專題

萬科收普洛斯　建萬億巨企

內房萬科(02202)選出新一屆董事會，郁亮成為新一任董事會主席，創辦人王石宣布退下來，萬科權鬥也暫告一段落。就在大局已定前一天，萬科以五百五十一億元人幣，投得廣州花地灣地皮。兩個禮拜後，又再出手，夥拍其他中資財團，以一百一十六億美元，收購全球最大物流營運商之一、新加坡上市公司普洛斯（Global Logistic Properties）。收購成功後，萬科將成為普洛斯最大股東。萬科最初的房地產發展商，變得愈來愈多元化，商業地產、物流地產、倉儲地產都廣泛涉及。普洛斯可怕地方是，緊跟其後的第二到第十位同行之物流資產，也不及其三分之二。因此，得普洛斯者，得物流天下，皆因電商、高端製造業，和物流儼然成為未來主流行業，郁亮要打造一個萬億王國，選擇從物流開始。 六月三十日，萬科選出新一屆董事會，在沒有絲毫懸念下，郁亮當選主席兼任總裁，成為王石的接班人，他也被深鐵這個大股東欽點為萬科董事會和管理層的核心。內地評論大都認為郁亮是一個比王石更有野心的人，一個注定比王石走得更遠的人，而這也是王石放權、培育、成就的結果。 郁亮履新不到半個月，便出手驚人。由厚樸投資牽頭的中資財團，擊敗美國私募基金華平投資及黑石集團，以總作價一百一十六億美元（相當於約九百零二億港元）， 全面收購在新加坡上市的全球最大物流地產商之一普洛斯。財團由厚樸投資、高瓴、萬科、中行（03988）以及普洛斯首席執行官梅志明持有的SMG組成，將會以每股三點三八新加坡元，向普洛斯股東提出私有化，作價較股分上星期三（七月十二日）停牌前，溢價百分之二十五。 交易完成後， 萬科將會持有普洛斯百分之二十一點四股權，換算下來，出資額約一百九十億港元，是最大單一股東，厚樸投資佔百分之二十一點三，高瓴資本及SMG各佔百分之二十一點二，至於中行就會持股一成半。《彭博》引述知情人士報道，財團擬籌集約四十六點五億美元（約三百六十二點七億港元）用作收購，放貸銀團由花旗及高盛等銀行組成。 普洛斯優點處處 普洛斯是全球最大的物流設施提供商之一，在美國、內地、日本等世界各地，共一百一十七個城市，擁有五千四百九十二萬平方米（約值三千二百億港元）的物流基建設施，於中國市佔率最高，超過第二到第十名的總和。自去年十一月起，不斷傳出有各路資本參與競投，包括黑石、華平投資及RRJ資本等。普洛斯備受「博愛」，全因各大物流、電商、高端製造業都是普洛斯的客戶。 普洛斯最大股東是新加坡主權基金新加坡政府投資公司 (GIC)，持有合共三成七股權，是項收購為亞洲歷來最大筆私募股權交易。普洛斯股價過去一年升幅達百分之四十三，市值達一百二十七億新加坡元（約為七百一十七億港元），為新加坡股市中表現最好的藍籌股。交易料於明年四月十四日或之前完成，目前尚需通過普洛斯股東大會及新加坡相關監管批准程式。 萬科稱，物流地產乃集團重點發展業務，一五年更成立物流地產公司，近年亦在北京、上海及廣州等多個城市拓展物流網路；其擁有開發建設經驗及資源優勢，料能與普洛斯物流倉儲網路作互補。 交銀國際研究部助理副總裁謝騏聰指，中國房地產增長放緩，「未必再有咁大量嘅地可以投到，特別是內地一、二線城市，買地好難。」認為萬科此舉可分散投資，保持集團整體業務增長。他續指，普洛斯在國內有多個物流園，並提供解決方案等軟件支援，規模大於同儕華南城（01668）及五洲（01369），加上要勝過黑石等競爭對手，認為財團出價不算昂價。興業僑豐證券房地產業分析師何志忠稱，受惠於上半年合同銷售表現良好，近期多隻內房巨頭亦有收購行動，今次萬科佔股權約為兩成，「都係畀百幾億，可以接受。」 今年初，萬科聯合招行等建立收購平臺，拿下印力商業集團，一舉成為排名前三的商業地產運營商，萬科向外界展示了其「最大住宅開發商」之外的野心，在城市配套服務商的各個領域，萬科也有意爭奪老大之位，朝著萬億平臺躍進。而在六月三十日股東大會選出新一屆董事會之後，宣布退休的王石同時宣稱，萬科正在進入「穩定的黃金時代」，並稱未來萬億可期，「怎麼高估都不為過」。而郁亮在股東大會上稱，未來成為第一也不是沒有可能。 萬科漸趨多元化 萬科參與收購普洛斯，顯然是出於其發展物流地產的考慮。在萬科的城市配套服務商轉型中，萬科提出了生態系統的理念，即「住宅加全周期城市配套服務」，而城市物流地產是其中重要的一環。截至去年年底，萬科物流地產已獲取的十八個項目總建面約一百四十七萬平方米。今年計畫再增加一百五十萬平方米。通過此次收購，萬科將在國內物流地產領域佔據絕對優勢。 對於收購普洛斯，郁亮表示，此次交易有助於萬科在物流地產領域完善布局，有望在全球範圍內打造全新的商業發展模式，未來可在地產、物流、商業消費以及資產管理等領域構建全方位服務體系，從而建立起圍繞客戶和城市的生態系統。在業務協同方面，萬科整合印力之後的商業平臺聚集了豐富的客戶資源，未來有機會將其導入物流倉儲的客戶群當中；而普洛斯的客戶以第三方物流公司、製造業企業、零售及電商企業等為主，也有機會與萬科商業開展更多合作。 物流與地產之外，萬科城市配套服務的轉型也在如火如荼地進行。萬科北京公司今年提出了V盟戰略、上海區域提出了「熱帶雨林」體系，深圳公司七大創新業務全面發力，其餘如杭州、廈門等分公司也不甘落後。近期股權之爭的解決，令壓抑了近兩年的萬科人幹勁大增。 目前萬科已發展成型的新業務包括物業管理、商業運營、物流地產、產業地產、長租公寓、家居裝修、冰雪俱樂部、教育等。內地東莞證券認為，萬科董事會順利換屆，表明股權之爭告一段落，管理層真正重新回歸經營發展的正軌，公司未來快速發展值得期待。 接近萬科的人士表示，過去幾年萬科的創新業務路徑是從零到一、一到一百這樣去慢慢嘗試、培育新業務，然後做大做強；但現在公司更希望加快步伐，在一些新業務上利用萬科的品牌、能力、信用，去「嫁接」更多更強的資源，快速做大，甚至最終可以變出新的「獨角獸」。收購普洛斯、印力集團便是這個思路。此外，萬科還入股了房地產電商平臺鏈家、產業地產運營商中城新產業、以及互聯網金融平臺鵬金所、股權投資基金中長勝基金等各類有助於其生態系統的公司。 郁亮的萬億王國 未來，萬科在城市配套服務商的各個領域，都有可能加大併購重組和資本化運作，快速進入行業前列。這也是郁亮的經營思路。在股權之爭後期，郁亮的理念更多貫徹到了公司的轉型中，公司萬億大平臺的目標實現路徑日益清晰。而深鐵對於萬科的影響也日益顯現。在股東大會上王石表示，萬科和深鐵在軌道物業的合作已在深圳開始，正醞釀在全國拓展，「一帶一路」國際化也是必然的，因此是全球化業務。所以，收購普洛斯也得到了深鐵的大力支持，同樣有助萬科深鐵走出國門，開疆拓土。 事實，早在兩年多前，郁亮便有了「萬億市值」的想法，並在內部提出了未來十年萬億市值的目標。具體便是，在傳統業務和創新業務組成的生態系統內，培育、分拆新業務上市，組成上市公司群，這些「萬科系」上市公司組成的市值可達萬億。在股東大會上，郁亮對萬億做了進一步的闡釋，即是指未來在每個新領域能做到有影響力，能數一數二，對社會貢獻達到萬億級別的企業水平；「萬億」不僅是市值憧憬，而更是服務於城市、生態的標準。 [...]