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愛爾蘭都柏林 樓市剛性需求大

別以為只有本港樓市熾熱,才有排隊買樓的現象,近日愛爾蘭首都都柏林15區Clonsilla的Beechwood住宅區開盤日,眾多潛在買家就攜帶睡袋和座椅一早便守候在樓盤前。當地樓市盛況拍得上香港,只因近年愛爾蘭創業優勢強,經濟大升,吸引大批資金及移民湧入。 據比利時聯合銀行(KBC)的報告表示,到2020年,愛爾蘭住宅潛在買家的人數將增長到30萬人,但目前每年5萬筆的交易量意味大多數買家至少需要兩年才能現置業夢想。房屋需求強大,推動其首都都柏林的樓價不斷高漲,自然成為投資者的新寵。 據愛爾蘭中央統計局(CSO)數據顯示,今年2月份愛爾蘭樓價比去年同期上漲了13%,單月漲幅亦有1%,作為樓市交易淡季的2月份,這幾乎是破紀錄的數字。其中都柏林房價上漲了12.7%,都柏林以外地區則上漲了13.1%。自2013年當地的樓價復甦開始,當地樓價已升了74.6%,當中都柏林的升幅更達90.6%,為全國之最。然而,現時全國的平均樓仍比2007年的高峰期低21.8%,而都柏林的平均樓價亦比2007年低23%。亦即升值潛力仍可期。 推動都柏林樓市的動力來自當地的創業優勢,帶動資金及移民流入。在世界銀行進行的「經商環境優越度」的調查中,愛爾蘭位居世界第13位。主要因為愛爾蘭的企業稅率僅僅只有12.5%,遠遠低於其他歐盟國家。很多製藥公司和科技公司也因此將歐洲總部設在愛爾蘭,從而合理規避高額的稅收。世界多間科網公司的歐洲總部均在愛爾蘭,例如微軟、IBM、惠普、Facebook、twitter等。目前有超過1,000家大中型跨國企業在愛爾蘭設立分支機搆。愛爾蘭政府對於企業的支援,也是吸引創業者移民愛爾蘭的主要原因。另外,愛爾蘭企業局正在積極努力提高企業的研發意識,讓愛爾蘭經濟發展成為生產效率更高、更具創新性和競爭力更強的經濟。 名校聚集 企業崛起增加工作職位和經濟發展潛力,吸引了移民和資金湧入。加上作為全球高等教育最發達的國家之一,愛爾蘭擁有最完善的教育體系和頂尖的教育水準。當中都柏林就有世界一流的大學如聖三一學院(Trinity College )、都柏林大學(UCD )和都柏林城市大學( DCU ),吸引來自世界各地的學子。讓當地的房屋需求大增。 預計到 2031 年,愛爾蘭的人口將由現時的470萬增長到 520 萬,人口不斷增長將增加人們對住房單位的需求。人口爆發增長的同時,當地新房建設率不高,根據2017年住房報告,在2016年總建成的新房不到 15,000 套,為近20年新房建成平均水平的 65% 。 為了加速新屋建設計畫的審批流程,去年中旬大型規畫許可申請從地方議會手中直接轉到了規畫局(An Bord Pleanala),在新「快速通道」體系下,開發商為11,000多個住房單元的新建申請了許可。不過,最近規畫局拒絕了都柏林南郡位於Leopardstown的Clay Farm大型新建樓盤申請許可,這顯示雖然審批過程加速了,但不能保證規畫最終會變成現房。而且當地發商似乎樂見樓價上漲的浪潮,並採用「分階段的方式」推出新房,亦讓樓價難以回落。 現時都柏林平均房價為43.2萬歐元,其中鄧萊里‧拉斯當(Dun Laoghaire-Rathdown)地區最貴,平均房價達60萬歐元。根據愛爾蘭最大的地產買賣網Daft.ie──2017年第一季度的最新資料顯示,都柏林的年租金收益率同比去年增長了 13.9%。而參考今年都柏林的平均房價,其租金收益率大約為 6.21%,回報率相當豐厚。 分南北部 都柏林大致可以分為南北兩部分,南部屬於學校聚集區,房價一般比北部稍高,但北區亦有不少優質地段,如都柏林3區的Clontarf如一個小邁阿密,擁有海濱,每日均有不少慢跑者和遛狗者遊玩。該區還有一座古城堡、有大片的樹林,以及靜謐的海邊美景,再加上各色酒吧和餐廳,將此地打造成一個融歷史與現代於一身的安樂之所。此外,都柏林1區為愛爾蘭的市中心,是多少遊客們的必經之地。這裏也集中了購物街和美食街。至於北部的6區是一個特別適合生活的區域,這裏靠近市中心,有多種交通工具,並彙集了多家餐廳及大型超市。 要留意,在愛爾蘭,房產稅被稱為Local property tax (LPT),是根據該房屋的市場價值而徵收的財產稅。愛爾蘭房產稅是從2013年開始徵收的,以100萬歐元為分水嶺。市場價值少於100萬歐元的房屋,徵收房屋價格的0.18%,而超過100萬的部分則徵收0.25%。但是從2015年1月份開始,地方政府可以適當調整房產稅,在-15%和+15%之間浮動。 [...]