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美聯儲維持息率不變港銀行暫未改P 經絡:料年內實際按息1.5厘上落 中原:今明兩年本港低息環境延續

美聯儲議息會議結束,宣布基準利率維持在0%至0.25%區間不變(圖一),亦是自去年3月16日後,連續11次議息會議維持接近零息水平。當局仍保持每月買債最少1,200億美元。而香港暫未有銀行宣布更改最優惠利率(P)。 美聯儲連續11次會議宣布維持接近「零利率」 市場普遍認為美聯儲的縮減買債規模進程漸近,當局亦首次表示美國經濟已經有利削減買債規模的方向取得進展,委員會將繼續作出評估,市場解讀未來將有退市的可能性。不過,美聯儲亦重申經濟重啟導致的高通脹或只屬暫時性,未來通脹有機會逐步回落。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,早前公布的首次申領失業救濟人數意外回升,就業市場未完全改善,加上Delta變種病毒及中美博奕持續,考慮到美國經濟仍未完全復甦及多項不明朗因素的出現,現時美聯儲仍未有足夠條件啟動縮減量化寬鬆(QE)措施。 料美聯儲重啟退市於明年進行 截至7月28日,香港銀行體系結餘仍然達到4,575億港元的歷史高位,並已維持4,500億元以上超過八個月(圖二)。此外,今日(7月29日)香港一個月銀行同業拆息(HIBOR)報0.08厘(圖三),已超過三個月等於或低於0.1厘。曹德明預期,年內拆息仍大機會維持於0.1厘左右水平,銀行新造H按計劃仍會維持於H+1.3厘附近水平,實際按息約為1.5厘附近上落。 港低息環境持續至少三年 曹續指,在低息環境及環球「水浸」的大環境下,香港加息的步伐將比美國更為延後。參考上一輪量化寬鬆的時間表,美國於2009年3月實施量化寬鬆,並於2014年10月停止量化寬鬆後的1年2個月後才開始加息。料美聯儲將於年內「放風」收水,實際重啟退市料於明年2022年進行,而美國加息周期最快於2023年才開始。然而,即使美國加息,香港亦有機會不立即跟隨,參考上一輪加息周期,美國加息9次達2.25厘,香港才加息1次為0.25厘。由於現時銀行結餘達到4,575億元新高水平,相信香港未有急切加息需要,港低息環境仍會維持最少至2024年,因此未來3年香港息口仍會保持非常低的水平,對樓市具支持作用。 圖一 圖二 圖三 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 中原按揭王美鳳:料美國不早於明年啟動縮表 美國聯儲局公佈議息結果維持利率不變,聯邦基金利率自去年3月起十一度保持在0%至0.25%,當局並維持每月共1,200億買債規模。中原按揭董事總經理王美鳳表示,美聯儲局維持接近零息超低水平及寬鬆貨幣政策,提及經濟進展將繼續邁向未來縮表方向,但實際啟動縮表時間需取決於數據包括就業及通脹數字。雖然美國部份行業已有改善,但失業率較疫情前仍有相當距離,最新美國失業率亦掉頭回升至5.9%,加上變種病毒令疫情添不明朗因素,美國著眼點仍在確保經濟復甦進程,不急於收緊現時高度寬鬆之貨幣政策,待整體經濟進一步有更大進展才開始討論縮表時間。預料美國不會早於明年啟動削減QE,並會以相當緩慢步伐進行縮表。 港息未必即時受影響需視乎港資金流向    王美鳳指出,美國縮表對港元拆息不一定有即時影響,視乎本港資金流向及變速;本港息率大致受美息走勢、資金水平及流向、港元需求所影響。預期今年美國不會正式啟動縮表,明年即使開始放慢買債步伐但不會加息,在這預期下今明兩年本港低息環境延續。 料今明年兩年低息環境持續按息維持1.5厘以下 王美鳳續指,本港銀行體系結餘超過4,500億元歷史新高水平已約十個月,與樓按相關的1個月拆息近月介乎約0.07%至0.09%超低水平,7月份1個月拆息更曾低至0.073%創11年新低,更低於美元拆息,令月內市場實際按息低至1.37%十年來低水平。短期內港元拆息在不受短期性因素影響下仍會徘徊0.1%或以下附近水平,預期年內按息仍主要處於1.5%以下低水平。 中原按揭董事總經理王美鳳 [...]

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息魔來了?! 市傳大型銀行加按揭息率3點子 經絡:料只因應個別客戶調整

市傳有大型銀行調升細碼貸款額的按揭息率3點子。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,相關消息仍然向銀行了解中,相信主要是銀行一如以往地因個別客戶的入息及信貸條件而批出略高的利率。然而,現時銀行承造按揭的邊際利潤微薄,銀行或針對個別客戶群輕微調整息率以增加盈利,加上上半年按揭市場暢旺,估計銀行全年批出按揭貸款額的目標或已接近「到數」,下半年或會更審慎作出批核,未必需要太進取搶攻按揭市場。 事實上,現時大部份銀行的新造按揭息率介乎於H+1.3%至H+1.45%不等,一般視乎客戶的貸款額、入息及信貸條件、及銀行的風險評估、按揭取態而略有差別。一般來說,假如貸款額較大(達到600萬以上),或優質客戶較易批出較優惠如H+1.3%的按揭利率。根據經絡按揭轉介研究部的內部數據,今年首半年承造300萬至400萬元貸款額的客戶只佔整體8.8%,而承造400萬元或以下貸款額的客戶只佔整體13.2%,因此料是次調整對整體客戶的影響相當輕微。 是次市傳的按揭息率只相差3點子,對客戶實際供款影響十分輕微。今日(7月23日)一個月銀行同業拆息(HIBOR)只下調至0.07厘(圖一),已創11年新低,相比去年同期一個月拆息為0.27厘,已減少20點子。而按揭實際息率由一個月拆息及銀行提供的按揭利率兩部份所組成,若根據經絡按揭轉介研究部數據,5月份MMI(即反映普遍按揭客戶一般可承造到之最新實際按息水平)為1.56厘(圖二),已屬有紀錄中相當低的水平,相信一個月拆息下跌可抵銷按揭利率輕微上升。 曹德明認為,現時一二手樓市持續暢旺,加上香港經濟重拾上升軌道,未償還按揭貸款拖欠比率一直維持接近零的水平(圖三),相信銀行對按揭業務仍保持審慎但積極的態度。料年內按揭利率上調空間不大,一個月拆息亦會於0.1厘以下反覆上落,估計實際按揭息率維持於1.5厘附近水平。 (圖一) (圖二) (圖三) 中原按揭:拆息跌勢抵銷銀行加息影響 中原按揭董事總經理王美鳳亦回應指,銀行提供的按息及優惠會因應自身的資金成本、業務策略、行業競爭及市場因素而作出調整,市傳之按息微調主要針對細額貸款,且幅度輕微,現時亦有一些銀行針對不同目標客戶及業務在按揭計劃上提供分層息率及優惠,旨在調配資源運用。即使有銀行微調按息,在拆息跌勢下,相互抵銷不會對樓市、按市構成實質影響。 事實上,與樓按相關的1個月拆息本月已連續下跌9個工作天,今日1個月拆息報0.07339%,屬於今年新低,亦創下11年新低水平,拆息跌勢下推低市場按息跌至低至1.37厘,在這息率跌勢下,銀行按揭利潤較前收窄;而今年樓市旺勢下市場按揭貸款額錄得顯著增長,首5個月新取用住宅按揭貸款按年增長達35%,導致銀行在業務策略上有條件將按揭息率及優惠作出調配,以分層方式提供予不同客戶群或貸款個案。在實際情況上,不少銀行通常會再按客戶、物業質素及個別情況調整或決定批出息率。 事實上,年初至今,樓市持續向好鞏固了銀行叙造樓按業務的信心,銀行樓按取態維持積極正面。現時市場按息因應不同貸款額仍然介乎H+1.3%至H+1.5%為主,預期第三季內樓市靠穩銀行樓按取態維持積極。 [...]

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5窮月舖市連錄蝕讓 銀行狂掟貨?!  九龍城地舖9年蝕「兩球」沽 永亨銀行新蒲崗舖持貨逾41年今易手!!

疫情已經持續兩年多,雖然有疫苗面世,但確診數字依然反覆不定,情況令人憂慮,香港經濟復甦看似遙遙無期。而正值5窮月,繼「舖王」鄧成波離世後,本港舖市再次連續錄得多宗蝕讓,近日錄得九龍城南角道地舖以1,790萬元成交,業主持貨9年,最終竟蝕約200萬元離場!另外,銀行界亦出現掟貨潮,繼早前東亞銀行、富邦銀行、星展銀行連番沽舖後,新近再錄永亨銀行賣舖!永亨銀行持有新蒲崗一個地舖逾41年,今以2,400萬元易手,帳面獲利2,090萬元…… 九龍城地舖持貨9年蝕「兩球」 5月份繼西環及中環等鬧市區連番出現地舖蝕讓後,九龍城近日亦出現「蝕本貨」!市場新近錄得九龍城南角道59至61號福至樓地下1號舖及入則閣買賣成交,舖位建築面積約900方呎,原業主於2012年10月以1,880萬元買入,持貨9年,今以1,790萬元沽出,呎價19,889元,連手續費蝕讓約200萬元,物業貶值4.8%!該舖現時由街坊士多承租,每月租金3萬元,以最新造價計,租值回報約2厘。 有業內人士指,該地段位置屬「超靜位」,加上九龍城早前受惠新港鐵站消息,區內舖價已經吹捧「過龍」,不少投資者在高位入市,以致投資結果出現落差,無奈要蝕讓離場。   永亨銀行2400萬沽新蒲崗舖 另一邊廂,銀行界亦出現掟貨潮。繼東亞銀行以1.35億元沽屯門鄉事會路舖及3,510萬元賣長沙灣道舖、富邦銀行以4,300萬元沽出長沙灣青山道舖、以及星展銀行以8,788萬元出售尖沙咀金馬倫道舖後,最近就連永亨銀行亦加入沽舖行列! 永亨於1980年1月,以310萬元購入新蒲崗康強街51號地舖,建築面積約1,000方呎,門闊17呎,深約50呎,今以2,400萬元易手,呎價約24,000元,持貨逾41年帳面獲利2,090萬元。 [...]