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傳大班西餅接「摸貨」接燶 實蝕逾「6球」沽旺角自用舖 戴行:網購疫市增 料上半年街舖租金持續跌

買舖自用向來好少人後悔,除非你好似「大班西餅」咁,接「摸貨」接燶,要損手蝕讓離場……市傳「大班麵包西餅」近日劈價逾兩成,以4,750萬元沽出旺角1,400方呎自用舖。該舖由大班於9年前以「摸貨」形式買入,現時轉售,帳面損手330萬元,實際勁蝕逾640萬元。另外,雖然本地需求推動今年首兩個月的本港零售額按年微增2.7%,而短期租約湧現亦提升街舖佔用率;然而,銷售數字仍較2019年同期大減3成,現時主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,有研究更預測,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。而「疫情新常態」亦促使網購成為趨勢,今年首兩個月網上零售額已達41.7億元,按年激增74.5%,預料線上消費已經成形,疫後網上零售額雖會回落,但仍會保持一定份額,比疫前強勁,對舖位租金將有一定程度衝擊。 傳大班沽旺角自用舖 「摸貨」勁蝕逾「6球」 市場消息指,舖市新近錄得旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖買賣成交,地下舖位建築面積700方呎,入則閣700方呎,總面積合共1,400方呎,門闊約15呎。原業主為「大班麵包西餅」,最初叫價6,300萬元放盤,最終劈價至4,750萬元沽出,呎價33,929元,減價幅度達1,550萬元或24.6%。該舖現由原業主大班西餅自租自用,每月租金13.5萬元,租期由2016年9月底至2021年9月28日屆滿;市傳大班有意以現租金水平售後租回舖位,為期3年。若以現時租金及最新成交價計算,舖位租金回報率達3.4厘。 據土地註冊資料顯示,原業主「大班麵包西餅」於2012年7月以5,080萬元「接摸貨」買入上址,現持貨近9年易手,帳面蝕讓330萬元,物業貶值6.5%,扣除印花稅及雜費料實蝕逾640萬元。大班的上手業主則於2012年5月以4,580萬元購入該舖,「持貨」兩個月即將買賣合約權益轉手(俗稱「摸貨」),帳面勁賺500萬元。 有業內人士指,上述舖位位處旺角「重災區」,以往快富街一帶人流勁旺,惟今時今日已靜了好多, 要等遊客回港才會有升值空間。而大班「售後租回」雖然可確保舖位有穩定租金收入,惟所謂「售後租回」通常有「水份」,以今時今日區內租金計,該舖市值租金頂多約10萬元,租金回報率跌至2.5厘。 旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖。 今年首兩個月零售額按年微增2.7% 仍較2019年同期大減3成 戴德梁行日前發表香港商舖租賃市場第一季表現報告。雖然市場自2020年第四季度以來,已經從谷底開始逐步回升,本地需求推動零售額於2021年2月按年增長30%,而短期租約的湧現亦提升了街舖佔用率;然而,主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅,戴行更預料,街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。 由於缺乏遊客,本港零售市道現時由本地消費者支撐。2021年第一季度,在本地零售消費力推動下,銷售額有溫和回升。參考政府公佈數字,2021年首兩個月的銷售額按年輕微增加2.7%。尤其2月份主要受惠於農曆新年、低基準效應、以及為海外買家提供的購買服務增加(表1),期內零售銷售總額按年增長30%,當中零售數字特別受惠於珠寶和手錶(114.1%)以及時尚與配飾(89.4%)的驅動。 然而,若對比2019年1至2月份數據,今年首兩個月的零售銷售總額仍然大跌30%,其中珠寶和手錶、時尚與配飾、以及藥妝品的銷售額,分別較2019年同期大減57.3%、44.8%及55.9%。 表1 – 零售銷售比較 主要零售區舖租錄雙位數跌幅 「吉舖」業主大舖劏細舖觀望 第一季度的街舖空置率亦見改善,零售空間佔用水平亦逐漸提高。部份業主在疫情期間經歷長時間的空置期後,開始願意接受更多短期租約,但租金下跌情況仍然持續。 在 2021年第一季度,銅鑼灣的租金按年下跌 35%,而中環的租金亦下滑 30.5%;至於尖沙咀及旺角的舖租水平則分別跌26.4%及23.3%;而元朗及屯門此類民生區表現就「無咁差」,兩區租金分別按年跌15.3%及14.1%。所有主要零售區的租金都按年錄得雙位數的跌幅(表2)。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威坦言:「我們相信,本港一日未能通關,主要零售區的舖租水平都仍然未能恢復。」展望2021年上半年,戴行預料銅鑼灣及中環的租金仍有5%至10%的跌幅;至於尖沙咀、旺角、元朗及屯門四區的租金跌幅已趨於穩定,區內商戶均認為最壞情況已經出現,而棄租及招頂租應該已於上年完成,相信租金跌勢已經「見底」,不過由於尚未通關,而零售市道亦需一段較長時間恢復,因此市場對區內租金走勢仍未敢太過樂觀,估計四區於今年上半年的租金調整將維持0至5%輕微跌幅。 表2 – 零售舖租金比較 雖然主要零售區的街舖空置情況有所改善(表3),惟大部分新租賃街舖均以短租為主,例如口罩及手機配件舖,相反長租就相當疏落。現時大部分「吉舖」業主,尤其是主要零售區,除了接受短租,更會趁空置而將舖位重新改動或裝修,例如改動旗艦店大舖的結構,將大舖劏細,期望下半年旅客能陸續回流,才準備洽談長約,現時大多業主抱觀望態度。 表3 – 零售舖空置率比較 餐飲業表現較預期理想 或帶動舖租回升 餐飲業在疫市下表現比較理想(表4),雖然限聚措施下尤其大型中式餐飲受到巨大打擊,但反而中小型特式餐廳或由個體開設的新餐飲數目出現正增長,尤其茶飲類增加不少,可能由於部分人失業故轉而創業,帶動主要零售區的餐飲舖放租情況理想,需求較強勁。 林應威指:「 雖然疫情延長帶來挑戰,但在過去6個美食市集勢力興起,並吸引了相當多的關注。隨著疫苗接種的展開,加上大型購物中心業主和零售商的促銷策略,令商鋪市場氣氛有所改善。不過,餐飲業的復甦能力比其他行業明顯,估計餐飲業舖租可能會帶頭回升。」他預計,今年上半年餐飲舖租金可以有0至5%的輕微增幅。 表4 – 餐飲業收益比較 疫下網購成新趨勢 料衝擊舖租 此外,在疫情期間網上購物已成為一種趨勢,1月和2月份分別錄得91.3%和56.5%的按年增長(表5)。2021年首季度的前兩個月,網上零售額已達41.7億港元,較去年同期的23.9億元,按年激增74.5%。由於香港向來消費方便,以往本港零售及餐飲業向來不太願意投放資源落線上平台,但疫情促使商戶投資更多落網上銷售,並衍生出新服務平台及新物流方式,林應威相信,疫後網上零售額雖會回落,但仍會保持一定份額,比疫前強勁。「疫情新常態」之下,即使疫後遊客回流,遊客及本地人的消費模式已經轉變,對舖位租金將有一定程度衝擊。 表5 – 網上零售額比較   戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威(左)、戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝(中)及戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰(右)。 [...]

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短租撐舖市 街舖繼續蝕?? 尖沙咀吉舖急增近兩成創新高 佐敦地舖8年前「摸頂」貨今勁蝕近「8球」易手!!

本港失業率飆升至7.2%、達17年來新高,而購物區亦反映經濟狀況,街舖十室九空,甚至要靠短租雜貨店「吊鹽水」死頂!最近有研究報告指,在短租行業支撐下,今年1至2月份四大核心區(尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環)空置舖位(吉舖)數目淨減少77間至867間,最新整體空置率為11.5%,較2020年第三季微跌1%,不過尖沙咀舖位空置率依然急增至17.7%創新高,亦為四核心區空置之冠。而事實上,短租舖的租金一般低過長租6成,四核心區短租舖多達99間,其中62間屬今年新增,較去年第三季的37間急增1.68倍。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 無獨有偶,佐敦吳松街近日有地舖錄得大蝕讓,原業主於2013年斥2,818萬元購入該舖,惟幾日後政府突然宣佈為非住宅物業設立雙倍印花稅(Double Stamp Duty,DSD),業主隨即「被摸頂」,持貨8年至今終以2,180萬元沽出,帳面蝕讓638萬元;若扣除印花稅及雜費等,料實際勁蝕約790萬元,物業貶值達22.6%。 民生贏核心 元朗空置跌至5.7% 美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,該行最新統計顯示,今年1至2月五個主要購物區(銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角及元朗)共錄1,018間吉舖,當中四核心區佔867間,四核心區最新空置率由去年第三季的12.5%回落至最新11.5%,元朗亦降至5.7%。是次統計涵蓋222條街道共10,174間街舖(四核心區佔7,539間;元朗佔2,635間),是次數據主要反映香港第四波疫情後、本港疫苗開始接種前的商舖市道。 尖沙咀彌敦道急增至43間吉舖 美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋表示,最新的整體街舖空置率略為回落,主要因為舖租大幅下挫,吸引短租行業(如口罩店、賀年用品店及散貨場)進駐,吸納部分吉舖所致。此外,部分業主趁市況轉弱,因而加快重建/翻新物業,也減低空置率。 旺角、銅鑼灣、中環及元朗的最新空置率同錄下跌,只有尖沙咀區上升,陳浩璋指主要是由於尖沙咀的商戶結構組合以旅客相關行業為主,加上期內不少商戶租約期滿遷出所致。該區吉舖數目及街舖空置率最新分別報271間及17.7%,為四核心區之冠,也是該區有統計以來新高。同時,受到栢麗購物大道吉舖增加,加上區內有不少珠寶鐘錶店、藥房及電子產品店結業,尖沙咀彌敦道吉舖數目急增16間至43間,成為四核心區吉舖最多的街道,空置率高見29.7%。 短租吊鹽水 尖沙咀最多 然而,街舖空置率微減1%主要是因為舖租大幅下挫,吸引短租支撐所形成的「暫時」現象。事實上,短租舖的租金一般低過長租6成;而報告數據顯示,四核心區於今年首季錄得的短租街舖多達99間,較去年第三季的37間急增1.68倍。至於元朗於今年首季亦錄得27間短租街舖,較去年第三季的12間急增1.25倍。今年首季五區合共錄得126間短租,佔是次調查的10,174間街舖的1.2%,較去年第三季的49間多1.57倍。其中四核心區有62間短租舖屬今年新增,即短租舖比去年第三季激增1.68倍;相反,區內吉舖只減少77間,亦即新增短租舖佔減少的吉舖量達80.5%。若扣除62間新增短租舖、再扣除9間正在裝修的街舖,四核心區實際增加的長租舖位只有6間,情況與去年相若。值得一提,短租舖很大機會約滿後不續租,舖位或瞬間回復丟吉。 若以行業劃分,短租舖最多為散貨場,四核心區共48間,元朗有11間。次多為口罩店,四核心區共錄31間租短口罩店,元朗則有2間。其餘為賀年用品店,四核心區共錄20間租短賀年用品舖,元朗則有14間。另外,四核心區內的重建及翻新街舖則至少有9個,分佈於中環、銅鑼灣及尖沙咀,其中尖沙咀佔5個最多。 疫情下民生消費行業受惠 若按街道劃分,核心區遊客街的空置情況個別發展,例如銅鑼灣羅素街吉舖數目淨減少1間,主要是由於有口罩店、散貨場及衣服店短租,尖沙咀名店林立的廣東道今季吉舖數目淨增加8間至15間,再創統計以來新高。而民生消費元素較重的元朗區,主要街道元朗大馬路 (青山公路-元朗段)吉舖數目大減17間至9 [...]

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最壞時間已過?? 周大福棄租銅鑼灣兩舖 卓悅變賣荃灣總部!!

九龍倉今日公布業績,集團去年基礎盈利增長14%至30.92億元,並指最壞時間應已過去。然而,零售龍頭表現似乎不如九龍倉所言。大型連鎖金行周大福近日趁租約期滿,放棄續租銅鑼灣兩間分店鋪位,每月慳約140萬元租金。另一龍頭卓悅控股亦以不少於8億元出售荃灣卓悅集團中心總部,並已訂立兩份意向書。 周大福棄租兩銅鑼灣舖月慳140萬 周大福棄租的其中一個地舖位於銅鑼灣波斯富街78至82號麗園大廈地下A舖,建築面積約1,200平方呎。周大福自2012年起以128萬元承租上址,2015年月租大加14.8%至147萬元,不過2018年租金則大劈近一半至75萬元。另一棄租地舖位於軒尼詩道480至482號泰港大廈地下AA舖,建築面積約1,300平方呎,自2018年月租已大減至約65萬元,業主現以原價放租。 事實上,去年在港仍擁有86間分店的周大福,於2020年疫情爆發之初,已計劃在該年4月開始的財年關閉不多於15間店舖,主要位於銅鑼灣、旺角及尖沙咀等旅遊區,佔本港營運規模約17%。周大福其後於去年年中已放棄月租近270萬元的尖沙咀海防道舖位,業主將該舖一分為三,惟僅以每月約15萬元租出一舖,呎租少於400元。 卓悅8億賣總部擬售後租回 此外,卓悅控股亦以不少於8億元,向獨立第三方出售位於荃灣橫窩仔街36至42及44至50號的卓悅集團中心總部,並已訂立兩份出售意向書,買方身份將於最終協議訂立後公布,料需時1個月內。其中建議完成交易後,卓悅可向買方租回物業,租期3年。另外亦有其他出售建議,包括直接轉讓物業業權,或透過向買方出售持有該物業的子公司全部已發行股本去完成,視情況而定。 卓悅指,總部由集團用於業務營運,出售物業可為公司套現,加強現金流,並增加營運資金,以重新分配資源發展業務。 [...]

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廁所博士沽銅鑼灣地舖 旺區「97貨」租金回報僅1.35厘

繼「舖王波叔」鄧成波及佳寶林曉毅沽貨後,市場再有名人出貨。消息指,市場日前錄得銅鑼灣怡和街1至1L號地下B舖及入則閣樓買賣成交,地舖建築面積430方呎,閣樓建築面積430方呎,合共860方呎,門闊約14呎,深20呎,原業主開價8,000萬元,其後反反覆覆調整過叫價,最終以8,000萬元易手,呎價93,023元。舖位現時由電訊數碼承租,每月租金9萬元,租約期至2023年4月14日屆滿。以最新成交計,租金回報僅1.35厘。 有代理指,上述舖位毗鄰崇光百貨,於2013至14年零售市道高峰時,曾以每月約55萬元租予鐘錶店,惟現時租金已勁跌46萬元或83.6%。代理又指,目前銅鑼灣核心區舖租已較高峰期跌八九成;而上述成交地舖面積細之餘,又位處「重災區中的重災區」,附近全部是「吉舖」或散貨場,舖位合理市價約5,000萬至6,000萬元,故現時造價8,000萬元是高過市場水平三至六成。 據了解,上述成交舖位的原業主是前廣安銀行老闆梁定邦,梁氏於1997年11月以6,800萬元摸貨購入該舖,雖然是次易手價貴過市價,但持貨逾23年,帳面升值只有1,200萬元或17.6%。 「廁所博士」梁定邦晚年多災多難 原業主梁定邦畢業於香港大學醫學系,曾開設私人診所,後來繼承家族生意廣安銀行,不過銀行最終被星展銀行收購。梁氏曾獲委任為市政局議員,亦是前香港市政局主席,市政局解散後便退休。由於他擔任公職期間,曾主動推行香港公廁改革,並積極發起亞太公廁服務研討會,因此有「廁所博士」之稱。梁定邦更曾在98年一個宣傳清潔公廁比賽的活動上,在一眾記者面前即場小解。 然而,梁定邦退休後遇上不少坎坷事。2005年,梁定邦捲入一宗深圳房產權訴訟;後來又被傳媒揭發他曾與一名16歲少女發展「爺孫戀」,惹人非議。之後在2007年時,梁定邦被前自由黨議員蔣世昌之胞弟蔣世華推入木箱綁架,幸好最終逃脫。不過2008年時,梁定邦不敵金融海嘯,被花旗銀行入稟追討「孖展」數達970萬元。 [...]