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博客

文慧詩: 疫情下的本地與海外房產投資風險

在疫症肆虐全球的情況下,不論本地樓市或海外樓市都趨向淡靜。然而近月港人對投資海外房產的興趣大增,在疫情陰霾仍未散去之時,現今出手投資海外房產有何風險?還是危中有機? 最大風險:銀行收緊借貸 疫情爆發至今為房產投資所帶來的最大風險,對本地物業或海外物業而言都是類似的,就是按揭上的問題。無論是本地或海外,若買家需要利用槓桿去投資房產,銀行在按揭的審批上以及物業的估價都會偏向保守。 以本地物業而言,近期銀行的估價已沒有以往的進取,許多時都會遠低於賣家的叫價。個人認為這並非賣家叫價高於市價,而是銀行的審慎保守。由於銀行批出的按揭貸款金額乃基於銀行估價計算,故本地物業買家在決定投資前,必須先查詢銀行估價與賣家叫價有多少差距,以免在做按揭時才發現差額太大而失了預算。 至於海外方面情況亦類似。以英國和澳洲為例,近期當地有些地區的物業不單止銀行估價保守,連借貸額亦有所調整。好像英國倫敦的金絲雀碼頭(Canary Wharf),某一兩家銀行已降低對此區物業的按揭貸款額。一般海外買家在英國可做到7成或7成半的按揭,但部分銀行已聲明海外買家投資金絲雀碼頭物業,只能做到最高5成按揭。雖然這是個別銀行的政策,但買家仍須特別注意,在物色當地銀行做按揭時,緊記要查詢對方的最高貸款額,以及對方可承做的按揭比例。 而澳洲墨爾本那邊,有些地區亦有類似的地區性調整,例如濱海港區(Docklands)及南岸區(Southbank)的按揭貸款額亦被銀行調低,而審批亦較保守,海外買家大約只能做到4成至5成的按揭。 危中有機:低息與優惠 在全球疫情的影響下,整體而言各地銀行對於物業貸款都保持在一個較保守的狀態。然而,其借貸利息卻有所減低。除了英澳兩地都減了息外,最近連加拿大亦減息,變相借貸成本減低。故疫情雖然帶來投資風險,但有弊亦有利,不少投資者趁疫情的買賣低潮位入市,一來可以在物業價格上爭取較大的減價幅度,二來亦能享用較低的借貸利率。 另一方面,由於英澳等地對應疫情的封鎖,令當地物業交投量大幅減少。發展商為刺激銷售,會為海外買家提供比之前更大的優惠,變相這期間買家有機會獲得更多著數。例如英國的發展商,近期提供海外買家的折扣已比之前多出1%至2%,澳洲亦然。而我們業界在疫情期間,亦可以由發展商那邊獲得更高的佣金。 因此,疫情中的物業投資,絕對是有危有機。危者,買家因為做不到較大的槓桿,而需付出較多的現金。機者,就是買家有機會得到較大的優惠。 [...]