香港
傳大班西餅接「摸貨」接燶 實蝕逾「6球」沽旺角自用舖 戴行：網購疫市增 料上半年街舖租金持續跌
2021-04-14
買舖自用向來好少人後悔，除非你好似「大班西餅」咁，接「摸貨」接燶，要損手蝕讓離場……市傳「大班麵包西餅」近日劈價逾兩成，以4,750萬元沽出旺角1,400方呎自用舖。該舖由大班於9年前以「摸貨」形式買入，現時轉售，帳面損手330萬元，實際勁蝕逾640萬元。另外，雖然本地需求推動今年首兩個月的本港零售額按年微增2.7%，而短期租約湧現亦提升街舖佔用率；然而，銷售數字仍較2019年同期大減3成，現時主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅，有研究更預測，街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。而「疫情新常態」亦促使網購成為趨勢，今年首兩個月網上零售額已達41.7億元，按年激增74.5%，預料線上消費已經成形，疫後網上零售額雖會回落，但仍會保持一定份額，比疫前強勁，對舖位租金將有一定程度衝擊。 傳大班沽旺角自用舖 「摸貨」勁蝕逾「6球」 市場消息指，舖市新近錄得旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖買賣成交，地下舖位建築面積700方呎，入則閣700方呎，總面積合共1,400方呎，門闊約15呎。原業主為「大班麵包西餅」，最初叫價6,300萬元放盤，最終劈價至4,750萬元沽出，呎價33,929元，減價幅度達1,550萬元或24.6%。該舖現由原業主大班西餅自租自用，每月租金13.5萬元，租期由2016年9月底至2021年9月28日屆滿；市傳大班有意以現租金水平售後租回舖位，為期3年。若以現時租金及最新成交價計算，舖位租金回報率達3.4厘。 據土地註冊資料顯示，原業主「大班麵包西餅」於2012年7月以5,080萬元「接摸貨」買入上址，現持貨近9年易手，帳面蝕讓330萬元，物業貶值6.5%，扣除印花稅及雜費料實蝕逾640萬元。大班的上手業主則於2012年5月以4,580萬元購入該舖，「持貨」兩個月即將買賣合約權益轉手（俗稱「摸貨」），帳面勁賺500萬元。 有業內人士指，上述舖位位處旺角「重災區」，以往快富街一帶人流勁旺，惟今時今日已靜了好多， 要等遊客回港才會有升值空間。而大班「售後租回」雖然可確保舖位有穩定租金收入，惟所謂「售後租回」通常有「水份」，以今時今日區內租金計，該舖市值租金頂多約10萬元，租金回報率跌至2.5厘。 旺角快富街33至35號利興大廈地下及入則閣B號舖。 今年首兩個月零售額按年微增2.7% 仍較2019年同期大減3成 戴德梁行日前發表香港商舖租賃市場第一季表現報告。雖然市場自2020年第四季度以來，已經從谷底開始逐步回升，本地需求推動零售額於2021年2月按年增長30%，而短期租約的湧現亦提升了街舖佔用率；然而，主要零售區舖租均按年錄得雙位數跌幅，戴行更預料，街舖租金將於2021 年上半年繼續下調。 由於缺乏遊客，本港零售市道現時由本地消費者支撐。2021年第一季度，在本地零售消費力推動下，銷售額有溫和回升。參考政府公佈數字，2021年首兩個月的銷售額按年輕微增加2.7%。尤其2月份主要受惠於農曆新年、低基準效應、以及為海外買家提供的購買服務增加（表1），期內零售銷售總額按年增長30%，當中零售數字特別受惠於珠寶和手錶（114.1%）以及時尚與配飾（89.4%）的驅動。 然而，若對比2019年1至2月份數據，今年首兩個月的零售銷售總額仍然大跌30%，其中珠寶和手錶、時尚與配飾、以及藥妝品的銷售額，分別較2019年同期大減57.3%、44.8%及55.9%。 表1 – [...]
