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波叔蝕本賣百佳?! 鄧成波4個月狂拋貨套逾15億

繼早前佳寶林曉毅劈價出售天水圍百佳巨舖後,日前「舖王波叔」鄧成波亦以「蝕本價」沽出西貢百佳舖,反映市場有大戶已經「非常手緊」,連穩陣收租物業都要蝕讓救亡。 是次為波叔半個月內第三度沽貨,原由波叔持有的西貢親民街16號西貢花園地下入口及1樓舖位,面積共28,439平方呎,市傳以約4億元連租約易手,呎價約1.4萬元。波叔於2017年3月以4.38億元購入上址,持貨近4年轉手,帳面勁蝕3,800萬元或8.7%。 百佳高價搶租 月租逾200萬元 波叔購入該舖時,舖位原由惠康超市以78.4萬元租用,其後百佳超市以高價搶租,由2018年4月至2021年4月,每月租金達176萬元,即呎租達62元;隨後3年再加租,即由2021年4月至2024年4月期間,月租高達202.4萬元,之後生約再加租3年。以現時4億元成交價計,租金回報達5.3厘,兩個半月後升至6.07厘。 舖位上手業主為資深投資者李耀華及黎永法,兩人於2010年以1.998億元向華懋購入該舖,後於2017年透過公司股份轉讓形式售予鄧成波。波叔隨即於2018年以招標形式放售該舖,意向價高達6.8億元,不過經歷多次減價都未能售出,最終以「蝕本價」4億元放盤方有人接貨。 波叔4個月套現逾15億元 事實上,波叔家族自去年10月起已瘋狂拋貨,包括以3.18億元沽筲箕灣中心一籃子商舖、3.47億元沽旺角基隆街1至7號舊樓,及以3.51億元沽旺角豉油街61至67號。今年開首半個月,已沽出最少3個商舖,包括4億元沽上述西貢巨舖、4,100萬元沽荃灣沙咀道105至129號好運唐樓地下4至7號舖、並於月初以1.15億元將灣仔道177至179號保和大廈地下15號鋪及1樓轉售科達地產主席湯君明,4個月內合共套現約15.72億元。 [...]

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樓市速報:首個私人長者屋 呎租57元

香港與全球其他地區一樣,面對嚴重的老齡化問題,有危就有機,老齡化另一方面可以提供銀髮商機,而香港首個養老地產項目近日亦正式面世。舖王鄧成波去年買入的九龍城項目翻新後,近期開始招租,最平的月租為2.68萬元。 陞域集團(Stan group)旗下首個長者服務式住宅九龍城蔚盈軒近期開始招租,月租由2.68萬至6萬元,呎租由57元至72元不等,目標客戶群為資金較為充裕的長者。租金當中包括長者的照顧服務。項目位於九龍城聯合道,前身為住宅項目銅璵,去年獲舖王鄧成波以約13億元購入,其兒子鄧耀昇任主席的陞域集團其後斥資2,000萬元,將項目改裝成長者服務式住宅,並與松齡護老集團(1989)合作。項目合供提供79個單位,由1房至3房,面積由374至1,046平方呎。租約期最短1個月,毋須簽長約,並可與家人同住,暫時已有近10組客洽租。 鄧耀昇表示,項目為長者度身訂造,所以單位會提供基本傢俬,而租金包括水電、管理費等,以及最重要的長者護理服務。單位內的客廳、房間及廚廁均設呼叫鐘,而浴室設有運動傳感器,一旦長者跌到或暈低,可即時通知醫護人員。松齡護老集團行政總裁嚴沛基表示,項目提供護理服務包括24小時專業護理服務及家居支援、每天看護及每週身體檢查、長者照顧及復康治療等等。若租客有額外需要,例如要注射胰島素、中風復康等亦可以可提供。 項目基座2樓設有會所,提供泳池、健康食肆、健身中心、花園等設施。3至6樓為安老院舍,設有32個床位,以供需要深度照顧的老人居住,月租暫定約3萬元至4萬元,相比之下,同區護老院收費由低於1萬元至逾2萬元不等,但賣點是每個長者可享有一間獨立的房間,而每10至11個長者會享有一個大型共享空間,護理人員對長者的數目比例亦會較高。 香港的人口老化預期會加劇,政府統計處預計,65歲及以上長者的人口推算在未來20年將增加超過一倍。撇除外籍家庭傭工,長者人口由2016年的116萬,佔總人口的16.6%,上升至2036年的237萬,佔總人口比例達31.1%,為銀齡市場提供更多商機。 不過,房協在2015年12月推出的「富貴長者屋」雋悅就反應欠佳,588個單位招租3個多月只有45宗成功簽約,以致房協要減價一成救亡,以85歲的申請者為例租住權費由172萬減至155萬元。房協主席鄔滿海日前表示,日後重心會轉向資助長者房屋,未必再推出雋悅等「富貴長者屋」。 [...]

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全幢酒店成交激增

近年全幢商廈成交激增,而這股買入全幢物業的熱潮,已蔓延至酒店項目。灣仔摩理臣山道11號雅逸酒店,近日以4.5億元易手,買家正是「舖王」鄧成波,而他的投資組合當中,酒店項目已增至17幢。 雅逸酒店原先意向價為7億元,其後下調至5億元,項目獲數財團洽購,最終截標前售出。酒店樓高23層,總樓面面積約2.4萬方呎,合共有80房間,以成交價約4.5億元計,平均每房價值約562萬元。 酒店於1998年落成,2008年開幕,除房間之外,地下亦設有商舖,現由連鎖咖啡店租用,租期至2018年6月。現時酒店的出租率約98%,房間租金每晚由400至1,200元不等,每月租金收入130萬元,按4.5億元成交價計,每間房價值約562萬元,回報率約3.5厘。 買家王鄧成波的兒子鄧耀昇表示,集團一直希望吸納酒店,而是次購入灣仔酒店位處市中心,有一定商機。他指,目前集團已持有17幢酒店及服務式住宅,今年亦有5間酒店開幕,暫未有計畫對雅逸酒店作出改動。他表示,看好灣仔區旅遊業,未來亦計畫進駐核心酒店區。 香港旅遊業開始回暖,訪港旅客數字止跌回升,對酒店需求增加,因而刺激酒店的成交。上半年至少錄得7宗全幢酒店買賣,涉資85億元,相比去年同期,一宗酒店買賣都沒有。上半年的成交當中,中以銅鑼灣J PLUS酒店涉資最大,成交價高達17億元,平均每間房價3,036萬元,創於近年來的新高。 至於今次再出手的鄧成波,早前已買入荃灣汀蘭居,成交價亦高達16.8億元。汀蘭居總面積約21.6萬方呎,共有438間客房,以成交價計算,平均每間房383.6萬元。之前香港旅客減少,汀蘭居出租率曾一度跌至約60%,所以於2015年將48個建築面積660方呎的房間,由原先一房一廳傳統間隔,改裝成大房,並擺放四張組合床,改建成與大學宿舍相似格局,合計提供192個床位,並改名為Campus Hong Kong,以月租4,000元吸大學生客源。 現時本港旅客量回升,加上市場資金充裕,全幢酒店頓成搶手貨,因為可塑性高,日後可以翻新出租或拆售。旅遊發展局早前公布6月份整體訪港旅客數字,雖然人數較去年同期下跌1.9%,減少約8萬遊客,內地不過夜旅客更大減6.1%,但有其他客源補上,日本、印尼等地的過夜客則較去年同期分別有三成升幅。上半人整體旅客數字亦已止跌回升,今年1至6月的上半年訪港旅客數字,合共有2,781萬人次,較去年同期增長2.4%,過夜旅客有1,305萬人,增長5%。 [...]