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樓市速報:銅鑼灣成重災區 商舖第三季或見底

反修例事件、新冠疫情打擊經濟浪接浪,本港由旅遊天堂變成零售煉獄,美聯工商舖數據顯示,今年1至2月四大核心區空置率創有紀錄以來新高。昔日舖王盛產地銅鑼灣更成重災區,旺舖頻頻被空置。 分析認為,現時核心區舖市有機會較2003年沙士時更差,因為再難有另一個「個人遊」措施刺激本港經濟,舖價、舖租將會一跌再跌,估計最快要到第三季,空置率才有機會喘定。 不過,亦有分析指出,民生區受疫情、經濟影響較細,尤其民生區主打平民路線的外賣舖、濕貨舖,更有望成為「疫」市奇葩。 受疫情拖累,零售消費市場大受打擊,各核心購物區舖位連環出現劈價沽售情況。尖沙咀柏麗購物大道一個街舖,市傳僅以約4,000萬元易手,由於原業主於2010年1月以6,800萬元買入,交易價較十年前購入價帳面虧蝕約2,800萬元,帳面蝕讓逾四成,如計及手續費蝕讓超過3,000萬元,料為本港歷來蝕讓金額最大的地舖。 該舖位面積逾750方呎,本來由鐘錶珠寶店以每月約9萬元承租至今年中,但該店早於半年前提早結業遷出,現已交吉。分析認為,該舖位週邊位置有大面積吉舖,以及短租散貨場等,加上鄰近示威熱門地點,料短期內難以尋找租戶。 另外,銅鑼灣耀華街4號地舖,建築面積約800方呎,原叫價1.2億元,其後減價至9,000萬元仍未獲承接,近日最終以3,400萬元沽出,呎價4.25萬元,劈價達8,600萬元或71%。舖位現由中餐廳以月租11萬承租,新買家可享3.9%回報。幸原業主是於1990年7月以170萬元買入,賬面仍賺3,230萬元,升值19倍。 除了劈價求售,部分地舖亦大幅劈租,當中銅鑼灣近期劈租幅度最高的商舖為羅素街2至4號,早前由奢侈品品牌PRADA以月租900萬元租用,業主旭日國際大劈至500萬元招租,減幅約44%,以商舖面積1.5萬方呎計,呎租333元。 銅鑼灣重災區 據美聯工商舖(00459)統計四大核心購物區156條街道、共涉7,503間商舖的情況,發現今年首兩個月四大核心區包括尖沙嘴、旺角、銅鑼灣及中環的吉舖數目,已由去年9月的482間急升43%至689間,空置率達9.2%,屬該行自2015年有統計以來新高。當中以銅鑼灣舖位空置率最高,達12.2%;中環居次,空置率11.8%,另尖沙嘴、旺角舖位空置率分別為10.9%及6.4%。 事實上,銅鑼灣曾誕生呎租舖王的景隆街,已出現大量「吉舖」,長約140米的街道,共有約40個大細不一的商舖,當中有約10個丟空,「吉舖」比例高達四分之一。 美聯工商舖資料研究部分析員陳浩璋指,銅鑼灣的空置率高,主要是由於去年以來的社會運動衝突經常發生於該區,對區內影響最為直接。至於旺角商舖空置率為四區最低,相信與該區有較多本地消費支持有關。而若按街道性質分類,主打遊客生意的一線街及多條食街的吉舖數目明顯增加,如過往依賴遊客消費的尖沙嘴加連威老道,共有29間吉舖,為統計街道中,最多吉舖的街道。 市場普遍認為,今次的新冠疫情在全球的感染規模比沙士還要強勁,尤其今次疫情的影響才開始反映出來,故預期舖位的租、價,仍是低處未算低。 當中,以旅遊區的街舖前景最為黯淡,繼去年的社運,加上疫情打擊,據旅發局最新數據,2月訪港旅客數字只得19.9萬人次,按年下跌逾九成六,遠低於2003年沙士時的旅客量,當時一個月旅客量仍有40多萬人次。 其中2月8日政府實行大幅關閉入境口岸前,每日約有1萬至2萬名旅客訪港;然而2月8日後訪港旅客平均每日僅約3,300人次,當中約八成為非內地旅客。因應疫情發展,旅發局預計3月訪港旅客數字可能會進一步減少。 傳統零售業如周大福(01929)、謝瑞麟(00417)及六福珠寶(00590)等,均有個別分店暫停營業,以及縮減營業時間。莎莎(00178)更計畫把香港25間分行結業,主要位於銅鑼灣、旺角及尖沙嘴等遊客區。服裝零售商包浩斯(00483)亦決定於短期內關閉香港8至10間錄得虧損之零售店舖,並遣散約100名員工。 南韓潮流品牌LAND更擬結束香港業務,連最新位於T.O.P的分店亦已關店。LAND數年前來港接二連三開設數間分店,包括進駐銅鑼灣利舞臺、九龍灣Mega Box、尖沙咀海港城LCX,但有關分店均已結業。 第三季或見底 災情慘重,美聯工商舖行政總裁黃漢成指出,預計現時的疫情影響,要待今年第三季的數據才全面反映,而預計至今年第三季,四大核心區的吉舖數量,將較現時再增加逾200間至約900間,整體空置率最高料達12.5%。其中銅鑼灣商舖空置率仍是四大核區中最高,預計達14%至15%;同屬旅遊區的尖沙嘴及中環,預計空置率將升至13%至14%;旺角空置率將升至9%至10%。 展望後市,美聯旺舖董事盧展豪認為,現時情況較2003年沙士時期更差,因為現時疫症規模較當時大,而且今日難再有另一個自由行刺激經濟,加上疫症後社會運動或捲土重來。預計核心區舖位租售價至年底將跌3成至4成,對比2013年的歷史高位更是下跌6成至7成,相當於重返2006 至2007 年的水平,之後數年都會拾級而下。 至於核心區以外的商舖,亦多受疫情影響。盛匯商舖基金創辦人李根興指:「除了核心旅遊區舖租舖價受挫,普遍區域中做自由行生意的商舖都難以看好,如荃灣沙咀道、觀塘物華街,過去都是珠寶店和藥房為主,主打自由行生意,近月的生意亦大受影響。」 民生外賣舖突圍 他續說:「反而民生區的賣新鮮食品的濕貨店或外賣生意,只要價位不高,受影響不大,如大角咀區一個前身菜檔的200、300方呎舖位,原本月租2.2萬,近期以3萬元轉租給外賣炸雞店,顯見這些大眾化的民生店仍然有承接力。」 事實上,在民生區中,近期亦出現「疫」市奇葩,市場消息指,太子荔枝角道1號嘉業大廈地下F舖,原業主以4,900萬元放售,議價後以4,500萬元易手,呎價約4.5萬元。原業主2003年4月沙士時以1,300萬元買入,持貨近17年,帳面獲利3,200萬元,物業升值2.5倍。 李根興預期整體商舖或要下年才有轉機,但如以不同舖位市場去分類,民生店不用看得太淡:「核心區的商舖租金估計至年底會跌4至5成,但要留意全港的核心區商舖其實約只有8,000間,但全港有10萬間舖,所以舖市或非想像中差,而民生區中做自由行生意的商舖租金,受市道影響,估計亦會跌2至3成,惟民生區的低價民生店,尤其外賣店等,估計即使沒有升幅,租金亦會持平。」 [...]

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樓市速報:銅鑼灣舖市翻生?

銅鑼灣作為香港傳統購物熱點,但隨著本港基建愈見完善,如高鐵通車及港珠澳大橋開通後,旅客購物地方愈見分散,銅鑼灣的光環已趨暗淡。不過,近日有市場消息指出,銅鑼灣勿地臣街6至8號、霎東街8號地下A舖位,獲財團以高達3.5億元洽購,即呎價高達58萬元,若交易成功,將創近年新高,是否意味銅鑼灣未來再次光芒四射? 消息指出,該舖位面積約600平方呎,目前由一家藥房租用,每月租金約46萬元,如果真的以3.5億元售出,成交呎價58萬元,將成為近年罕有呎價過50萬元的商舖買賣,而以目前租金計的回報只是1.6厘。地產界人士認為,以現租金計,舖位的回報率不高,但因該舖對正時代廣場,是銅鑼灣一線地段,加上類似舖位供應極少,估值較高亦有可能。 其實銅鑼灣舖租金高昂早已聞名國際,戴德梁行近年發表的《全球主要大街》報告,銅鑼灣羅素街就經常排在前列。該行去年發表有關報告,以截至2018年第2季舖租平均每年每方呎2,671美元計,羅素街重奪最貴租首位。不過,羅素街的租金期間按年跌了1.5%,只是2017年的冠軍美國紐約第五大道上段,租金跌幅達25%,才再次被羅素街取代。羅素街對上一次登上榜首是2013年。 有關報告問世已達30年,去年報告就追蹤全球446條主要商業街道,按房地產行業的租金資料分析,以截至2018年第2季租金為準,幫全球65個國家或地區舖租最貴的商業街道排名。去年僅次羅素街及紐約第五大道的最貴街道依次是倫敦新邦德街、巴黎香榭麗舍大道、米蘭的蒙特拿破倫大街,以及位居第6的東京銀座等,當中銀座是僅次羅素街的亞洲第2貴商業街。 自從高鐵及港珠澳大橋開通後,已令購物點變得分散,不少遊客會到尖沙咀、旺角、東涌、上水、元朗等新界區地方。再講,本港這購物都市變成由一座座商場組成,而各商場的商舖都大同小異,幾乎都是一些大型連鎖集團經營的店舖,差異化不大,銅鑼灣自然失色不少,以致近年租金跌幅頗大。 數2月簽下的租約,怡和街2至6號英光大廈地下2號舖,面積約400方呎,新簽訂租約的月租僅40萬元,呎租約1,000元,較2013年海天堂的90萬元月租,以及2015年由藥房以88萬元承租都差得遠。1月則有化粧品店以月租約62.5萬元租用銅鑼灣渣甸坊5至7號地庫,面積1,800方呎,呎租347元,較2004年高峰期的月租200萬元大跌近七成。難怪有地產界人士認為,有財團以高價洽購銅鑼灣舖位,可能只是個別事件,未必成風氣。 [...]

本港時事

【商舖投資】 銅鑼灣舖租貴絕全球,網購促使實體店轉型

每個城市的商業大街,都是反映當地的經濟走勢的一面鏡。近期本港樓市回軟,但商舖租金就仍然貴絕全球。根據戴德梁行《全球主要大街》年度報告指,香港銅鑼灣羅素街再次問鼎全球舖租最高的商業街,至於名列第二的美國紐約第五大道上段,今年排名跌至第二位,租金跌幅達二成五之多,當中主要原因是因為網購大行其道,成當地零售業的致命打撃。在網購的大時代下,實體店的定位應何去何從?各地的舖租走勢又會否受到影響? 撰文:余美玉   今年的戴德梁行《全球主要大街》報告,一共追蹤全球446條主要商業街道,以截至2018年第二季度的租金為準,香港銅鑼灣的舖租為每平方呎2,671美元,雖然租金按年下跌了1.5%,但仍然繼2013年後再次榮登全球最昂貴商業街的寶座。至於美國紐約第五大道上段今年因舖租下滑至每平方呎2,250美元,排名跌至全球第二位。 歐洲方面,倫敦新邦德街的舖租與去年相若,維持在每年每平方呎1,744美元的水平,反映倫敦仍然是奢侈品與高檔零售品牌的必爭之地。全球十大最昂貴商業街之中,巴黎香榭麗舍大道排名第四,米蘭的蒙特拿破崙大街緊隨其後,東京銀座則是亞洲第二貴的商業街。至於全球舖租最便宜的商業街,大多位於非洲及拉丁美洲的新興市場,最低的租金僅為每年每平方呎20至30美元。 香港商戶租約短轉型快 對於銅鑼灣羅素街榮膺全球最昂貴商業街,戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威表示,香港的經濟周期較短,因此復甦速度較紐約更快。在過去一年,受到遊客人數回升所帶動,香港零售市場出現反彈,而本地的大額租約期約三年,因此租金很快便追上經濟步伐,令轉型更快。 他又指,雖然傳統一線街都是以珠寶鐘錶等奢侈品為主,但現時消費者較傾向生活用品及輕奢侈品的品牌,其中內地客戶的消費習慣既主導租金走勢,也決定了租戶的類別,因此銅鑼灣的商戶組合已由珠寶鐘錶等轉型至個人護理用品、化妝品等。至於新開的珠寶店則比較少,反而有趨勢搬遷到較平租金的舖位。截至今年11月底,銅鑼灣羅素街的空置率為0%。 中美角力成市場不穩因素 至於今年第四季至明年首季的租金展望,該行持保守態度,林應威解釋指:「下半年由於經濟大環境力存有不少不穩的因素,如中美貿易角力,以及內地降低關稅等,均削弱了本地零售市場的價格競爭力,預料第四季的商舖租金市場前景將受到影響。事實上,我們亦留意到零售商及業主都相對審慎,前者都按兵不動,暫時擱置擴充計劃。業主方面也較為務實,續租的開價都不會太進取,期望留住有質素的客戶。」 該行預期,銅鑼灣年內會有3%的租金升幅,中環則會跌一成至一成半,旺角市況穩健,全年租金料可升5至8%,至於尖沙咀則會有3%升幅。此外,隨着港珠澳大橋的開通,會增加各商業區的人流,但是否能惠及所有零售商戶,則是個未知之數,但長遠而言肯定是有幫助,因為「個餅做大了」,商戶自然也可獲益。 紐約第五大道空置率達兩成 左右租金走勢的,除了經濟環境外,網上購物也是主要因素。現時全渠道零售(omnichannel retail)已成為今日全球各地零售業的常態,對各地的商業街租務也有一定衝擊。其中,紐約第五大道上段由於當地空置率上升至20.3%,令舖租自去年的平均每平方呎3,000美元,跌至今年的2,250美元,一年間的跌幅多達25%,這其實與網購的盛行有莫大關係。然而,網購的影響力並非在每個地方都如此巨大,其中作為網購大國的中國,其商舖租務市場卻沒有受到太大打撃,主因是內地租金升幅溫和,而且購網的發達也不是這一、兩年間的事,市場早已適應,並已反映在租金上。香港則因商戶較為密集,對消費者而言購物非常方便,他們多會在網上搜集資料及格價比較,再到實體店購買,因此商舖租金受網購的影響亦較細。 實體店朝多功能平台發展 [...]

美酒佳餚

夢妮卡推介:摩登創意中菜 莊館|銅鑼灣新派中菜食府

近年,有愈來愈多新派中菜食府出現,且大受歡迎,最新登場的有位於銅鑼灣的「莊館」。有人將它形容為摩登版的「卅二公館」(Mott 22),菜式走中西合壁路線,以傳統中菜為根基,結合慢煮、煙燻等西式烹調手法,再配合來自世界各地的優質食材及香料,為大家帶來充滿創意的中式點心、燒味,以及富有四川風味的小菜。喜歡嚐新的朋友,來到這裡,絕對不會失望! 中西合壁美饌 佔地超過7,000平方尺的「莊館」,店名取自當年首位推動東西方貿易往來及文化交流的華人John Anthony,藉此向他作出致敬。菜單由餐廳行政總廚周世韜師傅與「卅二公館」行政總廚李文星師傅攜手設計,以充滿創意的中式點心、燒味,以及富有四川風味的小菜作主打。周師傅告訴筆者:「我們以傳統中菜為根基,結合西式烹調手法,再配合來自世界各地的優質食材及香料。例如『莊館獅子頭』、『慢煮鹵水鵝片』就採用了近年於西方大行其道的慢煮烹調手法,而『花雕魚籽滷水燻蛋』則用上煙燻方法炮製。」 掀開餐牌一看,發現周師傅在中式點心的食材搭配上花了不少心思,例如「黑松露燒賣」、「阿拉斯加蟹肉餃」、「刁草黑豚肉腸粉、「豆蔻葡撻」等。鍾情海鮮的朋友應該會喜歡「墨汁小籠包」,周師傅以墨汁製成質感透薄的外皮,並採用墨魚肉、蝦膠、帶子代替傳統的豬肉作餡料,入口鮮甜彈牙,再加上海鮮湯汁,鮮味十足。至於燒味方面,以「和牛叉燒」最富特色,周師傅選用澳洲M9和牛代替傳統的豬肉。叉燒表面略帶焦香,入口鬆化軟腍,而且富有蜜香,再伴以特製薑蓉醬,有助中和牛肉的膩滯感。 嗜辣的朋友亦絕對不愁口福,「低溫泡椒蟶子」、「川北帶子」、「慢煮口水和牛面頰」等展現出川菜獨一無二的香辣滋味。筆者推介「火燒水煮魚」,紅彤彤的湯汁以二荊條、指天椒調製而成,入口辛香麻辣,搭配肉質嫩滑的桂花魚,以及既煙韌又滑溜的粉皮,美味得令人吃個不停,就連不嗜辣的筆者亦吃得津津有味!上枱時,周師傅在菜式上加少許冧酒再點火,更是香氣四溢!甜點亦同樣充滿特色,賣相可愛的「西瓜糕」糅合了台灣黃肉西瓜汁、椰汁、綠茶、奇異果籽,不但口感煙韌,而且清新香甜。 大型琴酒柱成亮點 除了一系列創意美饌外,餐廳亦珍藏了超過400支琴酒,酒吧區更設有大型琴酒柱,注有12公升的自家釀製的菊花普洱、迷迭香、煎茶、薰衣草琴酒,成為一大亮點。此外,值得一提的是,餐廳在食材、餐具、室內裝潢等各方面均融入了環保及可持續發展的理念,例如回收廚餘、採用以回收廢棄塑膠製成的杯墊和餐牌、採用可分解的外賣盒等,用餐區內的部分地磚更以回收舊村屋的屋頂陶瓦磚製成,甚至連員工身上的制服也是用布廠的剩布製成。   莊館 地址:銅鑼灣希慎道10號利園三期地庫B01-B10號舖 電話:3105 3668 Text: [...]