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新界仔菜檔再買天水圍舖自用 呎價貴過尖沙咀金馬倫道!! 內房萬科再購深水埗地舖 高市價兩倍圖重建??

正當傳統核心零售區仍在疫市掙扎,最近仍頻頻錄得街舖蝕讓時;民生區消費力就相對穩陣,尤其街市簡直「無得輸」,甚至有菜檔在牛年伊始即榮升業主,以高價購入天水圍街市檔自用,呎價更貴過尖沙咀金馬倫道!另外,內房在疫市之下繼續在港「收地」,萬科近期剛收購一個深水埗海壇街地舖,造價更比市價高兩倍! 「新界仔菜檔」租轉買舖自用 呎價貴過尖沙咀 昨日年初六 (2月17日),市場錄得天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下L21號舖買賣成交,舖位建築面積約434方呎,實用面積約340方呎,舖闊約16呎,深約22呎,現由「新界仔菜檔」以每月5.2萬元承租,舖位昨以2,420萬元易手,建築面積呎價約55,760元,實用面積呎價約71,176元,租值回報約2.6厘。新買家為加禾農業董事李小玲,亦即「新界仔菜檔」老闆,菜檔榮升業主後繼續自用上址。 是次菜檔呎造甚至貴過尖沙咀金馬倫道街舖!參考近月成交的尖沙咀金馬倫道30號金馬商業大廈地下A舖,舖位造價8,788萬元,實呎價約6.4萬元;而另一金馬倫道19至21號地下D舖於去年12月成交,造價4,500萬元,實呎價約6.9萬元。 天水圍天瑞路88號俊宏軒俊宏廣場地下L21號舖「新界仔菜檔」。 「新界仔」頻入市 俊宏軒錄8成交逾3.5億 上述天水圍俊宏廣場地下L21號舖原業主為蔡至莞,蔡於2012年9月以3930.1萬元一連購入俊宏廣場地下L19、L20及L21舖,以現值計合共約7,260萬元。蔡至莞亦曾持有L22舖,於2012年8月以1,658萬元買入,後於2019年11月以2,380萬元售予加禾農業董事李小玲,帳賺722萬元。L22舖建築面積434方呎,現由「銀河牛腩牛雜粉麵」以每月6.2萬元承租。 天水圍俊宏廣場地下L22號舖。 事實上,「新界仔菜檔」最近頻頻入市買舖,除了上述天水圍俊宏廣場地下L21及L22號舖,「新界仔」於去年6月亦以天價2,950萬元購入粉嶺聯安街17號地下A舖,舖位實用面積僅約230方呎,呎價高達12.8萬元! 另外,天水圍俊宏軒街市及飲食段最近亦頻頻錄得成交,先後多達8宗,包括:2019年11月L22舖牛腩麵店售2,380萬元,買家「新界仔菜檔」;2020年7月L17舖快餐廳售2,380萬元;2020年8月L26舖外賣小食店售2,650萬元;2020年9月L11舖誠興超市售1,500萬元;2020年9月L8舖銀河車仔麵售1,500萬元;2021年2月L21舖「新界仔菜檔」售2,420萬元,買家「新界仔菜檔」;以上6宗成交合共1.283億元。若連同對面馬路, 一樓的百佳超市售1.05億元,佳寶沽貨,樓上集團接貨;及地舖麥當勞售1.168億元,俊宏軒近期已有8宗成交,合共3.501億元。 天水圍俊宏軒街市及飲食段。 天水圍俊宏軒街市及飲食段。 萬科高市價近兩倍購深水埗地舖 除了民生舖及街市檔受用家追捧,轉租為買自用,就連舊區地舖亦受發展商青睞,甚至以高市值兩倍價錢掃入留待重建! 市場昨日年初六錄得深水埗海壇街272號地舖註冊成交,舖位建築面積1,000方呎,現由車房承租,最近被內地房企萬科香港以「天價」3,638萬元收購,呎價36,380元。有代理指,該舖位置「超差超靜」,如非收購,此舖市值只有約1,300萬元,現時造價較市價貴近兩倍。至於舖位原業主則於1979年以61萬元買入上址,持貨42年超長情,現轉手帳面獲利3,577萬元,物業升值58.6倍。 事實上,萬科香港近年密密收購深水埗海壇街舊樓,當中海壇街244至256號於去年底透過強拍以底價5.7625億元買入。連收購至276號地盤,該批舊樓總面積逾1.8萬平方呎,若以9倍商住地積比率重建計,可建樓面約17萬平方呎。 深水埗海壇街272號地舖。 深水埗海壇街272號地舖。 [...]

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搏重建賺返筆?? 市建局收購「一舖兩蝕」!!

「一雞兩味」就聽得多,「一舖兩蝕」又係乜東東??話說市建局於今年10月尾以1341.7萬元收購大角咀埃華街1號A舖,該舖位於埃華街及橡樹街大單邊,現時是恒生銀行櫃員機(ATM)。然而,原業主於2016年8月以1,700萬元連租約買入上址,持貨4年將舖位「易手」予市建局,帳面勁蝕358.3萬元,物業貶值達21.1%!! 不過,原來該舖相當「邪」— 再對上一手業主,原來同樣大幅蝕讓!!再上一手業主於2012年9月以2,228萬元購入舖位,同樣持貨4年沽出,帳面「放血」528萬元,物業貶值達23.7%!!簡直是「低處未算低,撈底再破底」。 上述ATM舖位建築面積380方呎,實用面積323方呎,內籠闊14呎,深18呎。原業主於4年前買入時,該舖已經租予恒生ATM,月租5萬元,若以當時買入價1,700萬元計,租金回報率達3.5厘。 市建局以呎價計收購 細舖無大舖咁着數 然而,為何一個租值不俗的舖位,其轉手價會一蝕再蝕?尤其市建局為何會以「破底價」出手收購?盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興解釋,以上述ATM舖旁邊的珠龍麻雀館為例,麻雀館舖實用面積約1,500方呎,闊30呎,深50呎,剛以6,120.5萬元被市建局收購,實用面積呎價約40,800元。以此呎價推算,恒生ATM舖市值約1317.8萬元,即與是次收購價1341.7萬元相若。 李根興坦言,上述ATM舖造價「比想像中低」。雖然以銀行ATM舖而言,該舖的租金回報率非常高;可惜市建局或強拍一般都是按呎價計算收購價,而非按租值回報計算,因此當「細面積的旺舖」被收購,會遠比「大面積的靜舖」蝕底。 盛滙商鋪基金管理創辦人及行政總裁李根興 [...]

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樓市速報:拖延十一年 觀塘重建現曙光

市區重建局歷來最大型的觀塘市中心重建項目,當中第五發展區因內有百多個違規構築物佔用問題未解決,重建計畫拖延11年,至日前終於獲大多數違規佔用人接納新賠償方案,令這個史上最大規模重建計畫可以收尾,按原定計畫走,料2026年可完成重建。 市建局在上月為觀塘市中心發展計畫最後一期未遷戶,提出逾一億元的特別搬遷方案,送走這班違規佔用戶,方案接納期為10月8日,局方透露當中91份建議已獲用戶接納,包括約九成經營者、八成七持有人及八成二自用經營者。市建局聲明在完成處理所有已接受搬遷建議的違規佔用戶的津貼發放及搬遷安排後,料明年中可要求發展局局長啟動執行收回土地程序。 據市建局行政總監韋志成之前所述,這次特別賠償方案只適用於觀塘重建第五發展局,如佔用人不接納賠償方案,明年亦可引用《收回土地條例》收地。資料顯示,市建局早於2007年宣布啟動觀塘市中心重建計畫,當中第5發展局有約百個違規佔用構築物,以及一宗逆權侵佔申請個案進入法律程序,令重建計畫一再拖延。 目前第一發展區已於2014年7月竣工,預計2021年完成第2及第3發展區內的公共運輸交匯處及小販市集,第4及第5發展區暫定於2026年完成。觀塘市中心項目是前土地發展公司於1998年公布的其中一個重建計畫,地盤面積超過50萬平方呎,影響約1,653個業權及約3,139人,估計項目的總發展成本達數百億元,這是市建局歷來最大型的重建項目。市建局於2007年3月啟動項目的法定規畫程序。 根據這次的賠償方案,其實尚算慷慨。方案包括商用構築物佔用人可獲基本現金津賠外,還可按經營年期最多獲30萬元津貼,經營年期愈長,津貼愈多,再加特設遷置津貼,金額由20萬至50萬元不等,以佔用面積計算。 若商戶選擇租用重建後的新商場重新落戶,則遷置津貼減半,惟新舖首3年租金只是市值一半。不過,這些店主搬遷後就要自行找地方重新營業,因為由收地至新商場落成的重建「空窗期」長達3年,估計接納新舖重置的檔主少之又少。再講,目前的檔主都是舊式經營,很難在新商場落戶且生存。 [...]

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樓市速報:重建油旺區 市建局或蝕1,900億

市區重建局正進行有關重建油麻地及旺角規畫的研究,該局行政總監韋志成指出,研究展開至今約1年多,發現油旺區約有850幢樓宇已用盡或超出其地積比率,一旦重建發展,成本將高達6,000億元,屆時該局或面臨虧蝕近2,000億元。目前,市建局初部構思3招處理油旺重建,以增加其發展潛力。然而,在中美貿易戰惡化、加其息等陰霾下,現時樓市的調整風險正在增加,一旦樓市下跌,市建局將會出現「高買低賣」的情況,甚至出現嚴重虧蝕。 本港有多個舊區,市建局近年都積極著手重建,繼土瓜灣及觀塘後,另一個被盯上的便是油麻地及旺角。市建區於去年5月展開了油麻地及旺角地區規畫研究,覆蓋範圍約212公頃,涉及約3,300幢舊樓,目前研究已達到中期階段。市建局行政總監韋志成稱,經過約1年的研究後,發現兩區只剩餘約一成的地積比率可供額外發展,而且分布零散,明言「整個油旺很難找到一處是可充分運用剩餘地積比」。 皆因油旺區的樓宇布局多採用「縱橫、格仔」的舊式規畫,樓宇地盤面積較小,若然單獨重建,亦只能是「牙籤樓」。他表示,兩區約850幢舊樓已用盡或超出現時的地積比率,連同收購賠償費用在內,若按現時市價計算,全數重建該批舊樓,總發展成本高達5,000億至6,000億元,預料虧蝕達1,800億至1,900億元。因當中約有400幢舊樓是超出現時地積比率,若以現時規例下完成重建,油旺兩區會較目前減少逾1萬個單位。 韋志成指出,該局初步打算先按樓宇狀況、樓齡、基建承受能力等條件,揀選出8、9個「更新區」作詳細研究,希望由以往項目主導,改為以規畫作主導的更新,區內包括重建、復修、保育及活化等元素,可檢視未來整個區如何作市區更新,如現在未需要重建的樓宇可先復修,但此時此刻便要開始規畫未來用途。至於更新區的規模,則暫未有具體畫界,他表示:「土瓜灣6個項目大概2.2公頃、觀塘5.5公頃,小區規畫便是這種範圍」。 三方法減赤字 畢竟要面對龐大的重建赤字,韋氏透露將會循三大方向手處理,包括減少路面面積、發展地下空間,以及透過規畫手段增加重建潛力。他表示,目前油旺區的路面面積達44%,而太古城則只有17%,故認為在重建時可將細地盤合併成大地盤,從而增加步行區。若能在重建時配合發展地下空間,將路面的車流、上落客貨區、垃圾站等搬移至地下,更可騰空部分路面作其他用途,如行人專區或社區設施等。 其次便是利用地下空間,他認為若作大規模拆卸,地下空間可重新規畫,如將停車場設置在地下,甚至將商廈地庫連接,用來作地下街、地下商場也可以,同時更希望運用新科技,如兩個停車場之間有地下連接路,這邊停車場泊車,可到另一邊取車。第三則是研究轉移地積比及放寬高限,如將已重建項目中間的舊樓、「崩牙樓」,將地積比率轉移至其他地方運用。 市建局預計明年中會完成研究,提出「正、負、零」三方案,即增加地積比、不加地積比,以及降低密度的方案作諮詢,暫未知規畫何時出台,但若區內有舊樓需重建,當局仍會以現有模式進行。早前檢討的需求主導計畫亦可能在油旺「復活」,擬在更新區推登記制度,業主欲重建可向市建局登記,再研究進行重建或復修。 其實在今年1月時,特首林鄭月娥曾提出將果欄保育及活化,韋志成說,目前正與區議會合作了解果欄的運作模式,若有空間,可研究是否透過一些設施,例如裝置冷氣系統或設生果主題餐廳等作活化,但就強調「不會將果欄變成發展項目」。 購舊樓風險增 事實上,市建局收購舊樓一向是以市價作為參考,如今樓價如此高昂,市建局的成本亦不輕,香港中文大學經濟系副教授莊太量指出,由於小區重建要收購多幢舊樓,一旦樓價下跌,市建局就要面臨大幅虧蝕的風險;反之,倘若樓價一直如火箭般飆升,市建局也會錄得巨額盈利。 然而,如今樓市的調整風險已是愈來愈高。據利嘉閣地產一項研究報告,8月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價為15,259元,較7月的15,303元回落0.3%,這是自2016年4月以來,連升28個月後首錄跌幅。在50個指標屋苑中,有25個樓價按月錄得下跌,佔整體比率達一半,只有20個樓價是上升,另5個則未有錄得成交,從數據上看,二手樓價有回落的趨勢。 財政司司長陳茂波亦言,香港樓市在過去兩周顯示出一些降溫的跡象,但此刻便斷言是轉勢,似乎還是言之過早,但他不諱言,由於在美國加息後,香港利率可能上升,樓市下跌風險正在增大。 據傳統智慧,股市表現往往領先樓市6至9個月,若以恒生地產分類指數於今年1月已見頂論,那麼本地樓市很大機會於年內跟隨逆轉。畢竟目前樓市正面臨兩大負面因素,分別是息口向上、美國貿易戰惡化,以致經濟放緩。基本上,對於美國聯儲局在本月下旬議息,市場對加息已無懸念,而本港龍頭銀行中銀香港亦預告,與按揭利率息息相關的最優惠利率(P)上調日子已不遠矣。一旦本港銀行加P,供樓負擔將會加重,雖然初頭的幅度並不高,但亦會造成心理影響。從而會促使部分業主沽貨,近日已相繼出現二手盤減價個案。 潛在供應增加 [...]

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市建局研重建 油旺區勢變天

油麻地和旺角是香港數一數二的老區,人口密集、舊樓林立,估計約五成樓宇樓齡均超過50年。隨著舊區老化,居民的生活環境質素每下愈況,加上該區不少樓宇超出現行城市規畫或建築物條例准許的發展密度。這類舊樓對私人發展商來說,並沒有重建價值。因此,市建局於今年5月展開一項為期兩年的油麻地和旺角地區研究,以了解區內的樓宇和市區老化程度,並著手展開由其主導的重建方案。 雖然近期市建局被評淪為另類發展商,只重盈利,把重建變豪宅、重建區的公眾空間又被消失等。然而,不能否認市區重建可解決土地問題,減少填海、開發郊野公園的面積亦不失為德政。此外,參考朗豪坊、觀塘重建項目,可以預言若油麻地、旺角一帶變天,該兩區無論是住宅還是商用物業,身價亦將大為暴升。 據知,今次的油旺區重建研究範圍面積達到212公頃,涉及3,350幢樓宇,平均樓齡高達48年。根據油尖旺區議會文件,研究範圍北至界限街、南至佐敦道、東至染布房街、西至深旺道一帶。顧問將針對區內人口、社會和營商特點、樓宇狀況及用途、地區歷史與文化特色等進行分析,探討如何提升該區目前的土地使用效益及重建的發展潛力,例如研究「轉移地積比率」及「儲備地積比率」的可能性,並尋找適當地段,以提升用途效益和規畫參數及改畫用途的機會等。 由於政府造地至推出一般需時10至20年,油旺重建發展相信要待多年後才能真正實現。而市建局將以「油旺」地區規畫研究作為基石,把切實可行的概念和執行模式,推展套用在未來的市區更新工作策略。 市建局行政總監韋志成稱,「油旺」兩區若進行大規模拆卸重建,居民的安置是首當其衝的大難題,市區重建將舉步維艱。油旺區人口密度極高,根據2011年人口普查,油尖旺區有近30.8萬名居住人口,每平方公里人口密度達4.4萬人,遠高於全港平均數字6,544人。因此,市建局必須透過進行地區規畫研究,充分了解區內情況,才可在長遠規畫。 重置難 料虧損 除了重置困難,資金亦是難關,根據研究的初步資料顯示,約有四分之一,即800多幢樓宇已用盡其地積比率,甚至達「負數」,即超出現行所准許的發展密度限制。韋志成解釋區內樓宇大部分建於1950至1960年代,當時建築物以盡量運用地盤面積為依據來決定建築物的體積,與今天計算發展密度的方式不同,如若重建樓宇,以現時的「自置居所津貼」及收購物業的市值金額再估算,扣除收益後,市建局很可能面對近1,380億元的虧損。因此,雖然市建局截至今年3月,資產淨值創新高,達到326億港元,被外界稱為「水浸」,但其實根本不足以抵銷今次油旺的重建項目。但若不拆卸重建這些樓宇,即使每10年進行一次一般性復修,也不可以延長樓宇壽命。 雖然重建計畫將面對重置居民及龐大資金壓力,但在土地難覓的今天,重建若能成功,油旺區將有望成為未來的土地倉,大大解決市區土地的問題。過去香港土地的主要來源是填海,但自2003年保護海港協會成功阻止政府在灣仔填海。之後,反對填海之聲不絕於耳,政府也愈來愈看重民意,填海規模大為縮小,如九龍角填海計畫就最終被擱置。故回歸多年,土地開發僅有新界東北計畫,新界東北亦因鄉紳利益,令開發寸步難行;至於開發郊野公園等提議亦未有社會共識,在開發力度不足,令現時土地儲備匱乏。故此,近年無論是政府還是發展商都再聚焦於市區舊樓重建項目。 現存待重建的舊區,若土地可被靈活運用及重建,土地供應將大增。而且舊區的環境衛生都極待改善,在政府庫房充裕下,若有能力提供一個合理的收購價格,讓居民在新樓中重新安置,亦不失為德政。雖然近年外界有批評市建局收回基層住所,重建後卻往往是售價萬多二萬元呎價的豪宅,所謂的重建,實質是減少了基層住屋的供應。但市區重建之地,往往位處黃金地帶,交通的中心點,若以有關土地興建公屋重置居民,其實亦不符合經濟效益。反而,賠償一個合理的收購價,並幫助居民在新區中安置,更能有效解決整個社會的土地供應問題。 朗豪坊 可參考 除了可有效解決市區土地問題,估計油旺區一帶的重建有望帶動該兩區出現大變天,並推高區內住宅及商用大廈的呎價。以同為旺角區的旺角朗豪坊一帶的重建項目為例,朗豪坊重建項目原稱為「旺角六街」,為土發公司成立初期的大型重建項目之一,於1989年2月展開,橫跨山東街、亞皆老街及新填地街等地,地盤面積約12.9萬方呎,涉及583個業權。 最初由鷹君(00041)與市區重建局前身的土地發展公司合作發展,前後用10年時間斥資44億元成功收購近九成業權,餘下業權由政府引用官地收回條例收回。由於整個重建項目,所涉及的收購費用及發展成本等開支,全由鷹君負責,故鷹君將全部業權買斷,市建局並無在此項目上獲得任何分紅。 資料顯示,鷹君共斥約110億元興建整個項目,而其後鷹君之後分拆房地產信託基金冠君產業信託(02778)上市,冠君則以125億元於2008年2月向鷹君收購朗豪坊商場、寫字樓及停車場,商場及寫字樓部份呎價分別為1.25萬元及6,815元。今年7月,冠君公布有意出售旗下旺角朗豪坊辦公大樓,意向價每呎3.5萬元,總成交金額可達245億至250億元,意味著幾年間,該區身價已大升一倍。 再以觀塘近年的重建情況作比較,觀塘市中心重建項項目佔地達57萬平方呎,當中涉及超過1,600個業權,第1、2、3區用作發展住宅,屬於前政府大樓的第4區將興建地標式商廈,內更有酒店、寫字樓及商場。雖然整個項目尚未完成,但隨著觀塘區近年多個大型商場的落成,該區已出現很大變化。 觀塘例 大成功 [...]