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聶振邦:銀城生活服務(1922)持續佳績 外拓能力強勁值吸納
2021-08-24
市場近期除了持續關注信貸市場銀根收緊的趨勢外，焦點仍集中在內地行業監管趨嚴的情況。房地產開發市場一直是監管重點，但此產業的盛衰卻與宏觀經濟發展息息相關，市場預料監管趨穩而非提升，加上自「三條紅線」措施推出以來，各大房地產開發商均積極回應，相信市場持續整合之同時，亦利好各具實力的房地產開發企業擴大市佔率。除了中國恆大 (3333)、碧桂園 (2007) 和華潤置地(1109) 等大型房企受市場關注以外，中小型房地產開發商的業績亦大受關注。 業績穩步上揚 收益及溢利大幅增長逾四成 其中個別地區性龍頭房企如銀城國際 (1902)，因其今年以來截至7月底的合約銷售同比大幅增長逾155%，亦日益受到市場另眼相看，料後市走勢可望受惠。基於銀城國際的合約銷售走勢可人，同系的銀城生活服務 (1922) 亦值得加倍關注。2021上半年，銀城生活服務錄得總收益約5.88億元 (人民幣‧下同)，同比增加約41.0%。其中，來自物業管理服務的收益達約4.62億元，同比增加約37.3%，佔總收入約78.6%；來自生活社區增值服務的收益達約1.26億元，同比增長約56.3%，佔總收入約21.4%。期內，純利達約4,020萬元，同比增加約36.1%，淨利潤率同比增加0.3個百分點至7.5%。 來自第三方開發商在管面積逾八成四 值得留意的是，公司的第三方外拓能力強勁，市佔率於期內持續擴大。這與目前在港上市的不少物管股高度依賴母企的輸血支持不同。通過持續發揮公司在業務模式、優質服務及市場聲譽等方面的優勢，銀城生活服務進一步鞏固了區域龍頭企業的行業地位，並持續提升外部拓展能力。期內，公司取得近1,000萬平方米的新增在管面積，其中，來自第三方房地產開發商的在管面積佔總在管面積的比例進一步提升至84.2% (2020年同期：81.7%)，遠高於業界不少物管股低於四成的佔比。 非住宅項目貢獻持續提升 同時，從地域層面來看，公司的品牌實力優勢亦十分明顯。自去年開始加大南京以外地區的拓展力度，截至目前南京以外地區在管面積已超過1,800萬平方米，同比大幅增長75.6%，佔總在管面積的比例進一步提升至37.4% (2020年同期：31.0%)，證明了銀城生活服務有能力把其在南京的成功經驗複製到其他地區。而截至2021年6月30日，集團合約建築面積及在管建築面積分別為約5,091萬平方米及約4,900萬平方米，同比增長約36.5%及約45.4%。據了解，銀城生活服務將繼續深耕長三角，並充分發揮其區域集中化戰略，通過「加密南京、做大蘇南、佈局淮海」持續提升集團的業務覆蓋率。與此同時，毛利率較高的非住宅項目是集團近年重點發展的板塊，截至2021年6月30日，非住宅項目在管面積約為1,062萬平方米，佔集團總在管面積約21.7%，而項目數量同比增長52.1%。非住宅項目的收入貢獻持續提升，於期內錄得收益約2.2億元，與住宅項目收入貢獻相比已接近5:5，且增速更快達41.3%。 從上述可見，銀城生活服務憑藉強大的外拓能力，在目前信貸收緊的情況下，可更多元化的持續擴大市場份額，減少對兄弟公司的依賴，實現良好的可持續發展。再加上其區域性集中化戰略行之有效，長三角經濟及物管市場相對穩健發展賦能下，將可進一步令其擴張加速。按保守估計，公司於2021全年純利有望達約一億元，現價預測市盈率不到10倍，大大低於同業。根據港股迄今47家物管上市公司計算，行業今年預測平均市盈率為27倍，意味著銀城生活服務現價被大幅低估，當港股表現見回暖，不難想像此股會被市場關注，可望後市大有上升空間。 (筆者現時並未持有上述股份。) [...]
