尾工廠大廈,曾是被民間稱為「山寨廠」的家庭式手工業集中地。這所活化工廈於2008年落成,管理者為香港浸會大學的附屬機構,策略夥伴是香港藝術發展局及香港藝術中心,由民政事務局支持,是為自負盈虧的非牟利慈善團體,其定位是一所多元化及對外開放的藝文場地,既為藝術家及藝文團體提供價格實惠的工作室及設施,也為公眾營造環境。 JCCAC行政總裁侯婥琪(Lillian)表示,十年來約有300萬人次入場,共有逾250多位藝術家及團體留下足跡,單是「賽馬會黑盒劇場」便曾有多達500齣劇目出演,藝術村亦由從前原有的130多個單位增至140個。「這所活化工廈的成立,對租戶及社區方面帶來效益。」她指出,中心的租金定位低於市價,價錢分數個層次,租戶中佔四分之一為畢業不超過三年的新晉藝術家,單位租金約2,000元,每個單位可由數位藝術家分租,藉以減輕他們的負擔。 而社區方面,藝術村為石硤尾附近社區注入活潑氣氛。Lillian形容,對比十年前,別人對石硤尾的印象只停留於古舊公屋村;但自JCCAC啓動後,帶動整個社區都相應活化起來,如「YHA美荷樓青年旅舍」等相繼出現,成為新一代文創活動活躍的其中一個熱點。與此同時,藝術村正積極回應社會訴求,落實去理解社區需要。她續說,社會上越來越多年青人投身藝術界,他們期盼給予年輕一代更多發展藝術事業的機會。而於這十年期間,大廈內在設施上亦有加以改進及翻新,如在單位間隔上更善用空間,創造更多單位;同時也會循「共享單位」的方向出發,成為其中一個往後發展的方針。 [...]