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天津「遠洋．琨庭」　官司纏身　買家難安心

去年本刊揭發遠洋集團（03377）在天津塘沽區一塊存在產權爭議的土地上無證開工兼無證售樓之後，相關項目「遠洋．琨庭」竟然能在短時間內，火速地獲得所有許可證並繼續出售。雖然有齊許可，亦不代表買家可以安寢無憂，因為項目地皮仍然有法律問題纏身，存在極大不明朗因素，買家隨時會有嚴重損失。 去年本刊報道過，由遠洋地產集團開發，位於天津第二大街與太湖東路交口東側的新盤「遠洋．琨庭」項目無證開工，其後被政府相關部門罰款五十萬元（人民幣．下同）。被罰後的遠洋集團仍然冒險，在未有許可權的情況下公然開始售樓。項目最終在去年十二月取得施工許可證，並於今年一月取得預售許可證。 「遠洋．琨庭」項目的最大問題，是其土地涉及多個民事、行政訴訟，即使項目存在惡劣的無證施工，無證銷售的問題，但神奇的是，遠洋集團居然能夠在一個月內就辦妥各種手續，而近十幾年，幾乎沒有任何開發土地可以在短期內達到如此高效率，項目背後的勢力耐人尋味。 項目地皮未經合法徵收 經本刊了解，「遠洋．琨庭」項目所在土地–天津第二大街與太湖東路，在上世紀九十年代為塘沽鹽廠（國有企業）的鹽用地，後被濱海投資集團股份有限公司買下，邀請香港南華集團共同開發。但經過香港南華集團附屬的天津南華房地產開發有限公司斥資填墊為可供開發的熟地後，○三年濱海投資集團股份有限公司聯合塘沽區國土局（現濱海新區國土局），不顧環威公司的權益，轉手將土地出讓給其子公司城投濱海房地產經營有限公司。 近期環威公司通過多宗行政訴訟查明，當年的土地出讓手續存在嚴重違法法律程序的問題，「遠洋．琨庭」項目所在土地在○三年之前的土地性質為國有劃撥地，只有繳納土地出讓金後，才能變更性質為出讓土地，才能用於經營性目的。不過，根據內地法律，土地出讓前必須經過徵地、補償、出讓的程序，但遠洋琨庭項目土地並沒有進行徵地、補償、出讓的任何一步。 雖然國土局與城投濱海房地產經營有限公司簽署了《土地出讓合同》，但是在國土局裏面，卻不是辦理初始登記，而是變更登記，即按照正當的土地出讓程序，若土地由國土部門進行出讓，應該是從濱海集團手中將土地徵收為國有，然後進行掛牌出讓，再將土地登記在受讓人名下。「遠洋．琨庭」項目土地雖然對外一直聲稱是經過了出讓手續，但是在國土局辦理的卻是所有權的變更登記手續，即是直接由濱海集團變更為城投濱海名下。加上土地出讓金僅按照百分之二十的標準收取，嚴重違反國家有關土地出讓的各種法律和法規的規定，存在嚴重的程序瑕疵。環威公司認為，這種官商勾結，惡意串通損害國家利益及環威公司利益的的出讓，應當是無效的。 十數年囤地套利 濱海投資集團股份有限公司的老闆為賈立傑，○二年在濱海集團國企改制時成為濱海集團的實際控制人，接收濱海集團後，開始不顧與環威公司的合作協定及環威公司填墊土地的事實，首先將土地「出讓」予其子公司（名為出讓，實際上是轉讓），只支付百分之二十的土地出讓金，涉資四千二百萬元。這筆百分之二十的土地出讓金，亦是濱海集團將土地抵押給銀行，通過銀行貸款支付了土地出讓金。因為簽訂土地出讓合同時，即○三年，土地仍是抵押在銀行的，直到○四年才解除了抵押，而這種「空手套白狼」的方式一直延續至最近。據知情人士透露，濱海集團與遠洋簽訂一份土地轉讓協議，以十五億元的價錢，轉讓給予遠洋。 整個「交易」意味濱海集團在土地上沒花一分錢，土地是由南華房地產填墊，支付予政府的土地出讓金屬銀行貸款的，囤在手上十幾年不開發，等到最後就有十多億元的收入。遠洋亦能成功「買平貨」，因為二十九萬平方米的天津濱海新區土地，只花十五億元，相等每平方米約五千元的地價。濱海集團及遠洋均是受益人，但整個交易當中就存在多個受害者。首先是國家蒙上一定損失，當初土地在嚴重低價時轉讓，政府只收取四千二百萬元的土地出讓金。 其次是環威公司，在九十年代出資一千多萬填墊土地，結果現時一分錢收益都沒有，更變成「秋菊打官司」，要多方奔走，求告無門。再者就是「遠洋．琨庭」的潛在買家，相關土地的項目公司城投濱海，已有不能交樓的前科，曾在一二年在土地上開發「東壹區」住宅項目，直至一五年仍無法交房，違約涉及四百九十五戶，在問題多多的土地上建項目，小業主最終可能成為受害者。 其實南華多年來除了向政府反映，亦已循法律途徑嘗試去解決問題。之前更釋出善意，提出以高價收購塘沽區政府所持有的濱海股權，但最後區政府寧願選擇以低價轉讓，令他們非常無奈。環威早於一三年便向天津市高級人民法院起訴濱海集團，要求強制履行開發協定。於一七年三月，天津高院就該案重審已組成合議庭開庭審理，目前仍處於一審程序中，而在土地權利不明確的情況下，濱海城投仍堅持在有訴訟的土地上施工兼售樓。 買家承擔風險 現時「遠洋．琨庭」項目土地上存在十幾宗的民事、行政訴訟，但遠洋仍繼續開發、售樓，實際上是開發商意圖將訴訟風險轉移給小業主，逃避法律責任的一種做法。比如在天津濱海新區法院及第二中級人民法院審理的頒發土地證無效的案件，一旦法院查明當年頒發土地證的行為是違法的，則任何主體在土地上的投資、開發、購房行為都將構成侵權，都不會獲得保護。或者有關國有資產監管部門、監察部門發現當年土地出讓存在侵害國家利益行為，則勢必對責任人進行處罰，屆時會影響到房產的交付，產權證的辦理等等，故購房者在購買有訴訟、糾紛、歷史遺留問題的房產時應特別慎重。 近年內地一、二線房價大升，令不少發展商鋌而走險違規開發及售樓，若買家未查明就投資，有機會蒙受極大的損失。若土地存問題，買家即使付足全數，最後亦有機會拿不到房產證。內地不時有小業主申訴維權，但過程複雜兼漫長，不少業主要花超過十年時間去處理，心力交瘁。近日有內地傳媒揭發，於唐山君德城上城有項目，無法交房，而售樓的時候就存在過違規銷售的問題。有業主表示，去年四月在君德地產銷售處買下一套商品房，當時公司承諾證件齊全，即將於年底交樓，但業主其後卻發現，該項目根本無法在年底交樓，而且更是「五證全無」。業主於去年四月簽署買樓協議，但其實到了同年九月，開發商才在國土部門拍得部分地塊的使用權。 爭議項目不絕 上月亦有二百多名業主於廣東中山市東鳳鎮世寶廣場再發起大規模維權示威，自一六年開始，業主已經發起多次大規模維權，業主代表往返於各級政府部門求助，但至今問題仍未獲得解決。該樓盤於一四年五月開盤，共有九百多戶，到一五年已售出八成，承諾一六年底交樓，但自一六年開始，樓盤陸續停工。 近年內地有大量類似問題，不少存在問題及爭議的住宅項目，即使在業主收到樓後及入住多年後，亦無法取得房產證。沒有房產證的住宅，不能進行買賣、轉戶、繼承、出租抵押貸款等，令業主非常頭痛。由於商品房在建設時需要大量資金，為了保證資金回籠，在房屋未建成時，開發商可以進行預售，但亦因而增加了業主的風險。 房產證問題困擾大量業主，單計今年頭五個月，通過人民網地方領導留言板反映「房產證」問題的留言就多達四千三百條，涉及問題的業主，處理的時間短則一年，長則超過十年都無法拿到房產證。 [...]