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拆解新世界柏傲莊I 票王神話 第4季樓市報復式反彈?

新世界(0017)與港鐵(0066)合作發展的柏傲莊 I 收票逾2.27萬張,膺97年後新盤「票王」, 並於首兩輪銷售沽清767伙,成為疫市奇葩。本刊邀請了3位樓市專家,拆解柏傲莊神話及分析第4季樓市走勢。 柏傲莊坐落港鐵大圍站上蓋,是區內十年一遇的純正鐵路盤,亦是新世界代表作。   柏傲莊成「97後票王」 定價+品牌吸買家 坐落港鐵大圍站上蓋的柏傲莊首輪開售只需4日半就收票逾2.27萬張,打破3年前華懋全·城滙紀錄,膺97年後新盤「票王」。次輪再接再厲,開售前錄得近2.14萬個認購登記,超額認購逾55.6倍。由於銷情報捷,柏傲莊II緊接推出,樓市專家預期入票反應同樣熱烈。 「票王」柏傲莊4日半收票逾2.27萬張,創「疫市奇蹟」。   柏傲莊I之所以能創「疫市奇蹟」,除了因為項目屬市場罕有的純正鐵路盤,加上區內近10年未有大型新盤供應外,定價吸引及品牌效應亦是主要原因。首批折扣後平均呎價18,921元,比同系溱岸8號成交呎價約17,848元高約6%,但較市場普遍預期的呎價2萬元為低,成功釋放市場購買力,電台節目主持車淑梅及藝人廖安麗等名人亦紛紛追捧,乖乖排隊入飛。今次柏傲莊I開賣兩輪均「一Q清袋」,套現逾84億元,完成新世界2021財年200億元銷售目標近半。 睇樓客迫爆愉景新城天橋,為睇示範單位甘願排隊最長8小時。   失業率持續高企下,但大圍站上蓋大型新盤柏傲莊 I 創多個「疫市奇蹟」。項目分兩日於10月25及26日重陽節假期展開次輪銷售,涉共378伙。次輪單位涵蓋1至3房戶型,實用面積介乎278至835方呎,扣除最高20%直減折扣後,折價價由693.6萬至2137.6萬元,折實實呎價18,116元至27,987 元,整批折實平均呎價21,560元,比首張價單18,921元高14%。 柏傲莊兩周迅速套現逾84億 首兩輪開售日,售樓處外都會預先「打蛇餅」,一眾「餓樓」已久的買家無視疫症橫行及失業高企,人龍照樣迫爆愉景新城行人天橋及馬路旁。新世界除了使用柏傲莊 I展銷廳作售樓場外,亦要租用商場內的食肆作額外場地處理入票申請。 新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示:「柏傲莊成為『97後票王』,坊間更形容『難中過六合彩』,一戶難求。市場對這類罕有樓盤需求殷切,連同期內其他售出單位,本港總合同銷售接近100億元,創下疫市銷售佳績,並完成了集團 2021財年200億元銷售目標近一半,會盡快加推單位,以滿足買家的熾熱需求。」 新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛。   首輪買家九成為香港人 大手客斥逾6050萬掃3伙 柏傲莊I首輪開售第一日,A1組大手客時段,共有62組大手買家認購3伙或以上,共涉194伙,佔全日可供發售的83%。連同次日B組散戶時段,首批391伙「一件不留」,套現逾42.7億元。次輪首日亦同樣受大手買家追捧,10月25日下午5時左右,A1及A2組已合共掃光181伙單位。 消息指,最大額成交的一組大手買家斥資逾6,050萬元,選購3伙3房戶及1伙1房戶。「首輪買家當中逾九成為香港人,其中八成為用家,兩成為投資者。不少父母陪同子女到場揀樓,幫助子女上車;或是出現大家族一次購入3至4伙,計劃整個家族搬入屋苑同住。」新世界發展營業及市務部總監黃浩賢表示。 買家石生「開心過中六合彩」 劉生:抽到是神的安排 由於純正鐵路盤罕有,是次柏傲莊開售相當搶手,抽中前籌的買家表現非常興奮。現居港島的石先生(圖)以約3,600萬元購入3伙,分別為1個3房戶及2個2房戶,計劃2個單位自用、1個收租。他透露自己曾居住大圍,覺得區內交通方便,而現時柏傲莊項目基座將設有商場,配套會更完善,「近期亦有四出睇樓,但業主鮮有減價,而新盤在付款安排上較具彈性,所以入票認購。」對於成功購入單位,石先生直言:「開心過中六合彩!」 大手客石先生以約3,600萬元購入3伙柏傲莊單位。   另一位以約900萬元購入2房戶的買家劉先生更笑稱:「咁都抽到是神的安排!」他表示,自己在無參觀示範單位之下入票,認為項目交通方便,對後市走勢並不擔心。 至於抽到20號籌的買家盧太,同樣在未有參觀示範單位下決定入市。她表示,家人斥資約900萬元買入1個2房戶。 樓價硬淨 泓亮張翹楚:料按年升3% 對於柏傲莊 I 賣個滿堂紅,泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,最近新盤焦點全部去了柏傲莊,項目銷情固然理想,但大家不要因此對其他新盤太樂觀。「柏傲莊唔同的,新世界今次開價比較保守審慎,首批折實呎價不到2萬元,低過之前市場估值的每呎2.1萬至2.2萬元,情況類似兩年前觀塘凱匯,大型新盤於逆市低開,即吸引大批買家;加上柏傲莊位置,坐正鐵路上蓋,亦係熱賣的一大因素,」張翹楚解釋:「其他新盤唔係賣得差,但始終質素唔同,收票亦無柏傲莊咁驚人,都係超額幾倍至10倍,唔易加價加推。」 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚。   「上車盤最好賣千萬元以下,否則呎價要低於2萬元,先會易賣。鐵路盤一定熱賣,不過最近一些位置較遠嘅非鐵路盤,呎價1.7萬至1.8萬元已經較難有承接;而部分港島樓如西營盤、西環等,呎價2.5萬元左右的,承接已有困難。」張翹楚續指。 雖然本港失業率已持續半年維持6%以上,未見回落勢頭;然而,樓市走勢似乎未受經濟情況影響。參考差估署數據,最近8月份私宅售價指數報380.6點,比今年1月379.7點,反升0.24%。4月份時樓價指數雖跌至377.5點,但5月已急彈至386.1點,可見樓價升得快,跌得慢。再參考中原CCL指數由今年初176.98點,至10月12至18日176.85點,僅跌0.07%。 「其實我一早預計樓價會升,無論2014年或去年社會事件,對樓價亦無多大衝擊,因為香港買樓自住的多數是本地人,港人經歷過沙士,大家有教訓,學精咗,好難再有大劈價畀筍盤人哋執!」張翹楚說道:「影響樓價的主要因素始終是供求問題,現時供應明顯嚴重缺乏,政府雖有長遠建屋計劃,但執行力不足,所以千萬元以下新盤會有人搶,呎價1.8萬元都會搶,預料今年埋單,樓價全年會按年微升3%,與以往一樣跑贏通脹!」 「剛需盤」銷情理想 星展丘卓文:唔見大量割價傾銷 星展銀行(香港)香港房地產業分析師丘卓文表示,最近新盤銷情理想,包括柏傲莊 I 767個單位於短時間沽清,今年推售的「剛需盤」銷情都不俗。 「柏傲莊有其特別之處,一來佢位於鐵路上蓋,位置及交通都非常方便;加上環境配套優勢,項目將來會有個約65萬方呎商場,這幾點加埋,令這個項目特別吸引,」丘卓文補充:「首先,『剛需盤』已經賣得好;第二,這個項目有其獨特之處。」 星展銀行(香港)香港房地產業分析師丘卓文。   「相信未來幾個月樓價都會相對平穩,有負面、但同時都有正面因素,」丘卓文續指:「現時利息仍然低企,將來房屋供應亦不會多好多,供應持續有限。目前見唔到市場上有大量物業割價傾銷,亦唔見有好多業主被迫賣樓,這是今年樓市與以往逆周期比較的最大分別。資金成本低是其中一個主要原因。20幾年以前金融風暴時,利息比現時高好多,所以影響比較大。現時金融市場波動亦無以前咁誇張,雖然有疫症,但影響相對細,恒指由年頭至今亦唔係跌好多。」 [...]

博客

鄞志輝:柏傲莊大賣之謎

市場焦點大盤,新世界及港鐵發展的大圍站上蓋柏傲莊,早前開放示範單位吸引大批準買家排隊參觀,人龍擠滿整個商場,有準買家需排隊輪候近接8小時。除此之外,該新盤同時出現入票狂潮,短短6天累積票數衝上逾2.27萬張,成為1997年後首輪收票最勁的新盤,以首兩批推售391伙計,大幅超額57.1倍,約58人爭購一伙,可說是疫市的一大奇迹。   柏傲莊成功大賣,其中一個原因為大圍站一帶已有約十年沒有大型新盤出現,再加上該盤交通四通八達,除了為多條港鐵綫的轉車站,更坐落未來的沙中線之上,大大縮短前往港島區的時間。再加上有商場面積大如65萬平方呎,較青衣城商場的58萬平方呎,自然成為一大吸引賣點。 柏傲莊以莊園生活、綠化健康為主題,會所及園林面積便分別達5.9萬平方呎及21.9萬平方呎,其中最創新之處是設有大型階梯田園,讓住戶足不出戶已可體驗栽種樂趣。難怪新世界執行副主席兼行政總裁鄭志剛對項目充滿信心,更視為集團的代表作之一。 事實上,自鄭志剛接手新世界大小事務後,為集團物業注入新活力,除了標誌為重點發展項目外,在用料、質素、管理和設計上作多方面的嘗試及突破,銳意將集團旗下物業塑造成生活和高質合人的高端組合,遠期有北角柏傲山、近期有荃灣柏傲灣。多個樓盤銷售成績理想有財經評論人形容為「ACheng吸力」。 在鄭志剛掌舵下,新世界近年積極發展大灣區,並計劃斥資逾百億元,發展深圳太子灣大型一站式綜合項目。國家主席習近平日前在深圳經濟特區建立40周年慶祝大會上提及「深圳是大灣區建設的重要引擎」,可見鄭氏的眼光獨到。 另一方面,鄭志剛亦不忘關注文物保育,新世界發展早前投得一級歷史建築北角皇都戲院大廈的全部業權,決定斥巨額聘請保育專家團隊進行修復工作,保留全球罕有的「飛拱」,並將戲院活化成文化藝場地,這確是相當難得。   撰文:鄞志輝  堅策研究中心高級研究員   [...]

企業策略

【新冠肺炎】各界同心抗疫 重設口罩生產線

特區政府上月建議動用15億元促進本地口罩生產,包括向生產商提供一條生產線300萬元,其後每條額外200萬元資助,並每月向每條生產線採購最多200萬個口罩,為期1年。政府亦建議向生產力促進局撥款最高1,000萬元,設立口罩生產線或將有關業務引入香港;該局回應指至今已與逾百個有意生產口罩的廠商及社會團體聯絡,並已向部分廠商提供技術支援服務,包括為設立無塵車間的基礎設施提供培訓及支援。疫情持續,口罩供應緊張,多個本地組織、商人和企業等跨界別,均有計劃籌組本地生產口罩,並自上月起先後宣布自設工場製造口罩,齊心抗疫。預計短期內陸續投產,本月有望日均可生產至少共70萬個口罩,「香港製造」口罩即將面世。 例如本地企業「Mask factory口罩工廠」,上月初才成立,已投資500萬元,並已於屯門覓得廠房,並從印度運來口罩生產機,生產線已初步運作中,主要製造即棄不織布口罩。口罩工廠稱,手頭上物料可製造約1,500個口罩,首批成品會捐予前線醫護、清潔工及基層,之後會以零售價每個1至2元,最快本月於網上發售,並開設銷售網站,供會員登記。另外,工聯會宣布已從立橋保險集團、工銀亞洲、青海嘉潤公司等籌得500萬元,及義工協助組裝機器生產等工序情況下,於大埔工業邨設口罩工場,首階段以半自動生產方式,月產10萬個口罩,之後逐步增至日產10萬個。產品將全數作慈善用途,優先免費派給長者及基層。 港視王維基 赴台購入生產口罩設備 港視旗下網購平台HKTVmall在其官方Facebook上透露,公司主席王維基日前親自帶隊,在台灣連走5站拜訪不同供應商,發現口罩生產設備均已售罄。直至到訪最後一個供應商,王維基開出雙倍價值,以20萬美元(156萬元)成功購入有關機器,購口罩生產機,但需時約1個月交付;目前HKTVmall仍在搜購原材料,並正落實廠房的生產細節。 地產發展商新世界集團副主席鄭志剛亦宣布,旗下慈善基金將與初創企業合作,設口罩生產線,預計3至4月投產,每日生產約20萬個,首階段主要透過非牟利機構派予基層,下階段或派予兒童受助機構。新世界今次自設生產線,盼提供「香港製造」及具質量口罩而非單純捐錢或物資。新世界與一間科技園初企合作,前者提供一幅屯門用地設廠並從台灣購入兩部口罩生產機。新世界發言人稱,現沒計劃申請防疫基金的口罩生產線提供補助。據悉,生產線首階段向非牟利機構供應口罩予基層,下階段或向兒童受助機構派發,往後將成新世界常設設備,為員工供應口罩。 化學博士 研發「HK MASK」環保口罩 香港大學化學系博士鄺士山(K Kwong)日前獲社企棠樂匯坊支援,研發出可循環再用口罩,並形容為「HK MASK」(港產口罩)。 K Kwong在上月記者會中解釋,研發HK [...]